代理方案策劃書(代理計(jì)劃書怎么寫)
1.代理計(jì)劃書怎么寫
如果讓我作貴報(bào)的的代理，我會(huì)從以下幾個(gè)方面著手，讓您滿意！一、市場調(diào)查與分析首先，我會(huì)對貴報(bào)作一個(gè)全面的了解。
然后，我會(huì)利用學(xué)生會(huì)的關(guān)系對全院作一個(gè)調(diào)查。本次策劃案的市場調(diào)查工作分為以下幾個(gè)方面：市場背景調(diào)查、大學(xué)生精神文化消費(fèi)心理解構(gòu)、競爭狀況調(diào)查。
（一）市場背景調(diào)查及大學(xué)生精神文化消費(fèi)心理解構(gòu) （二）競爭狀況調(diào)查 我們將通過問卷調(diào)查的方式來調(diào)查我們的對手及他們的實(shí)力，從而作出戰(zhàn)略措施。二、銷售模式“報(bào)紙未動(dòng)，廣告先行”！ 首先，舉辦一場小型招聘會(huì)，選出一些肯吃苦耐老，職業(yè)素質(zhì)高、積極、樂觀、開朗的人，組成一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。
然后，制作一些宣傳單讓隊(duì)友去發(fā)小報(bào)、刷墻標(biāo)，進(jìn)行“高頻率的宣傳刺激、高密度的滲透教育”，吸引更多的顧客。 最后，當(dāng)形成一定的顧客時(shí)，為了抓住他們的心，我們將定期舉辦一些活動(dòng)，在節(jié)假日發(fā)送短信問候。
營銷人，到底該如何不使自己迷失方向呢，從長遠(yuǎn)角度講，要想在競爭中爭取主動(dòng)，不至于在今后歲月中失落，你必須要經(jīng)營自己品牌了。 經(jīng)營自身的品牌？營銷人？是的！因?yàn)檫@是市場多元發(fā)展的客觀需求和自身追趕時(shí)代潮流所必須建立的信譽(yù)平臺(tái)，它包括了人品、實(shí)力、人脈、資源等多方面社會(huì)性元素的組合。
就我看來，其以下幾方面要有意識(shí)的積累和進(jìn)行。 1）定戰(zhàn)略，找定位。
營銷工作是個(gè)直面競爭深具挑戰(zhàn)性和誘惑力的職業(yè)，它不僅磨煉意志，錘煉品質(zhì)，更主要的是能從中學(xué)到經(jīng)商之道為人之本，這為后繼發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)，營銷人應(yīng)該具有長遠(yuǎn)的目光，不要得過且過，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，只滿足自身眼前的一片，想不到未來自身廣闊運(yùn)作的空間，那樣的話，淘汰往往不以人的意志為轉(zhuǎn)移的降落到你的身上，而且，即使你以前創(chuàng)造過好得業(yè)績獲取過豐厚的報(bào)酬，也不要沉湎期間，唯我獨(dú)大。時(shí)代是發(fā)展的，過去的東西不會(huì)對今后有太大的幫助，因此，審時(shí)度勢時(shí)刻準(zhǔn)備面臨挑戰(zhàn)才是自身不至落后的動(dòng)力。
因此，進(jìn)行良好的戰(zhàn)略規(guī)劃，找準(zhǔn)定位應(yīng)該從現(xiàn)在而不是今后開始。 2）盤資源，樹理念。
一項(xiàng)事業(yè)成功靠單槍匹馬，單打獨(dú)斗時(shí)絕對成不了氣候的，它需要集體的智慧和團(tuán)隊(duì)的力量，多變的時(shí)代多元的價(jià)值取向，使機(jī)會(huì)更加青睞于那些善于經(jīng)營自己的人，因此在社會(huì)上要善于結(jié)朋交友，積累起豐富的人脈資源。我們現(xiàn)在正處于開放時(shí)代，信息流、文化流不斷刺激著我們敏感與求新的本能，我們要善于主動(dòng)出擊，有意識(shí)的在行業(yè)領(lǐng)域出席會(huì)議，開展活動(dòng)與人結(jié)交中獲得多樣化收獲。
一個(gè)人只有擁有廣泛而深厚的人脈，在社交場合等多種舞臺(tái)盡一切可能表達(dá)自身看法，大膽闡述觀點(diǎn)和理念，這樣，才能真正彰顯優(yōu)勢，突出自身的影響。 （3）學(xué)高手，尋機(jī)會(huì)。
市場經(jīng)濟(jì)活躍造就了營銷人施展發(fā)揮的空間，要想擁有良好的個(gè)人品牌效應(yīng)，除了自身一定實(shí)力外，最好的辦法就是站在巨人肩膀上，學(xué)習(xí)他們帶有個(gè)性魅力的品格精神，善于從他們?yōu)槿颂幨乐姓覍ぶ档媒梃b和吸取的東西，從而激活自身的能力，那樣才能胸襟開闊、視野博大。作為營銷人，不能滿足于在自身小圈子中拉幫結(jié)派，而應(yīng)與行業(yè)內(nèi)知名高手、實(shí)戰(zhàn)專家交流、溝通，雙方知識(shí)互補(bǔ)，資源共享，通過良好的合作進(jìn)一步加深彼此的了解，與業(yè)內(nèi)著名人士過招交流，你才能真正學(xué)到真實(shí)本領(lǐng)，同時(shí)借助他們的知名度和影響進(jìn)一步延伸自身的品牌效應(yīng)，要記住，通過與名人名家的合作，往往能短時(shí)間內(nèi)吸取眼球，引發(fā)關(guān)注，這樣，才能事半功倍。
記得1997年美國學(xué)者M(jìn)ichaelGoldhaber在一篇題為《注意力購買者》的文章中這樣寫到，"獲得注意力就是獲得一種持久的財(cái)富。在信息爆炸的新經(jīng)濟(jì)下，這種形式的財(cái)富使你在獲取任何東西時(shí)處于優(yōu)先位置。
因此，注意力本身就是財(cái)富。" （4）樹形象，揚(yáng)激情。
市場是有人組成的，行行色色的人構(gòu)成了這個(gè)多元化時(shí)代豐富多彩的人文景觀，我們不可能也沒有理由把自己封閉孤立于群體之外。相反，應(yīng)對環(huán)境，直面挑戰(zhàn)，會(huì)讓我們擁有全新的心態(tài)獲取更多地交流與溝通機(jī)會(huì)，因而與人打交道貫穿整個(gè)營銷過程始終。
作為營銷人，出門辦事，對外交流要有意識(shí)進(jìn)行自我形象包裝。昂揚(yáng)的斗志、飽滿的精神、自信的風(fēng)范常常能給人帶來深刻印象。
