“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀(婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬)
“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀
“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀
“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀
張曉達
一、大陸法院判例
2002年10月臺商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行貸款40萬人民幣，并辦理了產權證。一年后王先生與大陸張女士結婚，當時王先生所買的房產已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時該房產的市值已經達到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產進行分割。而王先生則認為，該房產是自己的婚前個人財產。結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。
法院經審理后，一審判決該房產為王先生個人財產，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。
二、婚前按揭房產歸屬問題分析
這里我們要討論的“婚前按揭房產”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買（限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產），婚后由夫妻共同償還貸款的房產。實際上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產，進而確定如何分割婚前按揭房產的問題。
財產分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產到底屬于個人財產還是夫妻共有財產總是弄不明白，特別遇到房產時就更加復雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產權證、償還到款要經歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結婚又離婚，上面的案例便是其中一例。那么此時婚前按揭房產到底如何歸屬呢？
1.法律對一般婚前財產的原則性規(guī)定
大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財產的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產并不因夫妻雙方婚姻關系的延續(xù)而轉化未個人財產。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的.司法解釋曾經有過明文規(guī)定：婚前個人財產經過4年或者8年后可視為夫妻共有財產，但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。
2.剖析婚前按揭房產的分割
上述對婚前財產分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產的分割上即可理解為“一方在結婚前購買的房產屬于一方婚前個人財產”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：
（1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？
從上面的分析不難看出，婚前按揭房產的分割中有兩個關鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點；二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產。
對于前者，答案很簡單，鑒于在大陸通常情況下結婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。
對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產證》，那哪個才是“購房時間點”？
有人認為，鑒于房產在法律上屬于不動產的范疇，而根據(jù)大陸相關法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得《房產證》之日，因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚后以共同財產支付的。
實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯(lián)性，應當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，(fwsir)簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質。
（2）按揭購房過程中各方的法律關系如何？“共同還貸”如何補償對方？
婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。
在弄清楚這個問題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關系，即購房人、出賣人（如開發(fā)商）和貸款銀行三方的關系。簡單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關系，而購房人與銀行則是房款借貸關系。當購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債券債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。
