購買預(yù)售屋(購買預(yù)售房需要注意哪些事項)
1.購買預(yù)售房需要注意哪些事項
一、買房子時注意的事項： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。
就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 3、經(jīng)營行為合法。
現(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。
相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式。
當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
（2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。
購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價款。
包括單價和總價 （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購買商品房流程第三步：預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。
買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。
在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證。
2.購買預(yù)售房需要注意那些問題
注意一：簽訂認(rèn)購書、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
在此建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
其次，一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個文件：a.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。
一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。
一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。 7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)注意三：收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
3.購買預(yù)售房需要注意哪些事項
一、買房子時注意的事項： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。
就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 3、經(jīng)營行為合法。
現(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。
相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購書 商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式。
當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
（2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。
購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價款。
包括單價和總價 （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購買商品房流程第三步：預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。
買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。
在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證。
4.買預(yù)售房應(yīng)該注意什么啊 ?
“三書”“一證”“一表”“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
購房者收樓前確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。 檢查地面絲絲不漏 如是未裝修地面，地面應(yīng)光整、起伏小。
可在室內(nèi)地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。
具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 廚衛(wèi)重點是防水 廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。
最后做一次24小時閉水試驗，看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。
廚房應(yīng)查看廚柜有無損壞，柜門是否開關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當(dāng)，爐具有無刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始，排水位是否夠斜、有無淤塞，水龍頭有無破裂，上、下水道和灶具排煙是否通暢等等。 門窗材質(zhì)挺重要 首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖是否好用；看門開啟是否自如，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)。
要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有將雙玻璃改為“單玻璃”，鍍膜層玻璃結(jié)果卻根本沒鍍膜或“鍍”不對板，最基本的是要看看有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑，現(xiàn)場不妨都推一推試一試，再灑些水試試。
另外，防蚊子的紗窗往往是購房者容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收樓時解決。 以上的這些都是需要你注意的。
