代理方案策劃書(代理計劃書怎么寫)
1.代理計劃書怎么寫
如果讓我作貴報的的代理，我會從以下幾個方面著手，讓您滿意！一、市場調(diào)查與分析首先，我會對貴報作一個全面的了解。
然后，我會利用學生會的關(guān)系對全院作一個調(diào)查。本次策劃案的市場調(diào)查工作分為以下幾個方面：市場背景調(diào)查、大學生精神文化消費心理解構(gòu)、競爭狀況調(diào)查。
（一）市場背景調(diào)查及大學生精神文化消費心理解構(gòu) （二）競爭狀況調(diào)查 我們將通過問卷調(diào)查的方式來調(diào)查我們的對手及他們的實力，從而作出戰(zhàn)略措施。二、銷售模式“報紙未動，廣告先行”！ 首先，舉辦一場小型招聘會，選出一些肯吃苦耐老，職業(yè)素質(zhì)高、積極、樂觀、開朗的人，組成一個小團隊。
然后，制作一些宣傳單讓隊友去發(fā)小報、刷墻標，進行“高頻率的宣傳刺激、高密度的滲透教育”，吸引更多的顧客。 最后，當形成一定的顧客時，為了抓住他們的心，我們將定期舉辦一些活動，在節(jié)假日發(fā)送短信問候。
營銷人，到底該如何不使自己迷失方向呢，從長遠角度講，要想在競爭中爭取主動，不至于在今后歲月中失落，你必須要經(jīng)營自己品牌了。 經(jīng)營自身的品牌？營銷人？是的！因為這是市場多元發(fā)展的客觀需求和自身追趕時代潮流所必須建立的信譽平臺，它包括了人品、實力、人脈、資源等多方面社會性元素的組合。
就我看來，其以下幾方面要有意識的積累和進行。 1）定戰(zhàn)略，找定位。
營銷工作是個直面競爭深具挑戰(zhàn)性和誘惑力的職業(yè)，它不僅磨煉意志，錘煉品質(zhì)，更主要的是能從中學到經(jīng)商之道為人之本，這為后繼發(fā)展奠定扎實的基礎(chǔ)，營銷人應(yīng)該具有長遠的目光，不要得過且過，當一天和尚撞一天鐘，只滿足自身眼前的一片，想不到未來自身廣闊運作的空間，那樣的話，淘汰往往不以人的意志為轉(zhuǎn)移的降落到你的身上，而且，即使你以前創(chuàng)造過好得業(yè)績獲取過豐厚的報酬，也不要沉湎期間，唯我獨大。時代是發(fā)展的，過去的東西不會對今后有太大的幫助，因此，審時度勢時刻準備面臨挑戰(zhàn)才是自身不至落后的動力。
因此，進行良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，找準定位應(yīng)該從現(xiàn)在而不是今后開始。 2）盤資源，樹理念。
一項事業(yè)成功靠單槍匹馬，單打獨斗時絕對成不了氣候的，它需要集體的智慧和團隊的力量，多變的時代多元的價值取向，使機會更加青睞于那些善于經(jīng)營自己的人，因此在社會上要善于結(jié)朋交友，積累起豐富的人脈資源。我們現(xiàn)在正處于開放時代，信息流、文化流不斷刺激著我們敏感與求新的本能，我們要善于主動出擊，有意識的在行業(yè)領(lǐng)域出席會議，開展活動與人結(jié)交中獲得多樣化收獲。
一個人只有擁有廣泛而深厚的人脈，在社交場合等多種舞臺盡一切可能表達自身看法，大膽闡述觀點和理念，這樣，才能真正彰顯優(yōu)勢，突出自身的影響。 （3）學高手，尋機會。
市場經(jīng)濟活躍造就了營銷人施展發(fā)揮的空間，要想擁有良好的個人品牌效應(yīng)，除了自身一定實力外，最好的辦法就是站在巨人肩膀上，學習他們帶有個性魅力的品格精神，善于從他們?yōu)槿颂幨乐姓覍ぶ档媒梃b和吸取的東西，從而激活自身的能力，那樣才能胸襟開闊、視野博大。作為營銷人，不能滿足于在自身小圈子中拉幫結(jié)派，而應(yīng)與行業(yè)內(nèi)知名高手、實戰(zhàn)專家交流、溝通，雙方知識互補，資源共享，通過良好的合作進一步加深彼此的了解，與業(yè)內(nèi)著名人士過招交流，你才能真正學到真實本領(lǐng)，同時借助他們的知名度和影響進一步延伸自身的品牌效應(yīng)，要記住，通過與名人名家的合作，往往能短時間內(nèi)吸取眼球，引發(fā)關(guān)注，這樣，才能事半功倍。
記得1997年美國學者MichaelGoldhaber在一篇題為《注意力購買者》的文章中這樣寫到，"獲得注意力就是獲得一種持久的財富。在信息爆炸的新經(jīng)濟下，這種形式的財富使你在獲取任何東西時處于優(yōu)先位置。
因此，注意力本身就是財富。" （4）樹形象，揚激情。
市場是有人組成的，行行色色的人構(gòu)成了這個多元化時代豐富多彩的人文景觀，我們不可能也沒有理由把自己封閉孤立于群體之外。相反，應(yīng)對環(huán)境，直面挑戰(zhàn)，會讓我們擁有全新的心態(tài)獲取更多地交流與溝通機會，因而與人打交道貫穿整個營銷過程始終。
作為營銷人，出門辦事，對外交流要有意識進行自我形象包裝。昂揚的斗志、飽滿的精神、自信的風范常常能給人帶來深刻印象。
因此服飾打扮、談吐舉止往往代表了個人修養(yǎng)，要想不被人輕視和忽略，樹立個人品牌首先從現(xiàn)在開始要注意自身形象。
2.如何做招商策劃方案
原發(fā)布者：小白度江
簡單生活電子商務(wù)平臺招商方案一、目標客戶群1、項目定位：家裝建材電子商務(wù)網(wǎng)站2、招商企業(yè)定位：以高精尖端的大型企業(yè)為主（有家裝建材行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗及現(xiàn)代營銷理念和較強的資金實力以及品牌意識）。如TOTO,KOHLER以廚衛(wèi)為主，室內(nèi)起居為輔的原則。在新能源領(lǐng)域有所成就并有良好市場前景，如太陽能、水能、風能等。例：空氣能熱水器（美的、海爾、AO史密斯），地源熱泵（格蘭索斯）。3、最終消費人群定位：30-50歲的藍領(lǐng)，白領(lǐng)或金領(lǐng)。二、招商策略1、招商終極目的：雙贏。2、簡單生活（電子商務(wù)網(wǎng)站）營銷策略：A、產(chǎn)品策略：a、實物產(chǎn)品策略：我們（簡單生活電子商務(wù)網(wǎng)站）會把您（廠家）對產(chǎn)品設(shè)計理念和企業(yè)文化加以結(jié)合對產(chǎn)品進行全面介紹（如時尚流線的外觀、微電腦控制的技術(shù)等）。b、信息產(chǎn)品策略：設(shè)置“虛擬展廳”（戶外或公司內(nèi)部邀請目標用戶參加活動），用立體逼真的圖像、聲音（宣傳片，如通過我們的電子商務(wù)平臺展示TOTO最新商品以及現(xiàn)場解說員進行解說），使客戶如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對產(chǎn)品的各個方面有一個較為全面的了解。我們在電子商務(wù)平臺上會有24小時客戶服務(wù)對話系統(tǒng)（類似于QQ即時通信），實時為客戶解決任何問題。B、價格策略：通過CA安全認證體系、公安局聯(lián)網(wǎng)和客戶服務(wù)（售前客戶咨詢、售后客戶回訪）。初期可以把價格定的高一些為促銷商品作鋪墊，同時讓用戶先使用我們的“一分錢購物體驗”，讓用戶對我們（簡單生活電子商務(wù)平臺）的安全和服