如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，這正如文章開頭所引用判例中法院最終的判決一樣。
婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬
婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬
婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬
謝飛
一、問題的提出
2002年10月臺商王先生在上海購買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行“按揭”貸款40萬人民幣，并辦理了房屋產權證。一年后王先生與大陸張女士結婚，當時王先生所買的房產已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時該房產的市值已經達到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產進行分割。而王先生則認為，該房產是自己的婚前個人財產，結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。法院經審理后，一審判決該房產為王先生個人財產，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院裁定維持原判。本案雖已審結，當事人業(yè)已執(zhí)行法院的生效判決，但留下的一些法律問題值得我們思考。
本案中，王先生在結婚之前“按揭”買房并取得了房屋產權證，法院根據(jù)《婚姻法》第18條和最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中第19條的規(guī)定，判定此房屋為一方的婚前個人財產，為王某所有?？梢钥闯?，現(xiàn)行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的婚前財產可因經過一定時間而自動轉化為夫妻共同財產。對比此案，王某和張某在婚后沒有就該房屋的所有權達成新的約定，不管張某付出多少心血和精力來共同償還房貸，她始終只是房屋的住客，不能成為房子的女主人。當婚姻關系不再存續(xù)時，其擁有的權利僅是已付購房款的原價返還。民事主體是基于對權利義務的考量參與民事法律關系，權利義務的一致性是主體雙方和諧相處的基礎，也是社會秩序良性發(fā)展的保證。作為法治國家的公民，我們應該尊重法院既判例的效力，承認判決的權威性，維護法律的尊嚴。對此案例判決的分析與評議僅限于學說層面的探討，以求拋磚引玉。
二、婚前“按揭”房的概念
為了正確理解婚前“按揭”房的概念，首先需要明確兩個關鍵的時間點：（一）婚前和婚后劃分的時間點；（二）婚前“按揭”購房的時間點，即什么時候才算是買了房屋。對于婚前和婚后的劃分，在我國現(xiàn)行法律制度框架下比較簡單，通常情況下結婚需要到民政部門進行結婚登記才被認為是合法婚姻。男女雙方自在民政部門領取結婚證之時可視為婚前與婚后的時間點。鑒于我國新《婚姻法》不再承認事實婚姻，諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等單純行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。對于后者，在購房的一系列過程中到底哪一個才算是“購房”時間點比較困擾，學者們有不同的看法。例如：在婚前簽訂了購房合同，付了首付款，婚后才進行按揭貸款，并辦理了產權證，哪一個程序可以被認為是婚前購房的時間點呢？有的學者認為判斷這一問題的關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚后以共同財產支付；還有的認為考慮到購房的目的以及整個購房過程的關聯(lián)性，應當以簽定購房合同的時間為購房時間點。
筆者認為，判斷是否屬于婚前“按揭”房的關鍵在于“按揭”房財產權的取得時間系在婚前或婚后。如果財產權的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產，其性質仍屬于婚前個人財產。鑒于房屋在法律上屬于不動產的范疇，根據(jù)我國關于物權的登記公示效力，購房人真正取得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得房產證之日。因此，認為獲得房屋產權證書之日為購房的時間點。其次，房屋產權證上記載的權利人為一人，屬于一方的個人財產。在實踐中存在有男女雙方共同支付了首付款，但產權證登記在一人名下，后來婚姻關系沒有締結。此時房屋產權人與另一方形成事實借貸關系，應償還對方支付的首付款。
三、現(xiàn)行法律對個人財產的規(guī)定
現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。”新《婚姻法》明確了夫妻個人財產的范圍，即凡屬于夫妻一方個人所有的財產，一般來說應由其本人管理、支配和處理，在離婚時即歸其個人所有，不再分割。[1]現(xiàn)行《婚姻法》及相關司法解釋，明確了婚前一方的財產歸其本人所有，否定了因婚姻關系存續(xù)到法定時間轉化為共同財產，有利于對一方婚前財產的保護，維護“一物一權”的基本原則。但新法對一方婚前財產在婚姻關系存在期間的增值收益，當另一方對此收益有貢獻時，是否享有收益所有權沒有明確規(guī)定。
