購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋(購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房需要注意哪些事項(xiàng))
1.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房需要注意哪些事項(xiàng)
一、買(mǎi)房子時(shí)注意的事項(xiàng)： 1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。
就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的； 2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 3、經(jīng)營(yíng)行為合法。
現(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。
5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。
相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買(mǎi)人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)人. 二、購(gòu)房流程 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。
簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件；指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。 （2）認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層；戶(hù)型；房號(hào)；面積。
（3）房?jī)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認(rèn)購(gòu)條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶(hù)，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。
當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方應(yīng)給購(gòu)房人《簽約需知》，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項(xiàng)目法律文件：國(guó)有土地使用證號(hào)、銷(xiāo)售許可證。
（2）購(gòu)房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購(gòu)房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購(gòu)房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說(shuō)明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。
購(gòu)買(mǎi)商品房流程第二步：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約 購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號(hào)及使用年限 （2）商品房銷(xiāo)售許可證號(hào) （3）房產(chǎn)名稱(chēng)及購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的類(lèi)型 （4）所購(gòu)物業(yè)的樓層、面積、房號(hào)、戶(hù)型、交付使用日期 （5）房?jī)r(jià)款。
包括單價(jià)和總價(jià) （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買(mǎi)方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過(guò)戶(hù) （13）糾紛、爭(zhēng)議的解決方式 （14）附件一：房屋戶(hù)型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第三步：預(yù)售登記 買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。
買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。
在此期間，買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應(yīng)在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣(mài)方。 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。
物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
購(gòu)買(mǎi)商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證。
2.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房需要注意那些問(wèn)題
注意一：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。
在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。
其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。再次，購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。
3因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購(gòu)房合同1、購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前最好先了解這三個(gè)文件：a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)）b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。
一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計(jì)算。
一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。6、在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。 7、在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。
所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)注意三：收房時(shí)1、買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
3.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房需要注意哪些事項(xiàng)
一、買(mǎi)房子時(shí)注意的事項(xiàng)： 1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。
就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的； 2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》； 3、經(jīng)營(yíng)行為合法。
現(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。
5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。
相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買(mǎi)人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)人. 二、購(gòu)房流程 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。
簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件；指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。 （2）認(rèn)購(gòu)物業(yè)的樓層；戶(hù)型；房號(hào)；面積。
（3）房?jī)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認(rèn)購(gòu)條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶(hù)，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭(zhēng)議解決方式。
當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方應(yīng)給購(gòu)房人《簽約需知》，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項(xiàng)目法律文件：國(guó)有土地使用證號(hào)、銷(xiāo)售許可證。
（2）購(gòu)房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購(gòu)房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購(gòu)房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說(shuō)明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。
購(gòu)買(mǎi)商品房流程第二步：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約 購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。
副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號(hào)及使用年限 （2）商品房銷(xiāo)售許可證號(hào) （3）房產(chǎn)名稱(chēng)及購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的類(lèi)型 （4）所購(gòu)物業(yè)的樓層、面積、房號(hào)、戶(hù)型、交付使用日期 （5）房?jī)r(jià)款。
包括單價(jià)和總價(jià) （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買(mǎi)方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過(guò)戶(hù) （13）糾紛、爭(zhēng)議的解決方式 （14）附件一：房屋戶(hù)型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第三步：預(yù)售登記 買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。
買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。
在此期間，買(mǎi)方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應(yīng)在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣(mài)方。 購(gòu)買(mǎi)商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。
物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。
購(gòu)買(mǎi)商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證。
4.買(mǎi)預(yù)售房應(yīng)該注意什么啊 ?