因此服飾打扮、談吐舉止往往代表了個(gè)人修養(yǎng)，要想不被人輕視和忽略，樹立個(gè)人品牌首先從現(xiàn)在開始要注意自身形象。
2.如何做招商策劃方案
原發(fā)布者：小白度江
簡單生活電子商務(wù)平臺(tái)招商方案一、目標(biāo)客戶群1、項(xiàng)目定位：家裝建材電子商務(wù)網(wǎng)站2、招商企業(yè)定位：以高精尖端的大型企業(yè)為主（有家裝建材行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)及現(xiàn)代營銷理念和較強(qiáng)的資金實(shí)力以及品牌意識(shí)）。如TOTO,KOHLER以廚衛(wèi)為主，室內(nèi)起居為輔的原則。在新能源領(lǐng)域有所成就并有良好市場前景，如太陽能、水能、風(fēng)能等。例：空氣能熱水器（美的、海爾、AO史密斯），地源熱泵（格蘭索斯）。3、最終消費(fèi)人群定位：30-50歲的藍(lán)領(lǐng)，白領(lǐng)或金領(lǐng)。二、招商策略1、招商終極目的：雙贏。2、簡單生活（電子商務(wù)網(wǎng)站）營銷策略：A、產(chǎn)品策略：a、實(shí)物產(chǎn)品策略：我們（簡單生活電子商務(wù)網(wǎng)站）會(huì)把您（廠家）對產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和企業(yè)文化加以結(jié)合對產(chǎn)品進(jìn)行全面介紹（如時(shí)尚流線的外觀、微電腦控制的技術(shù)等）。b、信息產(chǎn)品策略：設(shè)置“虛擬展廳”（戶外或公司內(nèi)部邀請目標(biāo)用戶參加活動(dòng)），用立體逼真的圖像、聲音（宣傳片，如通過我們的電子商務(wù)平臺(tái)展示TOTO最新商品以及現(xiàn)場解說員進(jìn)行解說），使客戶如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對產(chǎn)品的各個(gè)方面有一個(gè)較為全面的了解。我們在電子商務(wù)平臺(tái)上會(huì)有24小時(shí)客戶服務(wù)對話系統(tǒng)（類似于QQ即時(shí)通信），實(shí)時(shí)為客戶解決任何問題。B、價(jià)格策略：通過CA安全認(rèn)證體系、公安局聯(lián)網(wǎng)和客戶服務(wù)（售前客戶咨詢、售后客戶回訪）。初期可以把價(jià)格定的高一些為促銷商品作鋪墊，同時(shí)讓用戶先使用我們的“一分錢購物體驗(yàn)”，讓用戶對我們（簡單生活電子商務(wù)平臺(tái)）的安全和服
3.如何寫房產(chǎn)代理策劃書
在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“提案報(bào)告書”。
根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。
撰寫“提案報(bào)告書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。
同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書”的附表，據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。 一般說來，“提案報(bào)告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容： 一、研展部分 1、項(xiàng)目簡介。
其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。 2、區(qū)域市場分析。
其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。 3、SWOT分析。
主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。
這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標(biāo)題初擬。 4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。
業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。
這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì) 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)： 一、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)） 投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。
如果對投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵*大廈、中*時(shí)代廣場”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。
對時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等） 你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖?豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項(xiàng)目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運(yùn)用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時(shí)應(yīng)具有可操作性。
如果把前四點(diǎn)稱作“正合”，則這一點(diǎn)可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
4.如何寫代理計(jì)劃書
寫理劃計(jì)劃書你要知