3.如何寫房產(chǎn)代理策劃書
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“提案報告書”。
根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“提案報告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。
撰寫“提案報告書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。
同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報告書”的附表，據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。 一般說來，“提案報告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容： 一、研展部分 1、項目簡介。
其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。 2、區(qū)域市場分析。
其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。 3、SWOT分析。
主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位。
這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點。
3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。
業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。
這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點： 一、時機（投資開發(fā)的時機） 投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。
如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵*大廈、中*時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。
對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等） 你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在。“金*豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價格才能有競爭力，要清楚“價格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時應(yīng)具有可操作性。
如果把前四點稱作“正合”，則這一點可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
4.如何寫代理計劃書
寫理劃計劃書你要知
第一頁 ∶寫出店鋪或公司名稱，地址，聯(lián)絡(luò)人資料。
第二頁 ∶簡單交待經(jīng)營項目。
第三，
第四頁 ∶撮寫整個計劃精
包括∶1.準備投入資金。
2.項目賣點及服務(wù)
3.現(xiàn)有資金。
4.本身優(yōu)勢
5.目標顧客市場調(diào)查
6.前景預測。
7.生意策略。
其余八大部分
1.背景 ∶如經(jīng)營原因，個人資料，以往創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗等。
2.生意賣點 ∶如何吸引客源，怎樣突圍及定價等。
3.市場分析 ∶如預計顧客分布，購買原因，市場規(guī)模，預計營業(yè)額，產(chǎn)品
受歡迎程度及補貨速度等。
4.競爭對手分析 ∶如介紹競爭對手，自己的優(yōu)勢，跟風情況及應(yīng)付方法等。
5.策略計劃 ∶如推銷及推廣方法，售后服務(wù)種類，進占市場策略等。
6.公司架構(gòu) ∶老板與股東介紹，包括個人資料，對公司的幫助等。
7.財務(wù)計劃 ∶如手頭資金，現(xiàn)金預算，貸款預算，償還年期，抵押品，資金運用情況及每月資出等。
8.籌備行動計劃 ∶如裝修及其他開公司開公司的進程等。
一般計劃書頁數(shù)不要超過40頁，最好在30頁內(nèi)。還要注重外在包裝哦！
5.招商策劃計劃書怎么寫
一、概況簡介 二、商業(yè)分析 三、目標方向 四、戰(zhàn)略方針 五、行動方案 六、組織細則 七、執(zhí)行前準備 八、管控修正 九、總結(jié) 一、概況簡介 為了準時、準確地達成開業(yè)目標，全面配合招商并控制各項工作的有序推進，特制定這份《開店招商作業(yè)計劃書》。
計劃書中對開店前所需了解、準備和分工的各項內(nèi)容作以細致劃分和說明，以作為開業(yè)必備的工具類文案。 1. 分析 通過對項目內(nèi)部、外部的優(yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機的分析，從而制定針對性的實施戰(zhàn)略以達成設(shè)定的目標。
