某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃思路方案(房地產(chǎn)公司項(xiàng)目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě))
1.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě)
其實(shí)地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類(lèi)別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。
從內(nèi)容上分為：營(yíng)銷(xiāo)推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售策劃、廣告策劃等等。 系統(tǒng)比較多復(fù)雜，隨著地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì)涌現(xiàn)很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。
房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容？ 一、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目概況；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；（7）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；（8）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；（10）結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。
該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。
詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。
未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容 營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容： A、定價(jià)策略 1、根據(jù)市場(chǎng)情況，合理分布各銷(xiāo)售階段，并制定平均銷(xiāo)售價(jià)格表； 2、實(shí)施后，在銷(xiāo)售過(guò)程中視實(shí)際情況調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格； 3、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀(guān)差價(jià)； 5、付款方式建議； 6、售價(jià)調(diào)整與銷(xiāo)售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷(xiāo)售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議 1、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中各階段銷(xiāo)售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷(xiāo)售人員獎(jiǎng)金，名類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議； 2、銷(xiāo)售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分 1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來(lái)考慮）； 2、銷(xiāo)售階段的劃分及周期 D、銷(xiāo)售控制 1、推盤(pán)手法建議； 2、各銷(xiāo)售階段及銷(xiāo)售人員職級(jí)的成交折扣建議； 3、價(jià)格調(diào)控與促銷(xiāo)手段建議； 4、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同的注意事項(xiàng) E、人員培訓(xùn) 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值； 3、項(xiàng)目環(huán)境資料說(shuō)明； 4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹； 5、公共設(shè)施介紹； 6、整體理念介紹表表達(dá)； 7、營(yíng)銷(xiāo)理念； 8、營(yíng)銷(xiāo)技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達(dá)； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場(chǎng)客源定位； 14、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹； 15、買(mǎi)方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定； 17、守價(jià)技巧； 18、準(zhǔn)客戶(hù)資料收集及分類(lèi)方法； 19、電話(huà)拜訪(fǎng)與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃說(shuō)明； 21、自我促銷(xiāo)及組合促銷(xiāo)介紹； 22、現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)氣制造； 23、認(rèn)購(gòu)書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問(wèn)演練與課程驗(yàn)收 三、隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀(guān)目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷(xiāo)策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標(biāo)客戶(hù)定位不準(zhǔn) 打開(kāi)任何一份策劃報(bào)告，其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話(huà)。
售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的飲料（如可口可樂(lè)）對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實(shí)上，由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買(mǎi)結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高涉入度的購(gòu)買(mǎi)行為，其購(gòu)買(mǎi)決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專(zhuān)業(yè)消費(fèi)者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認(rèn)為，“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來(lái)的”、“我們比消費(fèi)者。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行前期策劃
掌握并分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門(mén)的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢(xún)報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢(xún)報(bào)告的科學(xué)性、合理化。
一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，
二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，
三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。
策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：
(1)市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 C各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶(hù)定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶(hù)定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告
(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議
(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱(chēng)和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶(hù)型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢(xún)報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。
3.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)
房地產(chǎn)前期策劃之：市場(chǎng)定位