第一頁 ∶寫出店鋪或公司名稱，地址，聯(lián)絡(luò)人資料。
第二頁 ∶簡單交待經(jīng)營項(xiàng)目。
第三，
第四頁 ∶撮寫整個(gè)計(jì)劃精
包括∶1.準(zhǔn)備投入資金。
2.項(xiàng)目賣點(diǎn)及服務(wù)
3.現(xiàn)有資金。
4.本身優(yōu)勢
5.目標(biāo)顧客市場調(diào)查
6.前景預(yù)測。
7.生意策略。
其余八大部分
1.背景 ∶如經(jīng)營原因，個(gè)人資料，以往創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。
2.生意賣點(diǎn) ∶如何吸引客源，怎樣突圍及定價(jià)等。
3.市場分析 ∶如預(yù)計(jì)顧客分布，購買原因，市場規(guī)模，預(yù)計(jì)營業(yè)額，產(chǎn)品
受歡迎程度及補(bǔ)貨速度等。
4.競爭對手分析 ∶如介紹競爭對手，自己的優(yōu)勢，跟風(fēng)情況及應(yīng)付方法等。
5.策略計(jì)劃 ∶如推銷及推廣方法，售后服務(wù)種類，進(jìn)占市場策略等。
6.公司架構(gòu) ∶老板與股東介紹，包括個(gè)人資料，對公司的幫助等。
7.財(cái)務(wù)計(jì)劃 ∶如手頭資金，現(xiàn)金預(yù)算，貸款預(yù)算，償還年期，抵押品，資金運(yùn)用情況及每月資出等。
8.籌備行動(dòng)計(jì)劃 ∶如裝修及其他開公司開公司的進(jìn)程等。
一般計(jì)劃書頁數(shù)不要超過40頁，最好在30頁內(nèi)。還要注重外在包裝哦！
5.招商策劃計(jì)劃書怎么寫
一、概況簡介 二、商業(yè)分析 三、目標(biāo)方向 四、戰(zhàn)略方針 五、行動(dòng)方案 六、組織細(xì)則 七、執(zhí)行前準(zhǔn)備 八、管控修正 九、總結(jié) 一、概況簡介 為了準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確地達(dá)成開業(yè)目標(biāo)，全面配合招商并控制各項(xiàng)工作的有序推進(jìn)，特制定這份《開店招商作業(yè)計(jì)劃書》。
計(jì)劃書中對開店前所需了解、準(zhǔn)備和分工的各項(xiàng)內(nèi)容作以細(xì)致劃分和說明，以作為開業(yè)必備的工具類文案。 1. 分析 通過對項(xiàng)目內(nèi)部、外部的優(yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機(jī)的分析，從而制定針對性的實(shí)施戰(zhàn)略以達(dá)成設(shè)定的目標(biāo)。
2. 目標(biāo) 打造東北最具規(guī)模的美式購物中心，為沈陽及外來消費(fèi)者提供購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的活動(dòng)場所。 按照集團(tuán)的整體規(guī)劃，準(zhǔn)時(shí)于07年第三季度開業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎(chǔ)上完成第一年7000萬的租金目標(biāo)和90%以上的出租率。
3. 戰(zhàn)略 為了更好地達(dá)成目標(biāo)，對開店的招商實(shí)施優(yōu)惠戰(zhàn)略并配合招商，設(shè)計(jì)針對性的推廣戰(zhàn)略。 4. 行動(dòng) 根據(jù)開業(yè)時(shí)間點(diǎn)對招商洽談、營銷推廣、設(shè)計(jì)裝修等具體工作制定行動(dòng)方案。
5. 組織 全面展開招商工作之前對內(nèi)部組織架構(gòu)和租金目標(biāo)進(jìn)行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行細(xì)分和預(yù)估。 6. 執(zhí)行 完整的計(jì)劃要通過良好的溝通與協(xié)作、達(dá)到。
一、概況簡介 二、商業(yè)分析 三、目標(biāo)方向 四、戰(zhàn)略方針 五、行動(dòng)方案 六、組織細(xì)則 七、執(zhí)行前準(zhǔn)備 八、管控修正 九、總結(jié) 一、概況簡介 為了準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確地達(dá)成開業(yè)目標(biāo)，全面配合招商并控制各項(xiàng)工作的有序推進(jìn)，特制定這份《開店招商作業(yè)計(jì)劃書》。計(jì)劃書中對開店前所需了解、準(zhǔn)備和分工的各項(xiàng)內(nèi)容作以細(xì)致劃分和說明，以作為開業(yè)必備的工具類文案。
1. 分析 通過對項(xiàng)目內(nèi)部、外部的優(yōu)劣勢分析、對面臨的競爭、威脅和商機(jī)的分析，從而制定針對性的實(shí)施戰(zhàn)略以達(dá)成設(shè)定的目標(biāo)。 2. 目標(biāo) 打造東北最具規(guī)模的美式購物中心，為沈陽及外來消費(fèi)者提供購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的活動(dòng)場所。
按照集團(tuán)的整體規(guī)劃，準(zhǔn)時(shí)于07年第三季度開業(yè)，并在保證品牌質(zhì)量的基礎(chǔ)上完成第一年7000萬的租金目標(biāo)和90%以上的出租率。 3. 戰(zhàn)略 為了更好地達(dá)成目標(biāo)，對開店的招商實(shí)施優(yōu)惠戰(zhàn)略并配合招商，設(shè)計(jì)針對性的推廣戰(zhàn)略。
4. 行動(dòng) 根據(jù)開業(yè)時(shí)間點(diǎn)對招商洽談、營銷推廣、設(shè)計(jì)裝修等具體工作制定行動(dòng)方案。 5. 組織 全面展開招商工作之前對內(nèi)部組織架構(gòu)和租金目標(biāo)進(jìn)行劃分，做好招商作業(yè)流程的制定并對招商產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行細(xì)分和預(yù)估。