“三書(shū)”“一證”“一表”“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
購(gòu)房者收樓前確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。 檢查地面絲絲不漏 如是未裝修地面，地面應(yīng)光整、起伏小。
可在室內(nèi)地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說(shuō)明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線(xiàn)的曲、直程度，拼接線(xiàn)要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。
具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現(xiàn)空聲響，說(shuō)明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 廚衛(wèi)重點(diǎn)是防水 廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。
最后做一次24小時(shí)閉水試驗(yàn)，看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無(wú)水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。
廚房應(yīng)查看廚柜有無(wú)損壞，柜門(mén)是否開(kāi)關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當(dāng)，爐具有無(wú)刮花；檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開(kāi)始，排水位是否夠斜、有無(wú)淤塞，水龍頭有無(wú)破裂，上、下水道和灶具排煙是否通暢等等。 門(mén)窗材質(zhì)挺重要 首先看戶(hù)門(mén)是否與發(fā)展商的承諾相符，注意戶(hù)門(mén)周邊密閉性是否好，如果門(mén)框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖是否好用；看門(mén)開(kāi)啟是否自如，關(guān)閉嚴(yán)不嚴(yán)。
要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒(méi)有將雙玻璃改為“單玻璃”，鍍膜層玻璃結(jié)果卻根本沒(méi)鍍膜或“鍍”不對(duì)板，最基本的是要看看有無(wú)殘缺。窗戶(hù)的密封性要好，注意窗臺(tái)有無(wú)滲水，窗底部滑道是否平滑，現(xiàn)場(chǎng)不妨都推一推試一試，再灑些水試試。
另外，防蚊子的紗窗往往是購(gòu)房者容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收樓時(shí)解決。 以上的這些都是需要你注意的。
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5.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的注意事項(xiàng)有哪些
打印文章發(fā)送給好友分享按鈕0[提要] 預(yù)售是在房屋還沒(méi)建成的情況下與購(gòu)房者達(dá)成預(yù)購(gòu)合同。
在這時(shí)，購(gòu)房者因?yàn)椴荒荞R上獲得自己的購(gòu)買(mǎi)的房屋，需要比普通的商品房買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。那么，在簽訂這類(lèi)預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些呢？ 第一、在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)售是在房屋還沒(méi)建成的情況下與購(gòu)房者達(dá)成預(yù)購(gòu)合同。
在這時(shí)，購(gòu)房者因?yàn)椴荒荞R上獲得自己的購(gòu)買(mǎi)的房屋，需要比普通的商品房買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。那么，在簽訂這類(lèi)預(yù)售合同的注意事項(xiàng)有哪些呢？ 第一、在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金時(shí)一定要明確認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。
這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 第二、要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“商品房預(yù)售許可證”，明確商品房預(yù)售制度，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，商品房預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
這兩證最好是看到原件。 第三、正確處理面積的誤差，通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
6.請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)預(yù)售屋要注意哪些
買(mǎi)預(yù)售屋應(yīng)注意事項(xiàng)！一.坪數(shù)面積短少：購(gòu)屋人在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋時(shí)，通常會(huì)和建商簽訂兩份合約書(shū)，一份為土地買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)另一份為房屋買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)。
通常關(guān)於坪數(shù)部份的約定，主要記載在房屋買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)上，其中「權(quán)狀面積與買(mǎi)賣(mài)合約面積的差異性在2%（某先合約書(shū)為1%）以上時(shí)，則依約定互為補(bǔ)找」，玄機(jī)在「依約定互為找補(bǔ)」的用語(yǔ)，坊間各種預(yù)售合約書(shū)所引用修改后，所暗藏的陷阱如下：1.依合約書(shū)互為補(bǔ)找：應(yīng)特別注意是否有注明包括了買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)及土地買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)。2.依房屋交易平均價(jià)互為補(bǔ)找：建商就更有理由將土地價(jià)格排除在外，而只就房屋價(jià)格，來(lái)計(jì)算實(shí)際面積與合約面積的差異價(jià)格。
若沒(méi)注意到，雖然只是短短幾個(gè)字的差異，卻可能產(chǎn)生不必要的糾紛。3.依房地交易平均價(jià)互為捕找：對(duì)於購(gòu)屋人而言，依房地產(chǎn)交易平均價(jià)互為補(bǔ)找，是處理坪數(shù)不足時(shí)最合理的處理方式。