市場(chǎng)定位，也被稱(chēng)為競(jìng)爭(zhēng)性定位，是指根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)上的地位和顧客對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標(biāo)顧客。遭遇競(jìng)爭(zhēng)，定位成為必然。
和一般的實(shí)體商品一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目也要對(duì)自身有一個(gè)明確清晰的定位。通常而言，根據(jù)上面定位的理論來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐，一個(gè)好的市場(chǎng)定位，最基本的要進(jìn)行戰(zhàn)略3c的分析：
1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
在“房地產(chǎn)前期策劃之：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究”中，界定了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群，識(shí)別了主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，之后，即可把與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的各個(gè)參數(shù)或指標(biāo)整體列出來(lái)，標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在常規(guī)重要指標(biāo)上的數(shù)值，制作競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)弱勢(shì)分析一覽表，定性分析和定量分析相結(jié)合，最終清楚地認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的真面目。
2、目標(biāo)顧客分析。
同樣，對(duì)目標(biāo)顧客的分析，也可以利用指標(biāo)參數(shù)表，即在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析研究時(shí)用過(guò)的由一系列指標(biāo)組成的簡(jiǎn)明表。這時(shí)我們分析的內(nèi)容有所不同，填進(jìn)表里面的是顧客對(duì)樓盤(pán)各方面參數(shù)的重視程度的值，要完成這個(gè)表，必須借助做市場(chǎng)需求調(diào)研時(shí)獲取的數(shù)據(jù)，或做專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研或補(bǔ)充調(diào)研。憑借這個(gè)表，我們即可看出顧客的需求動(dòng)態(tài)，了解顧客對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)，以作為本房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的依據(jù)之一。
3、自身分析。
這部分工作，同樣可以借用之前說(shuō)到的指標(biāo)系列表，把本企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)指標(biāo)參數(shù)值填進(jìn)去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面的素質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言我們的劣勢(shì)又在哪里，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)顧客、項(xiàng)目自身三方面的分析，目的是挖掘項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)可以不只一個(gè)，但都必須符合三個(gè)條件：一是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在這些方面表現(xiàn)出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開(kāi)發(fā)的這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在這些方面較有優(yōu)勢(shì)，也就是說(shuō)，定位就要揚(yáng)長(zhǎng)避短，找出核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在此不得不說(shuō)的是，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，不但與建筑的設(shè)計(jì)密切相關(guān)，同時(shí)奠定了以后廣告推盤(pán)的基礎(chǔ)。廣告公司對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目的包裝，是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身原有的優(yōu)勢(shì)，加以語(yǔ)言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤(pán)時(shí)才去挖掘賣(mài)點(diǎn)的。房地產(chǎn)前期策劃之：市場(chǎng)定位
4.地產(chǎn)策劃的總體思路
一、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)：周邊環(huán)境分析、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷、土地深層次分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)棋盤(pán)調(diào)研、主力客戶(hù)群定位、建設(shè)風(fēng)格）、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析、項(xiàng)目定價(jià)模擬、投入產(chǎn)出分析、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議。
二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)：總體規(guī)劃、建設(shè)風(fēng)格定位（風(fēng)格、外立面設(shè)計(jì)提示、商業(yè)物業(yè)建設(shè)風(fēng)格）、室內(nèi)空間布局裝修概念、提示（庭院景觀(guān)提示、公共空間主控）、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示等。
三、項(xiàng)目質(zhì)量工期
四、項(xiàng)目形象（CIS）：總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工想象、項(xiàng)目視覺(jué)形象。
五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣：區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（市場(chǎng)供求狀況、周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查---市場(chǎng)調(diào)查，銷(xiāo)售控制，推廣策劃，公關(guān)活動(dòng)，usp）、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱視分析與對(duì)策、目標(biāo)客戶(hù)群定位分析（客戶(hù)群細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、客戶(hù)特征、生活習(xí)慣）、價(jià)格定位及策略（利潤(rùn)目標(biāo)、樓層差價(jià)、價(jià)格升幅比例……）、入世時(shí)機(jī)規(guī)劃（宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析……）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評(píng)估及修正……）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費(fèi)用估計(jì)……）、推廣費(fèi)用計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)包裝、公關(guān)活動(dòng)……）、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝（動(dòng)態(tài)）、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果。
六、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理、策劃：銷(xiāo)售周期劃分及控制、銷(xiāo)售策略（銷(xiāo)售階段：認(rèn)購(gòu)、調(diào)整、開(kāi)盤(pán)、擴(kuò)張、強(qiáng)勢(shì)、掃尾清盤(pán)）、銷(xiāo)售過(guò)程模擬、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)實(shí)施、銷(xiāo)售前資料準(zhǔn)備（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、模型、沙盤(pán)、合同）、銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售組織與日常管理。
七、項(xiàng)目服務(wù)：物業(yè)管理
八、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)