6. 執(zhí)行 完整的計(jì)劃要通過良好的溝通與協(xié)作、達(dá)到準(zhǔn)確的理解和執(zhí)行。首先通過溝通對目標(biāo)、戰(zhàn)略計(jì)劃和行動(dòng)方案做到部門間和人員間達(dá)成共識(shí)，其次在展開全面招商之前充分準(zhǔn)備、做到人、財(cái)、物各因素完成到位，這包括招商工具、招商資料、招商費(fèi)用、招商人員及人員培訓(xùn)等各個(gè)方面。
7. 管控 整的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行修正，并對過程中所有相關(guān)資料進(jìn)行建檔和管理。
6.如何寫房產(chǎn)代理策劃書
在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“提案報(bào)告書”。
根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。
撰寫“提案報(bào)告書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。
同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書”的附表，據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。 一般說來，“提案報(bào)告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容： 一、研展部分 1、項(xiàng)目簡介。
其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。 2、區(qū)域市場分析。
其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。 3、SWOT分析。
主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）及存在的問題（Threats）。 4、客源分析。
包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。
這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。 5、產(chǎn)品定位。
包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分 包括： 1、廣告總精神。 2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標(biāo)題初擬。 4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分 主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。
業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。 完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。
這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。
這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。 “以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì) 成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)： 一、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)） 投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。
如果對投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵*大廈、中*時(shí)代廣場”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。
對時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置） 位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。
因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等） 你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖?豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項(xiàng)目的總建造成本） 若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。
在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。 五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷等） 策略的運(yùn)用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時(shí)應(yīng)具有可操作性。
如果把前四點(diǎn)稱作“正合”，則這一點(diǎn)可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正。
7.銷售方案怎么寫
市場營銷策劃書的內(nèi)容，格式 1.市場營銷策劃書執(zhí)行概要和要領(lǐng) 商標(biāo)/定價(jià)/重要促銷手段/目標(biāo)市場等。
2. 目前營銷狀況 （1） 市場狀況：目前產(chǎn)品市場/規(guī)模/廣告宣傳/市場價(jià)格/利潤空間等。 （2） 產(chǎn)品狀況：目前市場上的品種/特點(diǎn)/價(jià)格/包裝等。