2. 目標 打造東北最具規(guī)模的美式購物中心，為沈陽及外來消費者提供購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的活動場所。 按照集團的整體規(guī)劃，準時于07年第三季度開業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎(chǔ)上完成第一年7000萬的租金目標和90%以上的出租率。
3. 戰(zhàn)略 為了更好地達成目標，對開店的招商實施優(yōu)惠戰(zhàn)略并配合招商，設(shè)計針對性的推廣戰(zhàn)略。 4. 行動 根據(jù)開業(yè)時間點對招商洽談、營銷推廣、設(shè)計裝修等具體工作制定行動方案。
5. 組織 全面展開招商工作之前對內(nèi)部組織架構(gòu)和租金目標進行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費用進行細分和預估。 6. 執(zhí)行 完整的計劃要通過良好的溝通與協(xié)作、達到。
一、概況簡介 二、商業(yè)分析 三、目標方向 四、戰(zhàn)略方針 五、行動方案 六、組織細則 七、執(zhí)行前準備 八、管控修正 九、總結(jié) 一、概況簡介 為了準時、準確地達成開業(yè)目標，全面配合招商并控制各項工作的有序推進，特制定這份《開店招商作業(yè)計劃書》。計劃書中對開店前所需了解、準備和分工的各項內(nèi)容作以細致劃分和說明，以作為開業(yè)必備的工具類文案。
1. 分析 通過對項目內(nèi)部、外部的優(yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機的分析，從而制定針對性的實施戰(zhàn)略以達成設(shè)定的目標。 2. 目標 打造東北最具規(guī)模的美式購物中心，為沈陽及外來消費者提供購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的活動場所。
按照集團的整體規(guī)劃，準時于07年第三季度開業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎(chǔ)上完成第一年7000萬的租金目標和90%以上的出租率。 3. 戰(zhàn)略 為了更好地達成目標，對開店的招商實施優(yōu)惠戰(zhàn)略并配合招商，設(shè)計針對性的推廣戰(zhàn)略。
4. 行動 根據(jù)開業(yè)時間點對招商洽談、營銷推廣、設(shè)計裝修等具體工作制定行動方案。 5. 組織 全面展開招商工作之前對內(nèi)部組織架構(gòu)和租金目標進行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費用進行細分和預估。
6. 執(zhí)行 完整的計劃要通過良好的溝通與協(xié)作、達到準確的理解和執(zhí)行。首先通過溝通對目標、戰(zhàn)略計劃和行動方案做到部門間和人員間達成共識，其次在展開全面招商之前充分準備、做到人、財、物各因素完成到位，這包括招商工具、招商資料、招商費用、招商人員及人員培訓等各個方面。
7. 管控 整的時間點進行修正，并對過程中所有相關(guān)資料進行建檔和管理。
6.如何寫房產(chǎn)代理策劃書
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“提案報告書”。
根據(jù)“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“提案報告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。
撰寫“提案報告書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。
同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報告書”的附表，據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。 一般說來，“提案報告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容： 一、研展部分 1、項目簡介。
其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。 2、區(qū)域市場分析。
其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。 3、SWOT分析。
主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點（Weakness）、機會點（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位。
這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點。
3、NP稿標題初擬。 4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述。
業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。
這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點： 一、時機（投資開發(fā)的時機） 投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。
如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果；“爵*大廈、中*時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。
