物流園商業(yè)(物流園的招商工作如何做)

1.物流園的招商工作如何做

建議：

第一，市場定位

熟悉自己的項目優(yōu)勢，市場前景，潛在加盟商需具備的條件；

第二，市場分析

通過市場調(diào)查，尋找項目潛在加盟商

第三，確定營銷方案

營銷可以包括線上營銷和線下營銷2種，或者2種想結(jié)合，找適合自己項目的推廣的營銷模式；

第四，執(zhí)行營銷方案

營銷方案確定下來以后，就要排除一切困難，執(zhí)行營銷方案。

同時要把握時機，適度超前。做好招商引資的統(tǒng)籌就是應(yīng)有專門機構(gòu)從總體與全局上把握、協(xié)調(diào)和控制、與區(qū)域整體經(jīng)濟、布局規(guī)則和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相協(xié)調(diào)，各部門擰成一股繩，規(guī)范有序進行，共同推進招商引資工作。

其次，以項目為中心。項目是招商之本，要增強項目對企業(yè)的吸引力，提高引資的成功率，必須認真搞好項目論證和包裝。對項目的投資規(guī)模、技術(shù)水平、產(chǎn)品的市場前景、國內(nèi)外同行的發(fā)展狀況等必須進行詳細論證，尋求我方與外商雙方感興趣的共同點，做好投資回報率的分析，包裝必須符合國際慣例。對重點項目應(yīng)實施高層次招商，由主管領(lǐng)導(dǎo)帶隊，實行高層次重點推進。對對口項目實施行業(yè)性招商，由行業(yè)主管部門帶隊，發(fā)揮行業(yè)的帶頭作用，實行行業(yè)配套管理和推進。對高科技項目實施專業(yè)性招商，由科技部門帶隊，進行科學(xué)論證和考察，及時爭取上報主管部門的支持，推進高科技招商。

三是建立信息招商網(wǎng)絡(luò)。在國際互聯(lián)網(wǎng)上建立起本地區(qū)的投資促進信息網(wǎng)絡(luò)，使我們既可以便捷地獲得全球投資信息，又可以向國外發(fā)布自己的招商項目等相關(guān)信息，實施國際互聯(lián)網(wǎng)招商。實施代理招商，充分利用他們渠道多、信息多、經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，拓寬招商引資的領(lǐng)域和渠道。這樣可以使企業(yè)經(jīng)委托招商直接進入國際市場，拓寬招商發(fā)展空間和范圍。以信息開發(fā)為前提，變過去倉促招商為有序招商。建立國內(nèi)招商網(wǎng)絡(luò)，要認真辦好現(xiàn)有投資企業(yè)，增強他們的投資信心，促使增資擴產(chǎn)、滾動發(fā)展，并聘請他們?yōu)檎猩填檰?，實現(xiàn)以外引外，裂變發(fā)展。強化服務(wù)意識，真心誠意為投資企業(yè)提供及時、周到、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。同時要規(guī)范管理行為，對投資企業(yè)實施依法管理，既敢于管理，又善于管理。

2.物流園區(qū)設(shè)計要點

一、物流園區(qū)項目設(shè)施 物流園區(qū)項目內(nèi)部規(guī)劃和建設(shè)完善的道路、橋梁、站場網(wǎng)絡(luò)，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設(shè)計和安裝明確的交通標志；必須實現(xiàn)鋪設(shè)完善的寬帶電信網(wǎng)絡(luò)；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃氣、環(huán)保、防災(zāi)、安全保衛(wèi)等網(wǎng)絡(luò)設(shè)施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

物流園區(qū)項目建設(shè)輕鋼結(jié)構(gòu)倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)完善的輔助及配套設(shè)施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設(shè)施，同時設(shè)立郵政、快遞、銀行、保險、稅務(wù)、質(zhì)檢等的營業(yè)機構(gòu)。

物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備、標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設(shè)成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)項目。 物流園區(qū)項目需要建立先進的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺，建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立平臺物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標與拍賣系統(tǒng)。

二、功能設(shè)計 功能設(shè)計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進的案例，總結(jié)最適合的經(jīng)驗。 整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，策劃者再從最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施，設(shè)備和IT系統(tǒng)。

功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務(wù)流程等。

物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)策劃主要是對服務(wù)功能的微觀設(shè)計和定位。 首先需要進行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據(jù)目標需求，結(jié)合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細分市場，劃分功能類型。

