(一)業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房,如果客戶是貸款購房,客戶資質(zhì)是否有問題必須落實(shí),以免簽定購房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式,盡量要選擇全款購房客戶,其次是貸款購房,其中貸款購買商鋪,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首付款與尾款間隔時(shí)間,時(shí)間不宜過長。4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。(二)客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用,在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要,主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)狻⑷蹼娫O(shè)施、排污化油設(shè)施等。購買前一定要核實(shí)清楚,要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
首先如果是期房的話是不可以交易的,沒有產(chǎn)證也無法在交易中心登記備案。
你最好先去該商鋪所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購商鋪的權(quán)屬狀況和房屋用途狀況,確認(rèn)該商鋪是否抵押、是否受司法限制、是否是商業(yè)用途等。 另外,由于你是一次性付清房款,而目前對方的產(chǎn)證還沒有辦理出來,應(yīng)該考慮到你的資金風(fēng)險(xiǎn)問題,建議你可預(yù)付定金,等對方產(chǎn)證出來后再付剩余房款。
如果對方是按揭的話,就需要對方先付清購房貸款余額,才能到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。 關(guān)于商鋪同地不同價(jià)的問題,可能有幾種原因造成:1、隔壁商鋪的房型更佳、更靠近社區(qū)入口或者人流要道、可經(jīng)營范圍廣等有利因素促使價(jià)格較高。
2、掛牌價(jià)并非成交價(jià),開價(jià)過高可能是某些商鋪業(yè)主的心理定價(jià)與市場實(shí)際價(jià)格存在偏差造成的。3、不排除某些中介有意利用投資者的比較心理,抬高某個(gè)商鋪價(jià)格。
買個(gè)二手商鋪應(yīng)注意的是: 1.要約定房產(chǎn)用途。
要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地。 2.要對公攤部位進(jìn)行約定。
有的商鋪公攤面積占到總面積30%,這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。 3.對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。
二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件,列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明,如果不包括,折價(jià)是多少也要說清楚。
4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。物業(yè)服務(wù)的種類、服務(wù)是否到位,費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查。
如果想投資商鋪的,必須考察商鋪的一些硬指標(biāo),如商業(yè)氛圍、客流量、交通條件等,以免后期虧損。
想買個(gè)二手商鋪應(yīng)該注意什么: 買賣前,購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在,如果業(yè)主表示沒有,購房者不但要讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾,還要到現(xiàn)場去查勘,了解實(shí)情。 如果業(yè)主已出租給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
所以,購房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。 律師:二手商鋪與二手房買賣合同有差別,需要購房者注意以下幾點(diǎn)。
1。要約定房產(chǎn)用途。
要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地。 2。
要對公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積30%,這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。
3。對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。
二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件,列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。 房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明,如果不包括,折價(jià)是多少也要說清楚。
4。物業(yè)服務(wù)方面的約定。
物業(yè)服務(wù)的種類、服務(wù)是否到位,費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查。
商鋪買賣注意事項(xiàng) 1、確定商鋪的投資價(jià)值 怎么確定商鋪是否具備可投資性呢 首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區(qū)型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。
當(dāng)然其各自有各的特點(diǎn)。 商鋪具有可投資性,一般具有以下特點(diǎn):臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區(qū)域,無論價(jià)格面積都是眾多商戶們心意的選擇對象;如果是社區(qū)型商鋪的話,一般服務(wù)的社區(qū)居民,因此大多以藥店,超市之類為主,而且投資費(fèi)用小,不過選擇投資社區(qū)類型時(shí)要綜合考慮周邊的因素;投資寫字樓的話,要看其是否具有可投資性,首先要看其所在位置是否是公司聚集區(qū),例如開發(fā)區(qū),還要看其資金多少的投入,由于較聚集的開發(fā)區(qū)之類的都是新興的產(chǎn)業(yè)區(qū),因此其前景看好,選擇時(shí)要主要其地段的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、檢查其開發(fā)商五證是否齊全 第一步關(guān)鍵走好后,接下來就需要認(rèn)真檢查開發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全,所售商品房是否合法銷售,從法律角度講,這和自身利益息息相關(guān)。 尤其是合法銷售的證明件 ――預(yù)售證,預(yù)售證的取得也是表明開發(fā)商已具備合法銷售資格,因此一定要檢查清楚預(yù)售證是否和開發(fā)商名字相符,預(yù)售證是否存在作假行為,不過現(xiàn)在開發(fā)商只要能夠取得預(yù)售證,當(dāng)?shù)胤抗芫志W(wǎng)站都會(huì)及時(shí)公布信息,因此確保萬一,最好登陸相關(guān)網(wǎng)站查看。
這里也建議買家們最好購買取得預(yù)售證的商鋪。 3、謹(jǐn)慎簽訂購買商鋪買賣合同 這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在簽訂商鋪買賣合同有關(guān)公攤面積、返租承諾、貸款風(fēng)險(xiǎn)等需要注意的事項(xiàng)。
