金融墊資(買房墊資貸款需要注意點(diǎn)什么?)

1.買房墊資貸款需要注意點(diǎn)什么?

由于賣家的房產(chǎn)還在抵押當(dāng)中，需要還清尾款才能解押，但是賣家手上資金不足，不能還清貸款，那么在出售此套房產(chǎn)時(shí)，中介方就會采取讓買家支付首付，給賣家進(jìn)行還貸解押的方式，此種方式也是目前行業(yè)普遍做法。

進(jìn)行解押后，買家才能進(jìn)行貸款申請，貸款審批通過后就可以進(jìn)行過戶手續(xù)。 其實(shí)這期間最主要的風(fēng)險(xiǎn)往往在買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)：一是業(yè)主對價(jià)格反悔，二是業(yè)主惡意詐騙，若出現(xiàn)這兩種不履約的行為，雙方協(xié)商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理。

這就需要在購房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，約定好具體的違約責(zé)任才行。 這期間還有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意，如支付首付款后進(jìn)行還貸、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽，最后過戶等時(shí)間點(diǎn)都需要額外注意。

可能會遇到之后業(yè)主不配合辦理剩余手續(xù)、買方要申請銀行貸款購房，銀行不同意貸等問題。

2.企業(yè)“墊資”的操作流程是什么?

企業(yè)“墊資”類業(yè)務(wù)操作流程： 需要墊資的款項(xiàng)有：賣方原貸款銀行的欠款、買方首付款、過戶稅費(fèi)這三項(xiàng)。

由于天津有正孚監(jiān)管公司做資金監(jiān)管，所以買賣雙方的交易款項(xiàng)必須存入正孚進(jìn)行資金監(jiān)管。所以，在有些特定的情況下，需要墊付首付款，甚至過戶稅費(fèi)。

但大多數(shù)交易類的業(yè)務(wù)還是以墊付賣方原貸款銀行的欠款為主。 辦理流程如下： 1、買賣雙方簽署買賣合同，選擇買方貸款銀行，買方確認(rèn)貸款金額及首付款； 2、房產(chǎn)評估； 3、買賣雙方簽署貸款申請的文件，辦理貸申請； 4、銀行批貸，給我公司出具批貸通知書；（批貸通知書跟據(jù)銀行不同，名稱會有所不同）在銀行批貸的同時(shí)，了解銀行提前還款手續(xù)的要求、房產(chǎn)解押及抵押的時(shí)間、與買賣雙方簽署墊資協(xié)議。

5、公司招開貸審會，安排委托公證、房產(chǎn)確權(quán)等手續(xù)辦理； 6、通過貸審會的同時(shí)，辦委委托公證、房產(chǎn)確權(quán)、賣方還款卡密碼確認(rèn)、銀行提前還款手續(xù)確認(rèn)等； 7、開始辦理墊資手續(xù)，還款后保留還款憑證、收押客戶身份證、戶口簿、產(chǎn)權(quán)證、存折原件； 8、陸續(xù)辦理解押、過戶、領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)；過戶當(dāng)天，買方將首付款存入正孚進(jìn)行監(jiān)管； 9、憑過戶憑證，銀行放款到正孚監(jiān)管戶內(nèi)； 10、抵押登記完成后，正孚將首付及銀行發(fā)放的貸款同時(shí)劃入賣方人卡中，我公司持卡到銀行將墊資款劃回，并與賣方人辦理售房款項(xiàng)結(jié)清手續(xù)。 說明事項(xiàng)： 1、從墊資款支出到回款，通常需要1個(gè)半月的時(shí)間，如果買賣雙方同意支付加急費(fèi)的情況下，可以將墊資時(shí)間壓縮到1個(gè)月。

2、由于天津正孚強(qiáng)制要求對首付款及貸款進(jìn)行資金監(jiān)管，我們防控風(fēng)險(xiǎn)的手段是代賣方人開卡，密碼及賣方人身份證原件在辦理期間都由我公司保管，在正孚放款前再去銀行核實(shí)放款卡是否處于正常狀態(tài)。 3、如果賣方急需用錢，無法等到正孚放款，這時(shí)候就需要墊付首付款。

4、如果借款人是通過買賣的方法取得銀行貸款，而實(shí)際用途是做綜合消費(fèi)的情況下，也需要墊付首付款。 企業(yè)“墊資”，就是在購房過程中，下家首付不足時(shí)，由所謂的“款服務(wù)公司”或者擔(dān)保公司拿出資金，幫下家補(bǔ)足首付款以幫助完成購房的行為。

當(dāng)然，借款人要收取2%至5%的“墊款”手續(xù)費(fèi)，說得通俗一點(diǎn)，這種“墊資”行為類似民間高利貸。 過去，由于大多數(shù)銀行都開設(shè)了“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，如果買房人和賣房人在同一家銀行貸款，可以很輕松地完成貸款轉(zhuǎn)移。

