動遷房交易(動遷房買賣注意事項?)
1.動遷房買賣注意事項?
動遷房即是拆遷安置房。
拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或者承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
所以交易時應(yīng)注意以下幾點：1、確保是所有產(chǎn)權(quán)人與你簽署買賣合同。有些動遷房還沒有辦出產(chǎn)權(quán)證，需要所有可能的安置人員與你簽署合同，以免將來出賣方反悔；2、確保拿到房屋。
動遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。3、動遷房買賣盡量要求賣方的順序繼承人簽字。
因動遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該動遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。
2.動遷房買賣注意事項有哪些?
動遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動遷而配置的房屋，這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。
另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷的房子，這類房屋與普通商品房無異，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有抓讓期限的現(xiàn)在，可以自由上市交易。 1、動遷房買賣 因此在選購動遷房時，先要查明安置房的性質(zhì)，看房屋產(chǎn)權(quán)歸誰所有，不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。
第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。
如果是購買還沒定位的安置房，其風險就更大。買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。
因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。
一般來說，購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定，以防合同的對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導。 相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。
2、動遷房買賣可能存在的風險 政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，動遷房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。
此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 （與市場價比較而言）。
該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 價格因素。
目前動遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
人的因素?！肮灿腥恕笔莿舆w房買賣風險的最大制造者。
他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。
動遷房買賣最大的風險還是房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的問題，因此在買房的過程中一定要先查明動遷房性質(zhì)，最好等到屋主有房產(chǎn)證后進行交易。在簽訂動遷房買賣合同的時候盡量把一些風險情況寫進購房合同里面。
3.動遷房買賣應(yīng)該注意什么?
一、房產(chǎn)買賣系重大財產(chǎn)的處分行為，尤其是動遷房買賣，涉及法律方面的問題及各種限制更多，因此，必須全面掌握交易的相關(guān)法律規(guī)定。
二、合同內(nèi)容的設(shè)定和對任何可能出現(xiàn)風險的全部把握梳理。在設(shè)定合同內(nèi)容的時候著重從付款方式、違約責任及房產(chǎn)交易中可能產(chǎn)生的各種情形作具體的約定，例如對賣方如果不配合辦理產(chǎn)證時，可約定較高的違約金；預(yù)留一部分尾款到產(chǎn)證變更后支付等條款，以增強合同的可操作性，保護買受方的權(quán)利。
三、交房時間盡量提前。買房人在支付完房款實際占有房屋后，一定要密切留意該房的兩證辦理情況，一旦得知賣房人取得兩證后，要立即催促辦理過戶手續(xù)，否則有可能面臨一房兩賣或另行抵押的風險。
四、要求所有共有人在房屋買賣協(xié)議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。 如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，或辦理律師見證委托書。
五、到房地產(chǎn)交易管理中心查一下該房屋的土地權(quán)屬狀況，如果是集體土地上的，而買受人又不是農(nóng)村人員，也同樣會面臨房屋買賣無效的后果。 六、買受人將錢繳了之后，讓出賣人提供擔保。
七、在合同中明確約定，如出賣人辦理產(chǎn)證時不予配合的法律后果。 八、買賣房屋如果是安置人口的最后一套住房，原則上不能轉(zhuǎn)讓。
九、合同條款設(shè)定時最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內(nèi)不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責任適當重些，在合同中設(shè)定擔保人或擔保物。 十、5年內(nèi)如發(fā)生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財產(chǎn)因訴訟被執(zhí)行、再動遷，要確定當出現(xiàn)這一情況時的解決方法。
4.動遷房買賣的注意事項有哪些?
拆遷安置房買賣的注意事項 隨著蘇州城市化進程的加快，新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的拆遷安置房，有的家庭有幾套，導致了拆遷安置房交易的大量出現(xiàn)。
由于交房和房產(chǎn)證日期的不一致，所以因房價上漲而出賣人違約不辦理過戶的情形大量出現(xiàn)，要不然要求買受人加錢，要不然一房二賣，從而給買受人帶來了麻煩。 我的一位當事人因遇到這樣的事情而天天睡不著，可以說折磨死人啊。
在這，給已經(jīng)買了拆遷安置房，而沒有過戶的買受人忠告：一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證辦下來，而出賣人卻隱瞞的情況，一定要盡快成訟，進行查封，否則會出現(xiàn)一房二賣的情況；如果出賣人要求加款，一般會很多，一般的情況下，雙方不會協(xié)調(diào)好，而且出賣人有可能會再賣給別人并過戶，那買受人的損失則大多了，所以也要盡快成訟，以避免不必要的麻煩。 也給準備買拆遷安置房的人忠告：在簽合同時，一定要拿到對方的拆遷資料，特別是拆遷私有住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，測量表等材料，并讓所有的共有權(quán)人簽字，這樣才不會以后被動。
最好請律師參與，畢竟我們買房不容易，適當?shù)耐度胧潜匾摹?/p>
5.回遷房買賣注意事項有哪些?
回遷房買賣注意事項 回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。
而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 若賣方已經(jīng)持有房產(chǎn)證，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。
這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。 因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。
若賣方只有回遷協(xié)議，并無房產(chǎn)證，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。
因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。 部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當初的協(xié)議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。
因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細節(jié)，并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。
6.回遷房在交易中需要注意哪些問題
一、房屋稅費繳納要約定好 回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費，這兩次稅費應(yīng)當如何承擔，應(yīng)當在合同中予以明確約定。
二、嚴防“一房數(shù)賣” 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。 當前我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即當事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。
出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán)；其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外；如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。
因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責任的規(guī)制顯得十分重要。 三、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。
因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
四、買方要留尾款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。
如果買房留有尾款（做好是大額尾款），而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
五、要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。 以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
六、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。
一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
7.回遷房交易注意事項有哪些
1。
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。
買回遷房的費用都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算?；剡w房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風險。
2。買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。該回遷房占用土地是劃撥用地，在辦理過戶時，由買受人補交土地出讓金。
買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。 3。
要嚴防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即當事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。
8.回遷房是什么 回遷房買賣注意事項
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，那就買回遷房比較劃算。
回遷房買賣注意事項
回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
若賣方已經(jīng)持有房產(chǎn)證，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。
若賣方只有回遷協(xié)議，并無房產(chǎn)證，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。
部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當初的協(xié)議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細節(jié)，并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。
9.回遷房屋買賣時需要注意什么
回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。
如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，最后，要買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。
10.回遷房可以買賣嗎
回遷房屋可以買賣，但買賣回遷房屋的風險比較大，如果不單純因為經(jīng)濟方面的原因被迫選擇回遷房，建議還是多花一些錢買商品房屋省心。理由如下：
其一，回遷房屋土地使用權(quán)多為維持原劃撥方式取得，買賣回遷房屋很難或者不可能公積金貸款或者房地產(chǎn)貸款，中介給你承諾辦起來的是一般不是房貸，是利率比較高的普通商業(yè)貸款。
其二，回遷房屋建筑質(zhì)量，布局，物業(yè)管理開發(fā)商說與商品房屋一樣，住進去體驗下就知道啦
其三，回遷房屋回遷期間原房證書繳存，新證書沒下來，除了房東的手續(xù)外，法律風險增加，里面蘊藏了不少了繼承糾紛，分家析產(chǎn)糾紛，其他糾紛
其四，共同部位維修也是一個問題。