其中商鋪不同于普通住宅,一般情況下其公攤面積在30%左右,甚至大多。 因此在簽訂合同時(shí)一定要選擇以面積計(jì)價(jià)方式為主的,并且在合同另加條款里寫明有關(guān)公攤面積的細(xì)則;而返租承諾也是時(shí)下很多業(yè)主們樂意的選擇之一,因避免自己親自打理的麻煩,但由于需要和開發(fā)商合作,因此在簽訂返祖合同時(shí),一定要將返祖的詳細(xì)條款認(rèn)真核對清楚,以防開發(fā)商從中作梗; 最后任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的,更不用說房產(chǎn)投資,尤其是貸款上面,因此除了需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的貸款方式外,最好咨詢投資專家給予理性的建議。
4、購買商鋪?zhàn)⒁馄洚a(chǎn)權(quán)問題 購買商鋪因其涉及資金巨大,因此產(chǎn)權(quán)問題是重中之重,尤其是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪投資者是完完全全具有處置權(quán),無論自己打理,交付開發(fā)商打理,還是自營,其存在的風(fēng)險(xiǎn)最小。 不過因近來整頓房地產(chǎn)市場,而小產(chǎn)權(quán)也被炒的如火如荼,其中小產(chǎn)權(quán)商鋪筆者認(rèn)為是值得投資者們警惕的,由于小產(chǎn)權(quán)不被國家認(rèn)可,不具備完全產(chǎn)權(quán),因此最好投資時(shí)了解清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么。
商鋪買賣流程:二、商鋪買賣注意事項(xiàng):(一)業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房,如果客戶是貸款購房,客戶資質(zhì)是否有問題必須落實(shí),以免簽定購房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。
2. 付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式,盡量要選擇全款購房客戶,其次是貸款購房,其中貸款購買商鋪,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3. 首付款與尾款間隔時(shí)間,時(shí)間不宜過長因?yàn)樯虡I(yè)用房大部分款項(xiàng)較大,所以變動(dòng)也較大,所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大,因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。
4. 支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生,所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。
需更專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估測算收益
購買二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資,投資者需考慮的因素很多,首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說,包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。
而對于這些內(nèi)容,投資者自己的考察往往流于表面。比如,一些投資者看到店鋪來往人群很多,就判斷生意很好。事實(shí)上,來往人群實(shí)際消費(fèi)的金額,減去開店運(yùn)營的各項(xiàng)成本后,還剩下多少利潤,攤到房價(jià)上投資回報(bào)率是多少,投資者并不見得很清楚。所以,建議請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司,進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評估,測算出投資收益率后,再?zèng)Q定是否投資。
了解物業(yè)是否被贈(zèng)與或出租
在二手商鋪買賣前,購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在,以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有,購房者最好讓業(yè)主出具無贈(zèng)與或無租賃的書面承諾作保證,而且還要到現(xiàn)場去查勘,了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜,承租人享有優(yōu)先購買權(quán),只有承租人放棄購買權(quán)買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以,購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)相當(dāng)重要。
簽協(xié)議需做更多特殊約定
二手商鋪與二手房買賣合同有差別,購房者需要更細(xì)心地去了解,在簽署合同時(shí)應(yīng)做更多的特殊約定。一要了解房產(chǎn)用途,要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地。二要對公攤部分進(jìn)行約定,有的商鋪公攤面積占到總面積30%,這就需要對公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。三要對房屋設(shè)備裝修裝飾約定詳細(xì),二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件,列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明,如果不包括,折價(jià)是多少也要說清楚。四要有物業(yè)服務(wù)方面的約定,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要,物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位,物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查,并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。五要約定交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式,各方需承擔(dān)的稅費(fèi),均應(yīng)在合同中列明。
如今,買房子似乎成為了最保值的投資方式,以炒房獲得巨額利潤的人也不在少數(shù)。
但由于限購令的發(fā)布,住宅投資受到了很大限制,于是很多人將目光轉(zhuǎn)移到不限購的商鋪上,于是這幾年商鋪的買賣也大為紅火。 細(xì)節(jié)決定成敗,在商鋪的交易中,買賣雙方都有一些細(xì)節(jié)需要注意,下面將為您娓娓道來。
商鋪交易中,買家需要注意以下三點(diǎn):?????? 1。確認(rèn)商鋪產(chǎn)權(quán)????? ?同購買住宅一樣,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是不可忽視的重要一步。
為了預(yù)防買到產(chǎn)權(quán)有問題的房子,購買前一定要查驗(yàn)房產(chǎn)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等,不要全聽業(yè)主的一面之詞。 2。
考察商鋪結(jié)構(gòu) 商鋪的結(jié)構(gòu)就跟住宅的戶型一樣重要,除了商鋪的地理位置之外,商鋪的結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了商鋪的價(jià)值。考察商鋪的結(jié)構(gòu)主要是考察面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等,如果這些方面都沒有問題,才能保證日后使用的方便性。