二.貸款利息糾紛：從產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)到交屋期間的貸款利息由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。三.稅費(fèi)問(wèn)題：代辦瓦斯費(fèi)、外水外電收費(fèi)過(guò)高或不合理，代書(shū)費(fèi)收費(fèi)過(guò)高，違約金、滯納金糾紛，轉(zhuǎn)賣(mài)的手續(xù)費(fèi)等問(wèn)題。
四.施工品質(zhì)問(wèn)題：墻壁凹凸不平甚至於新屋就有龜裂的現(xiàn)象，油漆粉刷不均勻，廚房浴室水管漏水、屋頂滲水，電燈開(kāi)關(guān)接觸不良，浴廁抽風(fēng)不正常等。五.建材問(wèn)題：通常預(yù)售買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)，多會(huì)於建材一項(xiàng)特別加注「。
.或同等級(jí)品之建材」，所以如電梯、廚具、地磚、衛(wèi)浴設(shè)備等，於交屋時(shí)如果發(fā)現(xiàn)品牌差異過(guò)大，或故障率過(guò)高，甚至於規(guī)格不符等現(xiàn)象，應(yīng)與建商詳談！六.停車(chē)位問(wèn)題：停車(chē)位產(chǎn)權(quán)及面積問(wèn)題，經(jīng)常是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋糾紛的來(lái)源，而機(jī)械式停車(chē)位的保養(yǎng)、維修，停車(chē)位規(guī)劃不良致停車(chē)?yán)щy等，亦應(yīng)於購(gòu)買(mǎi)時(shí)多加留意！七.完工期限的糾紛：建商因銷(xiāo)售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開(kāi)工或時(shí)建時(shí)停。八.加注條款及贈(zèng)品問(wèn)題：當(dāng)初簽約時(shí)答應(yīng)附送的贈(zèng)品，未依約履行。
九.管理費(fèi)及管理委員會(huì)問(wèn)題：管理費(fèi)收取不公平，門(mén)禁管理不確實(shí)。十.中庭使用公共設(shè)施保養(yǎng)維修問(wèn)題：大又優(yōu)雅的中庭花園維護(hù)及使用管理。
十一.公共設(shè)施使用問(wèn)題：騎樓、頂樓使用權(quán)界定，中庭設(shè)施，地下室設(shè)施的使用都應(yīng)特別注意，否則高級(jí)住宅都可能變成您無(wú)法想像的「商業(yè)區(qū)」。
7.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房需要注意那些問(wèn)題
注意一：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金首先，需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。
在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。
其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。再次，購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。
3因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購(gòu)房合同1、購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前最好先了解這三個(gè)文件：a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)）b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。
一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計(jì)算。
一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。6、在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。 7、在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。
所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)注意三：收房時(shí)1、買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
8.買(mǎi)預(yù)售房屋的注意事項(xiàng)有哪些,買(mǎi)預(yù)售商品房要注意什么
期房買(mǎi)賣(mài)要注意以下幾方面問(wèn)題：
第一，逾期交房。
開(kāi)發(fā)商逾期交房是期房購(gòu)買(mǎi)者最常遇到的問(wèn)題之一。開(kāi)發(fā)商不能按期交房大都因?yàn)橘Y金不足，致使工程拖延。為了避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，購(gòu)房者在簽訂合同之前一定要清楚開(kāi)發(fā)商的底細(xì)，譬如其資金實(shí)力，其正在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反映以及其大體的經(jīng)營(yíng)狀況等。另外，在簽訂合同時(shí)一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時(shí)交房時(shí)開(kāi)發(fā)商所應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任，這樣才能做到有備無(wú)患。
第二，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。
房屋的質(zhì)量問(wèn)題也是極易出現(xiàn)的，購(gòu)房者如果做好前期的準(zhǔn)備工作，損失也是可以避免的。在選擇樓盤(pán)時(shí)，就應(yīng)打聽(tīng)一下開(kāi)發(fā)商以前做過(guò)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的口碑如何等，做到防患于未然。在簽訂合同時(shí)對(duì)質(zhì)量條款約定要盡量細(xì)致，尤其對(duì)具體出現(xiàn)哪些問(wèn)題可以要求退房等。
第三，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積和格局與原規(guī)劃不符。
這個(gè)問(wèn)題只能在交房后才可以發(fā)現(xiàn)，所以購(gòu)房者對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生只能在合同中約定，以減少自己的損失。法律對(duì)此所作的具體規(guī)定主要為，在訂立合同時(shí)，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行約定。
