工程資金監(jiān)管協(xié)議(資金監(jiān)管協(xié)議怎么操作?)
1.資金監(jiān)管協(xié)議怎么操作?
資金監(jiān)管的操作方法是：客戶把錢打到中介公司在建委備案的一個(gè)賬戶上，不過(guò)資金監(jiān)管業(yè)主收到錢的手續(xù)比較繁瑣時(shí)間比較長(zhǎng)，一般在房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)。
通過(guò)建設(shè)存量房網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)和流程整合，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋過(guò)戶登記和資金監(jiān)管手續(xù)的同步完成，整個(gè)資金監(jiān)管過(guò)程簡(jiǎn)單易行，只需四步即可： ①買賣雙方網(wǎng)上簽約，簽約的同時(shí)簽署資金監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管銀行和存取款賬戶 ②買方依據(jù)資金監(jiān)管協(xié)議將交易自有資金存入專用賬戶，足額后由系統(tǒng)自動(dòng)提示可以辦理過(guò)戶 ③買賣雙方共同到房管辦事大廳辦理房屋過(guò)戶登記 ④房屋過(guò)戶登記辦結(jié)后，銀行依據(jù)系統(tǒng)電子指令將資金劃入賣方賬戶。 資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管。
主要用于房地產(chǎn)交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，該賬戶屬于銀行。
當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房者過(guò)戶后，該資金將劃轉(zhuǎn)到原業(yè)主的賬戶下，否則將劃轉(zhuǎn)到購(gòu)房者賬戶下，因此資金監(jiān)管需要買賣雙方都在監(jiān)管銀行開(kāi)有賬戶，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。 類似網(wǎng)上交易平臺(tái)如支付寶，財(cái)付通等支付平臺(tái)。
2.資金監(jiān)管應(yīng)該注意什么
具體如下（1） 辦理二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，買賣雙方應(yīng)選擇同一家托管銀行，并在所選定的托管銀行開(kāi)立個(gè)人賬戶。為了增強(qiáng)房產(chǎn)交易資金的安全性，二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的資金存轉(zhuǎn)都是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式進(jìn)行的，買賣雙方應(yīng)事先選擇同一家托管銀行，并提交在該銀行的個(gè)人賬戶，這樣無(wú)論買方將售房款存入“專用賬戶”，還是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理完畢后，托管機(jī)構(gòu)將售房款由“專用賬戶”轉(zhuǎn)入賣方賬戶，都能夠保證交易資金即時(shí)到賬，避免了因交易資金轉(zhuǎn)賬時(shí)間過(guò)長(zhǎng)給交易雙方造成不必要的麻煩，提高資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的時(shí)效性和便利性。
(2) 提交給房管局資金托管機(jī)構(gòu)的賬戶名稱應(yīng)是房產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的賬戶。目前個(gè)人賬戶除了存折以外還有銀行卡，有的客戶
銀行卡背面沒(méi)有簽名，無(wú)法看出戶主是誰(shuí)，等到最后辦理轉(zhuǎn)款的時(shí)候，托管銀行錄入賬戶才發(fā)現(xiàn)與托管協(xié)議簽訂的客戶名稱不是同一個(gè)人，無(wú)法辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)，這樣不僅給托管機(jī)構(gòu)、托管銀行的工作造成不便，也直接給客戶本人產(chǎn)生不利影響，因此，在辦理二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)時(shí)，務(wù)必提交買賣交易當(dāng)事人的賬戶。
(3) 交易雙方當(dāng)事人可以使用原來(lái)的相應(yīng)托管銀行的賬戶，但該賬戶必須是本地賬戶。有些客戶事先已經(jīng)有了相應(yīng)托管銀行的賬戶，在辦理二手房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)不必再開(kāi)設(shè)新的賬戶，但是雙方所提交的賬戶必須是本地賬戶，很多賬戶非銀行工作人員有時(shí)無(wú)法從賬號(hào)本身看出是否是本地賬戶，只有到了最后轉(zhuǎn)款環(huán)節(jié)、銀行轉(zhuǎn)款時(shí)才能看出。托管機(jī)構(gòu)的“專用賬戶”是不能進(jìn)行異地轉(zhuǎn)款的，結(jié)果造成無(wú)法轉(zhuǎn)款。