3??疾炫涮自O(shè)施 商鋪的配套設(shè)施完備且運(yùn)行良好能為商家節(jié)省不少成本和精力,所以在購買前,一定要對水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等核查清楚,否則某一環(huán)節(jié)出了問題,后期都要付出成本和精力來解決。
商鋪交易中,賣家需要注意以下三點(diǎn): 1。 買家的購買力 為了使交易能夠順利進(jìn)行下去,賣家有必要了解買家的購買力,如買家是否能夠全款買房,如需貸款其征信如何、收入如何等,這些直接關(guān)系到貸款能否順利審批。
2。首付款與尾款交付時(shí)間間隔 首付款與尾款交付時(shí)間不宜間隔過久,間隔的時(shí)間越久,賣家面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大,所以應(yīng)該首選可以全款購買商鋪的買家。
3。在合同中約定支付定金后的違約責(zé)任 房產(chǎn)交易中,違約的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,所以在合同中約定支付定金后如果一方違約將承擔(dān)什么責(zé)任將是十分必要的,這對于買賣雙方既是一種保護(hù),也是一種約束。
商鋪選購要考慮的內(nèi)容很多,有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素,還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等,下面幾點(diǎn)注意事項(xiàng):一:選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別位于交通運(yùn)輸站的店鋪,應(yīng)以經(jīng)營日常用品以及價(jià)格低較且便于攜帶的消費(fèi)品為主。
位于住宅附近的商鋪,應(yīng)以經(jīng)營綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪,應(yīng)以經(jīng)營文化辦公用品為主,且商品檔次應(yīng)較高。
位于學(xué)校附近的商鋪,應(yīng)以文具,飲食,日常用品為主。二:有“傍大款”意識即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊,不僅可省去考察市場的時(shí)間和精力,還可以借助它們的品牌效應(yīng)招攬顧客。
三:選取自發(fā)形成某類市場的地段在現(xiàn)實(shí)生活中,管理部門并沒有對某一條街、某一個(gè)市場經(jīng)營什么做出規(guī)定,但在長期的經(jīng)營中,某條街會(huì)自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場”。四:選擇有獨(dú)立門面有的店面沒有獨(dú)立門面,店面前自然就失去獨(dú)立的廣告空間,也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間,這會(huì)給促銷帶來很大的麻煩。
五:了解商鋪周邊民眾購買力購買力是依附人而存在的,購買力的數(shù)量、質(zhì)量決定了其所在商圈內(nèi)的商鋪的基本價(jià)值。當(dāng)然,在那些消費(fèi)能力強(qiáng)的購買力所在區(qū)域,商鋪的價(jià)值高,獲得的成本也相應(yīng)較高。
六:看人流量商鋪收益最終決定于人流量。真正支撐商鋪的是固定人流,其次是流動(dòng)人流、客運(yùn)流(公交、地鐵站)。
七:選擇路邊店商鋪位于一條道路一側(cè),擁有道路,來回兩個(gè)方向的客流,價(jià)值低于路角店,是商鋪中最常見的臨街狀態(tài)。八:選擇好的建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的形式多種多樣,理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或大跨度無柱類結(jié)構(gòu)形式(如體育場館),其優(yōu)點(diǎn)是:展示性能好、便于分隔組合、利于布置商場和商品。
九:了解開發(fā)商選擇品牌開發(fā)商來確保資金安全是投資的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開發(fā)商采用完善的開發(fā)流程,擁有眾多的合作伙伴,這對項(xiàng)目的商業(yè)前景本身也是一種保證。
十:周邊交通便利理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客(購買力)的交通設(shè)施,即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn),還具有停車場。十一:看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。
有一些看似位置較偏的鋪位,雖然前期租金很低,商戶難尋,但時(shí)機(jī)成熟之時(shí),就可以將商鋪高出買進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢售出。十二:把握投資時(shí)機(jī)從總體上說,經(jīng)濟(jì)形勢良好,商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會(huì)平均利潤,這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī),在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期,投資者商鋪選址的空間很小,而且獲得成本很高。
反之,在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi),商業(yè)氣候尚未或正在形成中,是商鋪投資的合適時(shí)機(jī),投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購。擴(kuò)展資料:商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù) 、感受體驗(yàn)的場所。
和過去商鋪的定義相比有相同的地方,即 商鋪首先是商品交易的場所;區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能,而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?,很容易理解,從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。
對于絕大多數(shù)人來講,理解這一點(diǎn)很容易。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所,簡單舉例很容易理解,比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。
消費(fèi)者在這種商鋪里,通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù),享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所,比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等,消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等,從中得到美感、娛樂、健康等,而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。
商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn),商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展,已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品,增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然,以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。
參考資料:商鋪-百度百科。
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