即使不在同一家銀行貸款，由擔(dān)保公司介入的擔(dān)保函也能促成貸款轉(zhuǎn)移，上下家的交易也顯得流暢。 “資”的主要發(fā)揮空間在一些投機(jī)客身上，他們想縮短房產(chǎn)交易時(shí)間以及貸款發(fā)放的等待期，于是寧愿付出多一點(diǎn)的成實(shí)現(xiàn)資金快速流動(dòng)。

如今，隨著一年內(nèi)“轉(zhuǎn)按揭”停止，一年外“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)已名存實(shí)亡，這種“墊資”業(yè)務(wù)便趁虛而入，開始成為房地產(chǎn)交易中的常用手段。 具體實(shí)例： 如果一套價(jià)值200萬元的房子還有100萬元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬元，那么上家有20萬元的貸款空缺無法還清。

上家要有20萬元的現(xiàn)金也就罷了，如果沒有，這次交易很有可能無法完成，因?yàn)橹挥匈J款付清，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與下共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證。 于是這20萬元成為“墊資”的業(yè)務(wù)來源。

“房地產(chǎn)之窗”的一位貸款服務(wù)人士向記者介紹了所謂“墊資”業(yè)務(wù)的流程，該流程是由貸款服務(wù)公司和中介合作來完成的。首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委托合同，主要內(nèi)容是整個(gè)房產(chǎn)交易過程由中介來全權(quán)辦理，包括交易、還款、放款等，并進(jìn)行公證； 與此同時(shí)，賣房人向原貸款銀行提出提前還款申請； 此后，中介和賣房人一起，到銀行辦理提前還款，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押產(chǎn)的抵押權(quán)證； 中介受買家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入中介賬戶，介在扣除自己所墊付的費(fèi)用以后，再將剩余的資金還給賣房人。

至此，中介所提供“墊資”服務(wù)結(jié)束，買家也順利獲得按揭貸款并買房成功。 房地部門規(guī)定，在辦理注銷登記之后，還有一個(gè)不得進(jìn)行掛牌交易的沉默期，時(shí)間大約為28天。

28天以后，上、下家才可以進(jìn)行交易，銀行憑房地產(chǎn)交易中心的《上海市房地產(chǎn)登記證明》發(fā)放住房貸款，這一過程又要20個(gè)工作日，大概又是28天。 兩個(gè)28天就是整個(gè)“墊資”服務(wù)的全部時(shí)間。

“墊資”費(fèi)用高達(dá)5%以上 高額的服務(wù)費(fèi)是“墊資”的最顯著特征。在限制一年房“轉(zhuǎn)按揭”前，這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費(fèi)大約按墊資額的2%收取，因?yàn)楫?dāng)時(shí)周期相對較短，大約一個(gè)月，貸款服務(wù)公司的利潤大概是月息2%，這個(gè)費(fèi)用也在買家所能承受范圍之內(nèi)。

但現(xiàn)在，隨著一年內(nèi)“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的停止，該服務(wù)費(fèi)已經(jīng)在“水漲船高”，4月6日以后，由于房地產(chǎn)交易完成的時(shí)間延長到了兩月，“墊資”的費(fèi)用開始上漲到4%，有的公司已經(jīng)提高到5%以上。按前面的例子，如果“墊資”20萬元，那么需要付出的費(fèi)用就達(dá)到8000元，大大增加了賣房人的成本。

由于“墊資”是幫助上家來還清貸款的，于是這筆費(fèi)用也就成為房人的額外負(fù)擔(dān)。當(dāng)然有的交易可以雙方說定由買方承擔(dān)，根據(jù)中介的說法，。

3.轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)申請墊資辦理流程是怎么樣的呢

辦理流程： 1。

客戶至貸款銀行或人民銀行出具夫妻雙方個(gè)人信用報(bào)告； （須借款人夫妻雙方攜帶身份證辦理） A。至人民銀行（五愛路33號）查詢并出具； （借款人本人持身份證親自到場） B。

登陸個(gè)人信用信息平臺查詢并打??； 2。 公積金（組合）貸款審批通過后，客戶至擔(dān)保公司簽訂轉(zhuǎn)貸協(xié)議，辦理抵押擔(dān)保手續(xù)； ？轉(zhuǎn)貸協(xié)議簽訂所需資料：（房產(chǎn)證、土地證、抵押人身份證、結(jié)婚證） ？抵押擔(dān)保手續(xù)辦理所需資料：（詳見《抵押擔(dān)保手續(xù)提供資料》） 3。

抵押辦結(jié)后擔(dān)保公司通知客戶領(lǐng)取墊資資金，結(jié)清原商業(yè)貸款； 4。 客戶將原商貸銀行提供的結(jié)清證明、他項(xiàng)權(quán)證、房屋登記申請書（表三）交至擔(dān)保公司； 5。

原商貸抵押注銷辦理完結(jié)后擔(dān)保公司通知客戶領(lǐng)取房產(chǎn)證。 注意事項(xiàng) 職工辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)申請墊資時(shí)需承擔(dān)墊資服務(wù)費(fèi)，具體詳情可致電擔(dān)保公司進(jìn)行咨詢。