(4) 以貸款方式支付購(gòu)房款的，按照資金監(jiān)管的相關(guān)要求，貸款銀行應(yīng)提前發(fā)放貸款，將貸款存入指定的交易結(jié)算資金專用賬戶。除了少量定金外，買方應(yīng)將全部房款存人托管機(jī)構(gòu)“專用賬戶”后才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，對(duì)于需要銀行貸款的也就相應(yīng)地要求銀行要提前放款。銀行為了保證貸款安全，可以要求具有擔(dān)保資質(zhì)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保。擔(dān)保機(jī)構(gòu)為客戶提供擔(dān)保后，會(huì)協(xié)助客戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，為客戶提供更加細(xì)致、周到的服務(wù)。
(5) 交易雙方特別是出賣方要妥善保管存折，不要將存折交予他人，密碼不要外泄。在辦理二手房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)，買賣雙方會(huì)和資金托管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房資金托管協(xié)議》，事先約定好買方的存款賬戶和賣方的收款賬戶，而在房產(chǎn)交易過(guò)程中，由于一些百姓缺乏房屋買賣經(jīng)驗(yàn)，便會(huì)委托中介機(jī)構(gòu)全程代理，這時(shí)，一些中介機(jī)構(gòu)就會(huì)趁機(jī)持賣方身份證原件開(kāi)設(shè)一個(gè)存折，并在簽署協(xié)議時(shí)提供給資金托管機(jī)構(gòu)，房款到賬以后不但不通知賣方本人，還埋怨托管機(jī)構(gòu)工作效率慢，資金不能及時(shí)到賬，使客戶產(chǎn)生了誤會(huì)。其實(shí)，資金托管機(jī)構(gòu)和中介公司之間并沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)，買賣雙方與資金托管機(jī)構(gòu)簽訂的《存量房資金托管協(xié)議》也與中介機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)，資金托管機(jī)構(gòu)只是在交易完成時(shí)，按照相關(guān)約定把房款轉(zhuǎn)到《存量
房資金托管協(xié)議》中所約定的賣方賬戶上。為了維護(hù)買賣雙方自身的利益，到房管局辦理存量房交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)，持有效證件親自到場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，不要隨意將身份證、銀行卡、存折等重要證件交給他人保管，密碼不要外泄，以免造成不必要的損失。
3.資金監(jiān)管可防范哪些風(fēng)險(xiǎn)?
資金監(jiān)管需要防范的風(fēng)險(xiǎn)： 1、房屋被查封雖然簽合同前都會(huì)對(duì)房子做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確保房子沒(méi)有被查封。
但簽合同到過(guò)戶這段時(shí)間內(nèi)，賣家由于經(jīng)濟(jì)原因或者債務(wù)問(wèn)題被訴至法院，一旦還不上錢，房子可能被查封，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶。如果買家將首付款直接付給賣家，賣家資不抵債，買家可能錢房?jī)墒А?/p>
2、房子被抵押同樣道理，簽約到過(guò)戶期間，賣家可能將房產(chǎn)證抵押出去，導(dǎo)致到了過(guò)戶時(shí)間卻無(wú)法完成過(guò)戶。 3、杜絕中介吃差價(jià)這是資金監(jiān)管制度設(shè)立的目的之一，之前買房款會(huì)交給中介監(jiān)管，給了中介欺上瞞下兩頭吃的機(jī)會(huì)。
而且，一些黑中介還會(huì)將暫時(shí)滯留在賬戶上的買房款挪用，用于炒房、炒股或進(jìn)行其它投資，借此“錢生錢”。 4、防止一房二賣出于對(duì)利益大化的追求，部分賣家會(huì)做出一房二賣的行為。
發(fā)生這種情況，并不是誰(shuí)先簽的合同房子就是誰(shuí)的，而是看誰(shuí)先過(guò)戶。如果沒(méi)做資金監(jiān)管，房款直接付給賣家，買家可能要通過(guò)訴訟手段追回房款。
走了資金監(jiān)管的路子，只要房屋沒(méi)過(guò)戶，錢款就不會(huì)到賣家賬上。
4.資金監(jiān)管的具體流程是什么樣的
1、資金監(jiān)管的操作方法是：客戶把錢打到中介公司在建委備案的一個(gè)賬戶上，不過(guò)資金監(jiān)管業(yè)主收到錢的手續(xù)比較繁瑣時(shí)間比較長(zhǎng)，一般在房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)。通過(guò)建設(shè)存量房網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)和流程整合，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋過(guò)戶登記和資金監(jiān)管手續(xù)的同步完成，整個(gè)資金監(jiān)管過(guò)程簡(jiǎn)單易行，只需四步即可：
①買賣雙方網(wǎng)上簽約，簽約的同時(shí)簽署資金監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管銀行和存取款賬戶；
②買方依據(jù)資金監(jiān)管協(xié)議將交易自有資金存入專用賬戶，足額后由系統(tǒng)自動(dòng)提示可以辦理過(guò)戶；
③買賣雙方共同到房管辦事大廳辦理房屋過(guò)戶登記；