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5.購買預(yù)售房的注意事項有哪些
打印文章發(fā)送給好友分享按鈕0[提要] 預(yù)售是在房屋還沒建成的情況下與購房者達(dá)成預(yù)購合同。
在這時，購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋，需要比普通的商品房買賣承擔(dān)更多的風(fēng)險。那么，在簽訂這類預(yù)售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認(rèn)購書預(yù)售是在房屋還沒建成的情況下與購房者達(dá)成預(yù)購合同。
在這時，購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋，需要比普通的商品房買賣承擔(dān)更多的風(fēng)險。那么，在簽訂這類預(yù)售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認(rèn)購書、繳納定金時一定要明確認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。
這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。 第二、要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“商品房預(yù)售許可證”，明確商品房預(yù)售制度，其中國土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，商品房預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
這兩證最好是看到原件。 第三、正確處理面積的誤差，通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
6.請問買預(yù)售屋要注意哪些
買預(yù)售屋應(yīng)注意事項！一.坪數(shù)面積短少：購屋人在購買預(yù)售屋時，通常會和建商簽訂兩份合約書，一份為土地買賣契約書另一份為房屋買賣合約書。
通常關(guān)於坪數(shù)部份的約定，主要記載在房屋買賣合約書上，其中「權(quán)狀面積與買賣合約面積的差異性在2%（某先合約書為1%）以上時，則依約定互為補(bǔ)找」，玄機(jī)在「依約定互為找補(bǔ)」的用語，坊間各種預(yù)售合約書所引用修改后，所暗藏的陷阱如下：1.依合約書互為補(bǔ)找：應(yīng)特別注意是否有注明包括了買賣合約書及土地買賣合約書。2.依房屋交易平均價互為補(bǔ)找：建商就更有理由將土地價格排除在外，而只就房屋價格，來計算實際面積與合約面積的差異價格。
若沒注意到，雖然只是短短幾個字的差異，卻可能產(chǎn)生不必要的糾紛。3.依房地交易平均價互為捕找：對於購屋人而言，依房地產(chǎn)交易平均價互為補(bǔ)找，是處理坪數(shù)不足時最合理的處理方式。
二.貸款利息糾紛：從產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)到交屋期間的貸款利息由誰負(fù)擔(dān)。三.稅費問題：代辦瓦斯費、外水外電收費過高或不合理，代書費收費過高，違約金、滯納金糾紛，轉(zhuǎn)賣的手續(xù)費等問題。
四.施工品質(zhì)問題：墻壁凹凸不平甚至於新屋就有龜裂的現(xiàn)象，油漆粉刷不均勻，廚房浴室水管漏水、屋頂滲水，電燈開關(guān)接觸不良，浴廁抽風(fēng)不正常等。五.建材問題：通常預(yù)售買賣契約書，多會於建材一項特別加注「。
.或同等級品之建材」，所以如電梯、廚具、地磚、衛(wèi)浴設(shè)備等，於交屋時如果發(fā)現(xiàn)品牌差異過大，或故障率過高，甚至於規(guī)格不符等現(xiàn)象，應(yīng)與建商詳談！六.停車位問題：停車位產(chǎn)權(quán)及面積問題，經(jīng)常是購買預(yù)售屋糾紛的來源，而機(jī)械式停車位的保養(yǎng)、維修，停車位規(guī)劃不良致停車?yán)щy等，亦應(yīng)於購買時多加留意！七.完工期限的糾紛：建商因銷售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開工或時建時停。八.加注條款及贈品問題：當(dāng)初簽約時答應(yīng)附送的贈品，未依約履行。
九.管理費及管理委員會問題：管理費收取不公平，門禁管理不確實。十.中庭使用公共設(shè)施保養(yǎng)維修問題：大又優(yōu)雅的中庭花園維護(hù)及使用管理。
十一.公共設(shè)施使用問題：騎樓、頂樓使用權(quán)界定，中庭設(shè)施，地下室設(shè)施的使用都應(yīng)特別注意，否則高級住宅都可能變成您無法想像的「商業(yè)區(qū)」。
7.購買預(yù)售房需要注意那些問題
注意一：簽訂認(rèn)購書、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
在此建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
其次，一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個文件：a.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。
一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。
一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。 7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。
在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)注意三：收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
8.買預(yù)售房屋的注意事項有哪些,買預(yù)售商品房要注意什么
期房買賣要注意以下幾方面問題：
第一，逾期交房。