第四，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)與預(yù)售的廣告宣傳不符。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，不論是預(yù)售還是銷(xiāo)售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假?gòu)V告，而購(gòu)房者往往會(huì)被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，從而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付房款或定金，等見(jiàn)到真正的樓房會(huì)大失所望，發(fā)現(xiàn)其與廣告宣傳完全不符。這種受騙上當(dāng)?shù)慕?jīng)歷在期房的購(gòu)買(mǎi)中發(fā)生的幾率非常大。
9.買(mǎi)預(yù)售房注意事項(xiàng)
現(xiàn)在許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取房屋預(yù)售的方式賣(mài)方。
房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。
房屋預(yù)售可以減少房屋建好賣(mài)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。但是作為買(mǎi)預(yù)售房的購(gòu)房者，就需要注意買(mǎi)預(yù)售房注意事項(xiàng)了。
那么買(mǎi)預(yù)售房注意事項(xiàng)有哪些呢一、決定購(gòu)房前1、先看是否五證齊全，如果五證不全就不能網(wǎng)簽，堅(jiān)決不能買(mǎi)。2、細(xì)讀合同，最好找律師或者懂合同法律的朋友一起看，多看幾遍。
3、確定交房時(shí)間及相應(yīng)的費(fèi)用問(wèn)題等，并了解相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。二、什么時(shí)候開(kāi)始付按揭款這個(gè)不一定，要看你辦理按揭手續(xù)是否順利。
一般是在接到或者電話(huà)后的當(dāng)月或者次月開(kāi)始交。三、開(kāi)發(fā)商交不了房的做法這個(gè)合同里應(yīng)該會(huì)明確標(biāo)注的。
一般情況是，逾期3個(gè)月，每日按萬(wàn)分之一的違約金付給你。超過(guò)3個(gè)月不交房的，你有權(quán)退房，并且一切損失及利息由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。
如果你不愿意退房，開(kāi)發(fā)商要按天按萬(wàn)分之二的違約金付給你。如果開(kāi)發(fā)商不支付違約金也不退房，就起訴。
這個(gè)案子，業(yè)主百分之百贏(yíng)。四、土地使用期限的問(wèn)題這個(gè)土地使用期限到期了，房子怎么辦房子永遠(yuǎn)是房主的。
年限指的是土地使用權(quán)。現(xiàn)在房子一般是70年的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)到期自動(dòng)續(xù)約。
但是目前法律還有明確說(shuō)明要不要付錢(qián)。
10.購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)注意什么
購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，消費(fèi)者要查看該項(xiàng)目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。
預(yù)售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門(mén)審核，凡是辦理了此證的，說(shuō)明其他證件已全部辦理完畢。沒(méi)有此證，開(kāi)發(fā)商是不能賣(mài)房的，購(gòu)房者也可以舉報(bào)。
近年來(lái)的媒體報(bào)道中，很多商品房預(yù)售項(xiàng)目存在這樣那樣的問(wèn)題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，很多消費(fèi)者在投資購(gòu)買(mǎi)商品房之前對(duì)市場(chǎng)了解不深，缺乏起碼的房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷(xiāo)售管理辦法跟進(jìn)不及時(shí)等等，都是引起矛盾的主要原因。 例如，開(kāi)發(fā)商為了盡快拉到購(gòu)房者，在沒(méi)有辦理預(yù)售證的情況下就開(kāi)始賣(mài)房，結(jié)果拿到錢(qián)后并沒(méi)有投入建設(shè)，而是挪作他用，樓盤(pán)建設(shè)被無(wú)期限地 “暫停”。
市房地局的工作人員介紹說(shuō)，按照規(guī)定，商品房項(xiàng)目需要符合三方面的條件，才能進(jìn)行預(yù)售。一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
如果要購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的，消費(fèi)者要查看該項(xiàng)目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門(mén)審核，凡是辦理了此證的，說(shuō)明其他證件已全部辦理完畢。
沒(méi)有此證，開(kāi)發(fā)商是不能賣(mài)房的，購(gòu)房者也可以舉報(bào)。 相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，特別需要提醒的是，購(gòu)房者在簽訂商品預(yù)售房購(gòu)買(mǎi)合同、支付定金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)千萬(wàn)不能馬虎。
為了嚴(yán)格商品房預(yù)售許可程序，避免不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，市房地局特別制定了商品房預(yù)售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查工地程序，具體流程是：聽(tīng)取公司主要負(fù)責(zé)人關(guān)于公司簡(jiǎn)介，預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)情況，建設(shè)資金籌措和資金賬戶(hù)管理情況，施工企業(yè)基本情況和項(xiàng)目建設(shè)管理情況，所建戶(hù)型面積分類(lèi)情況，水、電、暖、氣配套措施，小區(qū)綠化總體方案，銷(xiāo)售價(jià)格定位和銷(xiāo)售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。 與此同時(shí)，勘查組成員可以對(duì)預(yù)售項(xiàng)目不清的事項(xiàng)進(jìn)行提問(wèn)，深入工地現(xiàn)場(chǎng)勘查預(yù)售項(xiàng)目的施工進(jìn)度情況并實(shí)地拍照，在預(yù)售項(xiàng)目具備商品房預(yù)售條件前提下，現(xiàn)場(chǎng)受理或向政務(wù)大廳房地局窗口遞交申報(bào)資料。