④房屋過(guò)戶登記辦結(jié)后，銀行依據(jù)系統(tǒng)電子指令將資金劃入賣方賬戶。
2、資金監(jiān)管，（源自Escrow），又稱為第三方監(jiān)管。主要用于房地產(chǎn)交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，該賬戶屬于銀行。當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房者過(guò)戶后，該資金將劃轉(zhuǎn)到原業(yè)主的賬戶下，否則將劃轉(zhuǎn)到購(gòu)房者賬戶下，因此資金監(jiān)管需要買賣雙方都在監(jiān)管銀行開(kāi)有賬戶，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。類似網(wǎng)上交易平臺(tái)如支付寶，財(cái)付通等支付平臺(tái)。
5.建設(shè)工程合同管理應(yīng)注意哪些問(wèn)題
合同管理制度
依照《合同法》和其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)，以及公司有關(guān)合同管理規(guī)定，特制定本項(xiàng)目部合同管理制度：
1、項(xiàng)目部成立合同管理小組，負(fù)責(zé)各種經(jīng)濟(jì)合同的簽訂、執(zhí)行和管理，并負(fù)責(zé)起草《合同管理操作程序》和《施工合同結(jié)算工作程序》。
2、合同管理小組人員應(yīng)共同做好合同涸字過(guò)程控制工作，在合同簽訂前應(yīng)充分做好調(diào)研和對(duì)比分析工作，編寫匯報(bào)材料上報(bào)主管部門領(lǐng)導(dǎo)，并保守秘密。
3、在合同簽訂過(guò)程中，合同管理小組人員應(yīng)參加合同評(píng)審工作，根據(jù)已訂合同執(zhí)行情況和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)合同內(nèi)容提出修正建議，并及時(shí)修正。保證《合同管理操作程序》的有效運(yùn)行，復(fù)核合同全部?jī)?nèi)容，對(duì)可能引起糾紛之處應(yīng)反復(fù)推敲，以免給合同的執(zhí)行增加難度，及時(shí)填報(bào)《承包方履約能力評(píng)審表》，并保守秘密。
4、合同管理小組人員組成，應(yīng)包括：項(xiàng)目經(jīng)理部人員，管理部人員和具體合同執(zhí)行部門的相關(guān)人員等。
5、合同管理小組對(duì)擬簽訂承包合同的單位或個(gè)人，進(jìn)行資質(zhì)和信譽(yù)審查，填報(bào)承包方一般情況表上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審核。
6、承包合同一般應(yīng)技工料機(jī)全額承包形式簽訂，不允許訂立“半包”合同，以及使項(xiàng)目成本無(wú)法控制的合同。
7、承包合同中的主要材料應(yīng)由項(xiàng)目部采購(gòu)，不得由承包方自行采購(gòu)。
8、承包合同必須附有單價(jià)來(lái)源資料，訂立的單價(jià)原則上不得突破項(xiàng)目責(zé)任成本或施工預(yù)算，個(gè)別突破的應(yīng)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后才能簽訂，并保守秘密。
9、簽訂的承包合同盡可能參照國(guó)家建設(shè)部或交通部頒發(fā)的合同通用文本格式，并具備其相關(guān)通用條款。
10、嚴(yán)禁承包方對(duì)承包合同內(nèi)容進(jìn)行轉(zhuǎn)包分包，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)承包方的管理，嚴(yán)禁以包代管。
11、對(duì)簽訂的合同項(xiàng)目部應(yīng)定期檢查其合同執(zhí)行情況，在驗(yàn)工計(jì)價(jià)和合同支付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取三級(jí)復(fù)核制度，并按要求填寫《驗(yàn)工計(jì)價(jià)單》和《合同支付結(jié)算單》，經(jīng)各相關(guān)部門簽字，領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后才能由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行支付，支付中應(yīng)做好費(fèi)用控制，嚴(yán)禁提前支付或不留保證金，以免給后續(xù)合同的執(zhí)行造成難度、資金流失或失去合同執(zhí)行主動(dòng)權(quán)，增加合同風(fēng)險(xiǎn)。
12、合同管理人員應(yīng)做好合同歸檔和合同借閱管理，建立合同執(zhí)行情況、合同調(diào)數(shù)日下步合同執(zhí)行建議備忘錄，根據(jù)實(shí)際情況，編寫《合同執(zhí)行情況》匯報(bào)
13、合同管理人員應(yīng)注意索賠資料的收集和保存，及時(shí)將索賠工作和索賠結(jié)果向上級(jí)匯報(bào)；做好合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，防范不必要的索賠。
l 4、在簽訂承包合同及合同執(zhí)行過(guò)程中的違紀(jì)人員，項(xiàng)目部將按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
l 5、合同管理人員對(duì)承包人提出的合同疑問(wèn)，應(yīng)熱情解釋，以融洽與承包人之間的工作關(guān)系，但不得泄露商業(yè)秘密。