抵押擔(dān)保手續(xù)提供資料 客戶在辦理抵押擔(dān)保手續(xù)時(shí)，借款申請人及配偶和所購住房共有權(quán)人必須共同到場辦理，并根據(jù)購房情況提供以下資料（原件）： 1。借款申請人及配偶和所購住房共有權(quán)人的身份證、戶口簿； 2。

借款申請人及配偶和所購住房共有權(quán)人的婚姻證明； 3。 《某某市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金（組合貸款）申請表》； 4。

《某某市住房公積金個(gè)人住房貸款審批表》； 5。借款申請人所購住房的房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證、國有土地使用證； 6。

原商業(yè)貸款借款合同； 7。契稅完稅證明； 8。

轉(zhuǎn)貸住房為本地商品房、經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門備案的購房合同； 9。 轉(zhuǎn)貸住房為本地存量房（二手房）：經(jīng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門備案的存量房買賣合同。

完成 丟棄。

4.我想做商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的墊資方需要注意什么

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款操作步奏：1、符合住房公積金貸款條件的個(gè)人，有三種商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款方式可供選擇：2、客戶可先自籌資金把原銀行貸款結(jié)清，原房產(chǎn)撤銷抵押，重新辦理抵押后，公積金中心放款至客戶存款賬戶。

3、客戶交納保證金，用本人或配偶或其直系親屬的另一套房子做抵押，公積金中心可放款給客戶，等客戶還清原貸款后，退還保證金。4、客戶可找一家擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司墊資還清客戶原貸款，客戶繳納墊資費(fèi)和保證金，擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保，抵押落實(shí)后公積金中心放款，退還客戶保證金。

工具/原料公積金貸款條件1、首先你工作的單位給你上了公積金，那么你就有了個(gè)公積金帳號； 2、公積金需繳存12個(gè)月以上，時(shí)間和繳存額必須滿12個(gè)月 3.未有尚未還清的公積金貸款 4.不是未成年人貸款 需要的相關(guān)手續(xù)，你只需要準(zhǔn)備： 1、你的公積金帳號； 2、單位的公積金帳號； 3、月繳存額； 4、繳存比例； 5、公積金繳存地點(diǎn)。注意事項(xiàng)購房者申請的新的貸款期限，必須在公積金貸款規(guī)定的期限以內(nèi)，最長不超過原“商貸”剩余的貸款期限。

如果是部分轉(zhuǎn)貸的話，剩余部分商業(yè)貸款期限應(yīng)當(dāng)與公積金貸款期限一致。另外若公積金繳存地與貸款房屋所在地不在同一縣、市、區(qū)行政區(qū)域的，申請人要向貸款房屋所在地管理中心提出異地商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款申請。

5.我想做商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的墊資方需要注意什么

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款操作步奏：

1、符合住房公積金貸款條件的個(gè)人，有三種商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款方式可供選擇：

2、客戶可先自籌資金把原銀行貸款結(jié)清，原房產(chǎn)撤銷抵押，重新辦理抵押后，公積金中心放款至客戶存款賬戶。

3、客戶交納保證金，用本人或配偶或其直系親屬的另一套房子做抵押，公積金中心可放款給客戶，等客戶還清原貸款后，退還保證金。

4、客戶可找一家擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司墊資還清客戶原貸款，客戶繳納墊資費(fèi)和保證金，擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保，抵押落實(shí)后公積金中心放款，退還客戶保證金。

工具/原料

公積金貸款條件

1、首先你工作的單位給你上了公積金，那么你就有了個(gè)公積金帳號；

2、公積金需繳存12個(gè)月以上，時(shí)間和繳存額必須滿12個(gè)月

3.未有尚未還清的公積金貸款

4.不是未成年人貸款 需要的相關(guān)手續(xù)，你只需要準(zhǔn)備： 1、你的公積金帳號； 2、單位的公積金帳號； 3、月繳存額； 4、繳存比例； 5、公積金繳存地點(diǎn)。

注意事項(xiàng)

購房者申請的新的貸款期限，必須在公積金貸款規(guī)定的期限以內(nèi)，最長不超過原“商貸”剩余的貸款期限。如果是部分轉(zhuǎn)貸的話，剩余部分商業(yè)貸款期限應(yīng)當(dāng)與公積金貸款期限一致。另外若公積金繳存地與貸款房屋所在地不在同一縣、市、區(qū)行政區(qū)域的，申請人要向貸款房屋所在地管理中心提出異地商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款申請。

6.墊資業(yè)務(wù)（民間用房產(chǎn)抵押貸款）如何操作以及需要注意的事項(xiàng)有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產(chǎn)。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產(chǎn)，比如個(gè)人住房、家庭住房、不動(dòng)產(chǎn)廠房、商鋪等。用房產(chǎn)抵押貸款，一般需要先評估，評估后，可以貸款至評估價(jià)的百分之七八十。

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