5.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)
●市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀(guān)規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場(chǎng)推廣策劃：根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷(xiāo)售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內(nèi)容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議 找房地產(chǎn)資料，到中國(guó)地產(chǎn)商 銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制廣告策略：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶(hù)外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行● 項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶(hù)資料管理，客戶(hù)服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計(jì)劃促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷(xiāo)售策略調(diào)整。
6.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃程序
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃程序
1.0目的和范圍：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的策劃，使產(chǎn)品定位和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程更加完善，保障產(chǎn)品能滿(mǎn)足市場(chǎng)形勢(shì)和客戶(hù)需求，保證項(xiàng)目的投資成本得到有效的控制。本程序適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
2.0職責(zé)
2.1總經(jīng)理：提出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想；參考可行性報(bào)告后提出具體開(kāi)發(fā)思路；批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。
2.2總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目可行性研究；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的制定和實(shí)施，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。
2.3相關(guān)部門(mén)：配合總經(jīng)理室對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，編制和審核可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)本部門(mén)計(jì)劃的編制并按計(jì)劃實(shí)施。
3.0通則說(shuō)明
3.1為加強(qiáng)公司策劃和計(jì)劃管理，特設(shè)立計(jì)劃委員會(huì)，全面負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的可行性研究和分析，為總經(jīng)理決策提供依據(jù)；負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和公司年度計(jì)劃。
3.2計(jì)劃委員會(huì)主任由總經(jīng)理親自擔(dān)任；設(shè)一名常務(wù)副主任，由總經(jīng)濟(jì)師擔(dān)任；計(jì)劃委員會(huì)委員由副總經(jīng)理、總工程師、副總工程師、總建筑師、各部門(mén)正職經(jīng)理和各分支機(jī)構(gòu)總經(jīng)理組成。
3.3計(jì)劃委員會(huì)屬非常設(shè)機(jī)構(gòu)，其所依托的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)展中心，計(jì)劃委員會(huì)的各項(xiàng)工作亦由企業(yè)發(fā)展中心具體組織實(shí)施。
4.0工作流程
7.房產(chǎn)策劃方案怎么寫(xiě)
推廣執(zhí)行過(guò)程中還要面臨復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重，始終保持項(xiàng)目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀(guān)調(diào)控，本案將會(huì)準(zhǔn)確的歸納，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，相繼出臺(tái)調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費(fèi)需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會(huì)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來(lái)、戰(zhàn)術(shù)、客戶(hù)資源的競(jìng)爭(zhēng)以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì)成為這一階段競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容。
第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價(jià)格上漲得到抑制，消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴(yán)控，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)、項(xiàng)目整體銷(xiāo)售目標(biāo) 第二節(jié)，短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖、品牌，更應(yīng)該準(zhǔn)確的運(yùn)用價(jià)格政策，從原有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)到后來(lái)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。
全國(guó)房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項(xiàng)目的資源整合過(guò)程必然會(huì)涉及到項(xiàng)目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱海開(kāi)發(fā)區(qū)，先于全國(guó)一年提前進(jìn)入調(diào)整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國(guó)家為控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)值與客戶(hù)利益的平衡點(diǎn)。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競(jìng)爭(zhēng)漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問(wèn)題： 1、沒(méi)有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶(hù)的生活體驗(yàn)和購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)，包括高檔住宅及寫(xiě)字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、廣告推廣，大批外埠開(kāi)發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知轉(zhuǎn)換，這些制約在項(xiàng)目的開(kāi)始階段必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)和銷(xiāo)售造成一定的障礙：項(xiàng)目分析篇 一，其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，作為北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行比全國(guó)稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國(guó)房地產(chǎn)是1998年下半年開(kāi)始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷(xiāo)操作思路，必須進(jìn)行良好的銷(xiāo)售節(jié)奏控制、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述，波及各級(jí)市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整型競(jìng)爭(zhēng)階段； 3、沒(méi)有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀(guān)點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺(tái)決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類(lèi)別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)。