（3） 競爭狀況：目前市場上的主要競爭對手與基本情況。 （4） 分銷狀況：銷售渠道等。
（5） 宏觀環(huán)境狀況：消費(fèi)群體與需求狀況。 3. SWOT問題分析 優(yōu)勢：銷售、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理、政策等方面的優(yōu)勢力。
劣勢：銷售、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理、政策（如行業(yè)管制等政策限制）等方面的劣勢力。 機(jī)率：市場機(jī)率與把握情況。
威脅：市場競爭上的最大威脅力與風(fēng)險(xiǎn)因素。 綜上所述：如何揚(yáng)長避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢力，規(guī)避劣勢與風(fēng)險(xiǎn)。
4. 市場營銷策劃達(dá)到的目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 公司未來3年或5年的銷售收入預(yù)測（融資成功情況下）： （單位：萬元） 營銷目標(biāo)：銷售成本毛利率達(dá)到多少。 5. 市場營銷策劃采取的營銷戰(zhàn)略 目標(biāo)市場：- 定位：- 產(chǎn)品線：- 定價(jià)：產(chǎn)品銷售成本的構(gòu)成及銷售價(jià)格制訂的依據(jù)等。
分銷：分銷渠道（包括代理渠道等）。 銷售隊(duì)伍：組建與激勵(lì)機(jī)制等情況。
服務(wù)：售后客戶服務(wù)。 廣告：宣傳廣告形式。
促銷：促銷方式。 R&D：產(chǎn)品完善與新產(chǎn)品開發(fā)舉措。
市場調(diào)研：主要市場調(diào)研手段與舉措。 6. 行動(dòng)方案 營銷活動(dòng)（時(shí)間）安排。
7. 預(yù)計(jì)的損益表及其他重要財(cái)務(wù)規(guī)劃表： - 8. 風(fēng)險(xiǎn)控制：風(fēng)險(xiǎn)來源與控制方法。 營銷策劃書的步驟目錄一、概述二、市場現(xiàn)狀分析三、目標(biāo)四、營銷戰(zhàn)略五、4P組合戰(zhàn)略六、行動(dòng)計(jì)劃.封面?策劃書的封面可提供以下信息： ①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機(jī)構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。
策劃書的正文部分主要包括： 一）、策劃目的。 業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。
二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況。 1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析： ①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消 費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。 如臺(tái)灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進(jìn)入市場風(fēng)險(xiǎn)的分析，產(chǎn)品市場的判斷頗為精彩。
如對產(chǎn)品市場成長性分析中指出： ①以同類產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績說明"德"進(jìn)入市場風(fēng)險(xiǎn)小。 ②另一同類產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍接受說明"李施德林"有缺陷。
③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。 ④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進(jìn)行分析。 主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
三）、市場機(jī)會(huì)與問題分析。 營銷方案，是對市場機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會(huì)，就成了營銷策劃的關(guān)鍵。
只是找準(zhǔn)了市場機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。 1、針對產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。
一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面： ?企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。 ?產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。
?產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。 產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。
?銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。?促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
?服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。 ?售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場潛力。
分析各目標(biāo)市場或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會(huì)。 四）、營銷目標(biāo)。