開發(fā)商逾期交房是期房購買者最常遇到的問題之一。開發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類問題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開發(fā)商的底細(xì)，譬如其資金實力，其正在經(jīng)營的項目在市場上的反映以及其大體的經(jīng)營狀況等。另外，在簽訂合同時一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時交房時開發(fā)商所應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣才能做到有備無患。
第二，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題。
房屋的質(zhì)量問題也是極易出現(xiàn)的，購房者如果做好前期的準(zhǔn)備工作，損失也是可以避免的。在選擇樓盤時，就應(yīng)打聽一下開發(fā)商以前做過哪些項目，項目的口碑如何等，做到防患于未然。在簽訂合同時對質(zhì)量條款約定要盡量細(xì)致，尤其對具體出現(xiàn)哪些問題可以要求退房等。
第三，交房時發(fā)現(xiàn)房屋面積和格局與原規(guī)劃不符。
這個問題只能在交房后才可以發(fā)現(xiàn)，所以購房者對此類問題的發(fā)生只能在合同中約定，以減少自己的損失。法律對此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行約定。
第四，交房時發(fā)現(xiàn)與預(yù)售的廣告宣傳不符。
房地產(chǎn)開發(fā)商為了促銷，不論是預(yù)售還是銷售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，從而簽訂房屋買賣合同，交付房款或定金，等見到真正的樓房會大失所望，發(fā)現(xiàn)其與廣告宣傳完全不符。這種受騙上當(dāng)?shù)慕?jīng)歷在期房的購買中發(fā)生的幾率非常大。
9.買預(yù)售房注意事項
現(xiàn)在許多房產(chǎn)開發(fā)商會采取房屋預(yù)售的方式賣方。
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。
房屋預(yù)售可以減少房屋建好賣不出去的風(fēng)險。但是作為買預(yù)售房的購房者，就需要注意買預(yù)售房注意事項了。
那么買預(yù)售房注意事項有哪些呢一、決定購房前1、先看是否五證齊全，如果五證不全就不能網(wǎng)簽，堅決不能買。2、細(xì)讀合同，最好找律師或者懂合同法律的朋友一起看，多看幾遍。
3、確定交房時間及相應(yīng)的費用問題等，并了解相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。二、什么時候開始付按揭款這個不一定，要看你辦理按揭手續(xù)是否順利。
一般是在接到或者電話后的當(dāng)月或者次月開始交。三、開發(fā)商交不了房的做法這個合同里應(yīng)該會明確標(biāo)注的。
一般情況是，逾期3個月，每日按萬分之一的違約金付給你。超過3個月不交房的，你有權(quán)退房，并且一切損失及利息由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
如果你不愿意退房，開發(fā)商要按天按萬分之二的違約金付給你。如果開發(fā)商不支付違約金也不退房，就起訴。
這個案子，業(yè)主百分之百贏。四、土地使用期限的問題這個土地使用期限到期了，房子怎么辦房子永遠(yuǎn)是房主的。
年限指的是土地使用權(quán)?，F(xiàn)在房子一般是70年的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)到期自動續(xù)約。
但是目前法律還有明確說明要不要付錢。
10.購買預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)注意什么
購買預(yù)售商品房時，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。
預(yù)售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門審核，凡是辦理了此證的，說明其他證件已全部辦理完畢。沒有此證，開發(fā)商是不能賣房的，購房者也可以舉報。
近年來的媒體報道中，很多商品房預(yù)售項目存在這樣那樣的問題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個別開發(fā)商違規(guī)操作，很多消費者在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏起碼的房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)不及時等等，都是引起矛盾的主要原因。 例如，開發(fā)商為了盡快拉到購房者，在沒有辦理預(yù)售證的情況下就開始賣房，結(jié)果拿到錢后并沒有投入建設(shè)，而是挪作他用，樓盤建設(shè)被無期限地 “暫?！薄?/p>
市房地局的工作人員介紹說，按照規(guī)定，商品房項目需要符合三方面的條件，才能進(jìn)行預(yù)售。一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
如果要購買預(yù)售商品房的，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門審核，凡是辦理了此證的，說明其他證件已全部辦理完畢。
沒有此證，開發(fā)商是不能賣房的，購房者也可以舉報。 相關(guān)專業(yè)人士說，特別需要提醒的是，購房者在簽訂商品預(yù)售房購買合同、支付定金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)千萬不能馬虎。
為了嚴(yán)格商品房預(yù)售許可程序，避免不符合預(yù)售條件的項目進(jìn)入市場，損害購房人的合法權(quán)益，市房地局特別制定了商品房預(yù)售項目現(xiàn)場勘查工地程序，具體流程是：聽取公司主要負(fù)責(zé)人關(guān)于公司簡介，預(yù)售項目建設(shè)手續(xù)情況，建設(shè)資金籌措和資金賬戶管理情況，施工企業(yè)基本情況和項目建設(shè)管理情況，所建戶型面積分類情況，水、電、暖、氣配套措施，小區(qū)綠化總體方案，銷售價格定位和銷售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。 與此同時，勘查組成員可以對預(yù)售項目不清的事項進(jìn)行提問，深入工地現(xiàn)場勘查預(yù)售項目的施工進(jìn)度情況并實地拍照，在預(yù)售項目具備商品房預(yù)售條件前提下，現(xiàn)場受理或向政務(wù)大廳房地局窗口遞交申報資料。