然后是進行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務(wù)功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數(shù)目和類型。再次是進行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。

最后是對策劃方案進行評價。 （一）物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)的步驟如下 1、客戶需求與系統(tǒng)分析 客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內(nèi)容主要是通過市場調(diào)研，如現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務(wù)需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。

在此基礎(chǔ)上，對所獲取的數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。 由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設(shè)，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務(wù)對象應(yīng)已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應(yīng)是物流服務(wù)輻射范圍內(nèi)的各類工商企業(yè)。

在各種調(diào)研內(nèi)容中，物流需求量和流向以及在此基礎(chǔ)上的預(yù)測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設(shè)地點的重要依據(jù)，而物流服務(wù)需求功能的調(diào)查是確定所需服務(wù)功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務(wù)需求功能的調(diào)查可采用表格形式，被調(diào)查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

在選擇調(diào)查企業(yè)對象時，輻射范圍內(nèi)的大型制造企業(yè)和大型商貿(mào)企業(yè)將是調(diào)研的主要對象。在物流服務(wù)需求功能的調(diào)查中，可事先設(shè)計好各種服務(wù)功能，且列出的服務(wù)功能應(yīng)力爭全面，并應(yīng)留有足夠的空格以便被調(diào)查對象選擇或根據(jù)自身服務(wù)需要進行相應(yīng)的補充。

由于物流園區(qū)的建設(shè)通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務(wù)功能需求還應(yīng)區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠期等。對各種被調(diào)查的物流服務(wù)功能需求進行匯總后，最后可總結(jié)出各階段物流服務(wù)功能設(shè)置進程表，其中近期、中期和遠期的確定以所有被調(diào)查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

2、功能定位和功能區(qū)域確定 確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務(wù)能力進行規(guī)劃設(shè)計，主要是為了滿足目標市場客戶的物流需求。

功能定位主要應(yīng)確定兩方面的內(nèi)容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內(nèi)應(yīng)具有物流服務(wù)功能；根據(jù)確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。 通過對輻射范圍內(nèi)潛在目標客戶的調(diào)查分析，可了解的客戶物流服務(wù)功能需求類型和層次。

但是從調(diào)查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進行調(diào)查；另一方面，抽樣調(diào)查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調(diào)查通常不足。 （1）功能定位要體現(xiàn)四個原則 一是前瞻性原則。

即物流園區(qū)的功能定位既應(yīng)滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。 二是綜合性原則。

即物流園區(qū)的功能定位應(yīng)綜合調(diào)查的結(jié)果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整及外來競爭壓力等許。

3.物流園水土保持方案范本

11編制總則1. 1任務(wù)來源（1）《XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“XX豪苑”水土保持方案報告書編制委托書》，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年8月。

（2）《XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“XX豪苑”水土保持方案報告書編制合同書》，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年8月。1.2編制目的和意義該項目規(guī)劃占地面積6.79hm2，總建筑面積181111.80m2（計入容積率146581.9m2），項目由建筑占地區(qū)、場內(nèi)道路區(qū)、附屬系統(tǒng)區(qū)（休閑設(shè)施、游泳池、廣場和綠化區(qū)等）部分組成。

該項目建筑占地面積大，在建設(shè)過程中將擾動地表造成區(qū)域水土流失，因此在建設(shè)過程中應(yīng)依法防治水土流失，建設(shè)和保護生態(tài)環(huán)境，編制水土保持方案。受XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，我單位編制了《XX豪苑水土保持方案報告書》（以下簡稱《水保方案》，編制本《水保方案》的主要目的和意義是：（1）編制本《水保方案》，有利于明確項目建設(shè)單位在建設(shè)的同時必須承擔(dān)對建設(shè)造成的水土流失進行治理的責(zé)任，達到“誰開發(fā)，誰保護，誰造成水土流失，誰負責(zé)治理”的目的。

（2）該《水保方案》從生態(tài)環(huán)境保護的角度，根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粭l件，因地制宜地對項目建設(shè)范圍進行水土流失防治分區(qū)，并提出適宜于本項目的水土流失防治對策和措施，為防治項目區(qū)自然和建設(shè)場地造成的水土流失、建設(shè)場地水土保持工程的監(jiān)測監(jiān)理和當(dāng)?shù)厮姓鞴懿块T依法進行監(jiān)督管理等工作提供技術(shù)依據(jù)。（3） 該《水保方案》的全面落實，可有效防治建設(shè)場地的各類水土流失，改善項目區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境。