對婚前一方房屋增值收益的歸屬，只有最高人民法院在1993年11月3日《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》中涉及，其第12條規(guī)定：婚后8年內雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理?，F(xiàn)行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的財產可因法定時間的經歷而自動轉化為夫妻共同財產，該條司法解釋處理的情形是在一方婚前財產轉化為共同財產之前，此時任何一方對財產擁有的權利狀態(tài)并不違背新《婚姻法》的規(guī)定。該司法解釋認為，一方對另一方婚前所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建行為時，對于增值部分依法享有所有權。在以“按揭”作為購房的主要形式下，夫妻生活期間一方參與另一方婚前所有的房屋貸款的償還，是否應當享有增值部分的所有權？筆者認為，不論是對房屋進行修繕、裝修、原拆原建還是償還貸款，都是基于保持房屋的所有權并擴大其交換價值的目的，共同經營管理此房屋。為獲得購房貸款，購房人將自己的房屋抵押給銀行作為按期還款的擔保。如果夠房人由于自己的原因不按期償還貸款或者不償還貸款達到約定數(shù)額，銀行有權基于抵押權對該房屋折價、變賣、拍賣而優(yōu)先受償。婚后一方承擔了另一方婚前按揭房的還款義務，對于維持房屋的所有權現(xiàn)狀具有積極意義，降低了因還貸不力就該房屋行使抵押權的風險，應當分享房屋的增值收益部分。
四、婚前房屋的孳息是否共有
所謂孳息是指從原物中所出之收益，分為天然孳息和法定孳息兩種。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益，包括果實、動物的出產物及其他依通常使用方法所收獲的出產物。對其歸屬有日耳曼法和羅馬法兩種立法例。日耳曼法采取出產主義，即對于原物施以生產手段，增加勞動資本的人，有取得孳息的權利。羅馬法采取原物主義，即對原物有所有權或其他權利的人，有取得孳息的權利，近代大多數(shù)大陸法系國家采取此種立法例。法定孳息是指依照法律關系取得的收益，如利息、租金及其他因法律關系所得之收益。其權利歸屬原物所有人，即利息由債權人取得，租金由出租人取得。[2]具體到親屬法中，則又有不同規(guī)定，例如意大利民法典第177條第二款規(guī)定，在夫妻共有關系終止前已經產生并且尚未消費的、屬于夫妻個人財產的孳息，屬于共有財產，并不分天然與法定之別；瑞士民法典第196條規(guī)定，夫妻財產所得參與制包括夫或妻的所得及其自有財產。第197條：（1）所得是指夫或妻在夫妻財產制存續(xù)期間有償獲得的財產。（2）配偶一方的所得尤其應包括：④其自有財產的收益；第206條：（1）如配偶一方對配偶他方的財產的收益、改善或維護作出貢獻，但未得到相應反給付，且于分割之時該財產已有增值，則應使其債權與其貢獻相符并依財產目前的價值計算；反之，如果出現(xiàn)貶值的，其債權應與其原付出之勞動相符。法國民法典則在其第1401條規(guī)定：共同財產的組成是，夫妻在婚姻期間用來自各自的技藝以及他們的自有財產的果實、孳息與收入的節(jié)余共同取得或分別取得的財產。該條認為，夫妻一方自有財產的孳息與收入歸入共同財產，因此，共同財產應當承擔因使用這些財產而應當負擔的費用債務。（例如，為取得某項自有財產而進行借貸的利息）（最高法院第一民事庭，1992年3月31日）德國民法典第1363條第2款規(guī)定，夫的財產和妻的財產不成為配偶雙方的共同財產；前半句的規(guī)定，也適用于一方在結婚后取得的財產。但財產增加額共同制終止的，雙方在婚姻關系存續(xù)期間取得的財產增加額被加以均衡。它的原則是，配偶雙方各自的財產不成為共同財產，而是繼續(xù)歸各自所有。在婚姻存續(xù)期間取得的財產，仍然是取得財產的一方的財產。(fwsir)但是，如果婚姻因離婚等原因而解除，就將雙方在婚姻存續(xù)期間獲得的.財產增加額加以均衡。
我國學者對于婚前財產的孳息歸屬有不同的看法，有的學者認為，無論收益屬于天然孳息或法定孳息，應以雙方是否投入了時間和精力來區(qū)分，投入了的屬共同財產，沒有投入的仍屬個人財產。[3]而有的又認為，在婚姻家庭法領域，由于夫妻共同財產制的限制，婚前財產在婚后所生的孳息雖仍由原物所有人所有，但這些孳息的所有權歸屬于夫妻雙方，而不是僅歸屬于原物所有人個人。[4]史尚寬先生認為，原有財產（即婚前財產）的孳息為共同財產，特有財產的孳息仍為特有財產。[5]筆者綜合國外立法和學者的觀點認為，對婚前財產收益的歸屬，不應按收益的性質來區(qū)別對待，而應按對收益取得是否承擔相應義務來劃分。對一方沒投入時間、精力的收益如利息、股權分紅等應為個人財產；對雙方都投入了時間、精力共同經營、管理后取得的收益則應由雙方共同分享。
在婚姻關系存續(xù)期間，不動產房屋交換價值同時受人為和客觀因素的影響。人為因素表現(xiàn)在夫妻雙方共同對房屋進行的占有、維護和裝修等，并排除他人對建筑物的非法侵害，使房屋維持其一般使用價值并優(yōu)化?？陀^方面受國家宏觀政策的調整、土地價格的變化和供求關系的制約，房屋的價值得以變動，給購房人帶來了一定的收益預期。盡管受到人為因素和客觀方面的影響，房屋價值變動的前提條件是房屋的完整健全存在。在夫妻關系存續(xù)期間，不論所居住的房產實際上屬于一方所有還是雙方共同共有，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對房產進行共同管理和維護。即使是一方婚前購買的房產，婚后另一方愿意共同償還貸款，表明其主觀是以房屋所有人參與房產的實際維護和經營，且對方對此明知并接受。因此在合法有效的婚姻關系尚未解除前，夫妻雙方對共同居住的房產均投入了相當?shù)臅r間、精力共同經營和管理。對于在婚姻關系存續(xù)期間，房產的增值收益孳息，根據(jù)權利義務相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權利。
具體在本案中，結婚期間房產的增值收益額為140-100=40萬元，由雙方共同分享該房產的增值收益。根據(jù)物權的登記公示效力，房屋的產權沒有變動，王先生是該房產的合法所有人，不因婚姻關系的締結或解除而發(fā)生變化。