第四點(diǎn)，土地資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，一旦開(kāi)發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤(pán)將會(huì)受到市民的追捧，我司認(rèn)為單純的任何一種行銷(xiāo)手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售進(jìn)度要求、階段性銷(xiāo)售目標(biāo)、地段，從而解決客戶(hù)的最大購(gòu)買(mǎi)理由問(wèn)題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷(xiāo)執(zhí)行單位深度思考的就是項(xiàng)目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶(hù)的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越高； 結(jié)合上述的行銷(xiāo)操作目標(biāo)。 結(jié)論、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)： 第一點(diǎn)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)策略 第四節(jié)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷(xiāo)售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告 第一節(jié)。
這種競(jìng)爭(zhēng)就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)占市場(chǎng)的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已勢(shì)在必行，才可能明確的表達(dá)出項(xiàng)目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)，隨著外地開(kāi)發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對(duì)于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶(hù)感知到這種體驗(yàn)的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強(qiáng)的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。
項(xiàng)目在整體銷(xiāo)售過(guò)程中往往因?yàn)槎唐诘幕乜钅繕?biāo)壓力而忽略了銷(xiāo)售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項(xiàng)目定位與區(qū)域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據(jù)來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開(kāi)始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
8.如何做好項(xiàng)目的前期策劃
一位外地朋友剛剛來(lái)電，他們準(zhǔn)備投資引進(jìn)一項(xiàng)有關(guān)蓄電池制造的大型項(xiàng)目。
這是一項(xiàng)美國(guó)專(zhuān)利技術(shù)，據(jù)相關(guān)專(zhuān)家論證，該技術(shù)已達(dá)到國(guó)際同行業(yè)的最高水平，如果真的引進(jìn)成功，將對(duì)我國(guó)蓄電池工業(yè)產(chǎn)生重大影響。對(duì)此，朋友他們的投資熱情很高，但就如何做好該項(xiàng)目投資的前期策劃工作，心里還沒(méi)有底。
所謂項(xiàng)目前期策劃，是項(xiàng)目全方位策劃關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該行業(yè)市場(chǎng)的供求狀況、同類(lèi)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，對(duì)投資節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)。
其實(shí)，項(xiàng)目的前期策劃是一次理性分析過(guò)程，沒(méi)有太多的創(chuàng)意工作。由于時(shí)間倉(cāng)促，我只能在電話(huà)中和朋友簡(jiǎn)單溝通，現(xiàn)就分享如下。
首先，最為重要的是企業(yè)內(nèi)外市場(chǎng)調(diào)研，包括行業(yè)動(dòng)態(tài)和企業(yè)內(nèi)部條件的分析。這里包括如下內(nèi)容：行業(yè)飽和程度，行業(yè)發(fā)展前景，國(guó)家政策，社會(huì)環(huán)境等宏觀(guān)因素；企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)支出結(jié)構(gòu)，企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平，員工能力、待遇，公司對(duì)員工的激勵(lì)、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查），企業(yè)策劃、銷(xiāo)售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見(jiàn)），以及產(chǎn)品各品項(xiàng)研究：定位、包裝、價(jià)格、市場(chǎng)目標(biāo)受眾、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（員工意見(jiàn)）等。
其次，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查與分析，包括潛在進(jìn)入者、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者，及今后替代品的調(diào)研及分析。包括如下內(nèi)容：行業(yè)進(jìn)入成本/壁壘，行業(yè)退出成本，進(jìn)入后對(duì)本企業(yè)的威脅，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅；還要像調(diào)查本企業(yè)的情況一樣調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并對(duì)替代品工藝、消費(fèi)者認(rèn)可程度，以及發(fā)展態(tài)勢(shì)等進(jìn)行深入調(diào)查和分析。
再次， 對(duì)互補(bǔ)品和原材料供應(yīng)商的調(diào)研及分析。包括：是否存在互補(bǔ)品，互補(bǔ)品價(jià)格，互補(bǔ)品對(duì)產(chǎn)品的要求，互補(bǔ)品發(fā)展趨勢(shì)及其未來(lái)新要求；可供選擇的供應(yīng)者，原材料是否有替代品，供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力，產(chǎn)品對(duì)其依賴(lài)程度，以及他們的供應(yīng)能力；最后，就是對(duì)中間渠道商和終端消費(fèi)者的調(diào)研及分析。
包括如下內(nèi)容：中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷(xiāo)商、代理商（獨(dú)家、總代理…），中間商對(duì)自己產(chǎn)品的依賴(lài)（關(guān)注）程度（相對(duì)數(shù)值），自己產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤(rùn)比例…，中間商的給予自己產(chǎn)品的支持（絕對(duì)數(shù)值）：配送能力、資金實(shí)力、人力… 等；還有消費(fèi)者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作… ，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品和競(jìng)品的認(rèn)知及態(tài)度：質(zhì)量、價(jià)值、包裝、型號(hào)、品牌聲譽(yù)、品牌形象等及其認(rèn)知差別，消費(fèi)者的使用情況：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)量、何時(shí)使用、如何使用等，購(gòu)買(mǎi)角色，以及消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的評(píng)價(jià)和對(duì)廣告的接受程度、對(duì)營(yíng)業(yè)推廣的理解等等。除此，為促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，未來(lái)的戰(zhàn)略策劃也是非常重要。
從企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)到產(chǎn)品戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，再到具體的實(shí)施方案，甚至包括產(chǎn)品策略制定，即品項(xiàng)和包裝、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)等相關(guān)策劃等，都要進(jìn)行認(rèn)真的分析思考，并提出具體的參考意見(jiàn)。