（4）該《水保方案》的編制，有利于“三同時”制度的落實。水土保持方案是該項目可行性研究階段的重要組成部分。

通過水土保持方案的編制，將該項目水土保持投資納入整個項目建設(shè)的總投資，落實了水土保持工程的資金來源。（5）《水保方案》的編制，有利于指導(dǎo)下階段水土保持工程的施工工作。

在編制本《水保方案》過程中，對該項目可能造成的水土流失進行了預(yù)測，并提出了相應(yīng)的防治措施。1.3編制依據(jù)1.3.1法律法規(guī)（1）《中華人民共和國水土保持法》（1991年6月29日）；（2）《中華人民共和國水土保持法實施條例》（1993年8月1日）；（3）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2002年10月28日）；（4）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（國務(wù)院第253號令，1998年11月18日）；（5）《XX省實施〈中華人民共和國水土保持法〉辦法》（1992年12月10日）；（6）《中華人民共和國土地管理法》（1998年8月29日）；（7）《中華人民共和國水法》（2002年8月29日）；（8）《中華人民共和國森林法》（1984年9月，1998年4月修改）； （9）《中華人民共和國防洪法》（1997年8月）； （10）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年12月）；（11）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席第二十九號令，1994年7月5日）。

1.3.2部委規(guī)章（1）《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案編報審批管理規(guī)定》（1995年5月30日水利部第5號令公布，根據(jù)2005年7月《水利部關(guān)于修改部分水利行政許可規(guī)章的決定》修改）；（2）《水土保持生態(tài)環(huán)境監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)管理辦法》 （水利部第12號令，2000年1月31日）；（3）《開發(fā)建設(shè)項目水土保持設(shè)施驗收管理辦法》（2002年10月14日水利部第16號令，根據(jù)2005年7月《水利部關(guān)于修改部分水利行政許可規(guī)章的決定》修改）；（4）《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》（國家發(fā)展和改革委員會第19號令 2004年9月15號）。1.3.3規(guī)范性文件（1）《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案管理辦法》（水利部、國家計委、國家環(huán)?？偩?水保[1994]513號）；（2）《關(guān)于印發(fā)規(guī)范水土保持方案編報程序、編寫格式和內(nèi)容的補充規(guī)定》的通知（水利部 水保監(jiān)[2001]15號，2001年6月6日）；（3）《關(guān)于印發(fā)“全國生態(tài)環(huán)境保護綱要”的通知》（國務(wù)院、國發(fā)[2000]38號，2000年11月26日）；（4）《全國水土保持預(yù)防監(jiān)督綱要》（水利部 水保[2004]332號）；（5）《關(guān)于印發(fā)水土保持生態(tài)建設(shè)工程監(jiān)理管理暫行辦法》的通知（水利部 水建管[2003]第79號，2003年3月4日）；（6）《關(guān)于加強大中型開發(fā)建設(shè)項目水土保持監(jiān)理工作的通知》（水利部 水保[2003]第89號，2003年3月5日）；（7）《關(guān)于進一步加強土地及礦產(chǎn)資源開發(fā)水土保持工作的通知》（水利部、國土資源部[2004]165號，2004年5月31日）；（8）《XX省人民政府關(guān)于劃分水土流失重點防治區(qū)的公告》（黔府發(fā) [1998]52號）；（9）《編制開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案資格證書管理辦法》水利部 水保[1995]55號；（10）《財政部、國家計委關(guān)于發(fā)布2004年全國性及中央部門行政事業(yè)性收費項目目錄的通知》（財總[2004]21號）；（11）《XX省水土流失防治費征收管理辦法（試行）》（XX省水利廳、省財政廳、省物價局1994年8月18日）； （12）《關(guān)于開發(fā)建設(shè)項目水土保持咨詢服務(wù)費用計列的指導(dǎo)意見》（水利部水土保持司，保監(jiān)[2005]22號）。

1.3.4 采用規(guī)范標準（1）《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》（SL204-98）;(2)《水土保持綜合治理 規(guī)劃通則》（GB/T15772-1995）;(3)《水土保持綜合治理 驗收規(guī)。