對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項目開發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等） 你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在?！敖?豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
四、成本（項目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價格才能有競爭力，要清楚“價格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時應(yīng)具有可操作性。
如果把前四點稱作“正合”，則這一點可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
7.銷售方案怎么寫
市場營銷策劃書的內(nèi)容，格式 1.市場營銷策劃書執(zhí)行概要和要領(lǐng) 商標/定價/重要促銷手段/目標市場等。
2. 目前營銷狀況 （1） 市場狀況：目前產(chǎn)品市場/規(guī)模/廣告宣傳/市場價格/利潤空間等。 （2） 產(chǎn)品狀況：目前市場上的品種/特點/價格/包裝等。
（3） 競爭狀況：目前市場上的主要競爭對手與基本情況。 （4） 分銷狀況：銷售渠道等。
（5） 宏觀環(huán)境狀況：消費群體與需求狀況。 3. SWOT問題分析 優(yōu)勢：銷售、經(jīng)濟、技術(shù)、管理、政策等方面的優(yōu)勢力。
劣勢：銷售、經(jīng)濟、技術(shù)、管理、政策（如行業(yè)管制等政策限制）等方面的劣勢力。 機率：市場機率與把握情況。
威脅：市場競爭上的最大威脅力與風險因素。 綜上所述：如何揚長避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢力，規(guī)避劣勢與風險。
4. 市場營銷策劃達到的目標 財務(wù)目標： 公司未來3年或5年的銷售收入預測（融資成功情況下）： （單位：萬元） 營銷目標：銷售成本毛利率達到多少。 5. 市場營銷策劃采取的營銷戰(zhàn)略 目標市場：- 定位：- 產(chǎn)品線：- 定價：產(chǎn)品銷售成本的構(gòu)成及銷售價格制訂的依據(jù)等。
分銷：分銷渠道（包括代理渠道等）。 銷售隊伍：組建與激勵機制等情況。
服務(wù)：售后客戶服務(wù)。 廣告：宣傳廣告形式。
促銷：促銷方式。 R&D：產(chǎn)品完善與新產(chǎn)品開發(fā)舉措。
市場調(diào)研：主要市場調(diào)研手段與舉措。 6. 行動方案 營銷活動（時間）安排。
7. 預計的損益表及其他重要財務(wù)規(guī)劃表： - 8. 風險控制：風險來源與控制方法。 營銷策劃書的步驟目錄一、概述二、市場現(xiàn)狀分析三、目標四、營銷戰(zhàn)略五、4P組合戰(zhàn)略六、行動計劃.封面?策劃書的封面可提供以下信息： ①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。
策劃書的正文部分主要包括： 一）、策劃目的。 業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點策劃出一套行銷計劃。
二）、分析當前的營銷環(huán)境狀況。 1、當前市場狀況及市場前景分析： ①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消 費者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。 如臺灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產(chǎn)品市場的判斷頗為精彩。
如對產(chǎn)品市場成長性分析中指出： ①以同類產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績說明"德"進入市場風險小。 ②另一同類產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍接受說明"李施德林"有缺陷。
③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。 ④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進行分析。 主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結(jié)構(gòu)的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計算機、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
三）、市場機會與問題分析。 營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵。
只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。 1、針對產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析。
一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面： ?企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。 ?產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費者冷落。
?產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。 產(chǎn)品價格定位不當。
?銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。?促銷方式不務(wù)，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
?服務(wù)質(zhì)量太差，令消費者不滿。 ?售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。