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為***萬件，預(yù)計(jì)毛利***萬元，市場占有率實(shí)現(xiàn)**。 五）、營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案） 1、營銷宗旨： 一般企業(yè)可以注重這樣幾方面： ?以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
?以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。 ?建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。 1）產(chǎn)品定位。
產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場。 2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。
產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者。
8.急求營銷策劃方案范本···
一份完整較的營銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。
三是效果預(yù)測即方案的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個(gè)市場規(guī)模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場的規(guī)模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。
（4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場目標(biāo)分析。 （5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
（10）競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書正文 一般的營銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡單扼要說明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來的經(jīng)營方針與策略，做深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細(xì)節(jié)； 1。確定目標(biāo)市場與產(chǎn)品定位。
2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場占有率還是追求利潤。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。
6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo) 所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營業(yè)目標(biāo)。 銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗(yàn)整個(gè)營銷策劃案的成敗提供依據(jù)。
為評估工作績效目標(biāo)提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。
（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃 策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。
①目標(biāo) 策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長期，中期與短期計(jì)劃。
②策略 決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。
廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。
分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價(jià)格策略：促銷的對象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。
③細(xì)部計(jì)劃 詳細(xì)說明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。 廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。
媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本） 促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場調(diào)查計(jì)劃 市場調(diào)查在營銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。
因?yàn)閺氖袌稣{(diào)查所獲得的市場資料與情報(bào)，是擬定營銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12 項(xiàng)資料，大都可通過市場調(diào)查獲得，由此也顯示出市場調(diào)查的重要。
然而，市場調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。
市場調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。 （5）銷售管理計(jì)劃 假如把營銷策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。
市場調(diào)查計(jì)劃是負(fù)。