分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。 四）、營銷目標。
營銷目標是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售量為***萬件，預計毛利***萬元，市場占有率實現(xiàn)**。 五）、營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案） 1、營銷宗旨： 一般企業(yè)可以注重這樣幾方面： ?以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
?以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。 ?建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。 1）產(chǎn)品定位。
產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速啟動市場。 2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。
產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者。
8.急求營銷策劃方案范本···
一份完整較的營銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個市場規(guī)模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內(nèi)容： （1）整個產(chǎn)品在當前市場的規(guī)模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。
（4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場目標分析。 （5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動的比較分析。
（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書正文 一般的營銷策劃書正文由七大項構(gòu)成，現(xiàn)簡單扼要說明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來的經(jīng)營方針與策略，做深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節(jié)； 1。確定目標市場與產(chǎn)品定位。
2。銷售目標是擴大市場占有率還是追求利潤。
3。制定價格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現(xiàn)與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關(guān)活動的重點與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標 所謂銷售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實現(xiàn)的營業(yè)目標。 銷售目標量化有下列優(yōu)點： 為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據(jù)。
為評估工作績效目標提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標提供基礎(chǔ)。
（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實現(xiàn)銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書必須明確地表示，為了實現(xiàn)整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來要擬定實現(xiàn)該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關(guān)活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及采取各種促銷活動所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說明實施每一種策略所進行的細節(jié)。 廣告表現(xiàn)計劃：報紙與雜志廣告稿的設(shè)計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關(guān)活動計劃：包括股東會、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場調(diào)查計劃 市場調(diào)查在營銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。
因為從市場調(diào)查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12 項資料，大都可通過市場調(diào)查獲得，由此也顯示出市場調(diào)查的重要。
然而，市場調(diào)查常被高層領(lǐng)導人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場調(diào)查，這種錯誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。
市場調(diào)查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷售管理計劃 假如把營銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標便是登陸的目的。
市場調(diào)查計劃是負。
