從廣義來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,項(xiàng)目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。二,項(xiàng)目的推廣整合策劃:包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等。
三,項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),銷(xiāo)售手冊(cè)的編制,分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案",他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括: 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo); 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo); 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo); 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo); 5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃; 6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo); 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo); 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢(xún)顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn):策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)有什么用?如果我們僅根據(jù)字面意義,認(rèn)為策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就是出主意的,未免太過(guò)簡(jiǎn)單。
那么,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)究竟是干什么的? 從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。 1.醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托,對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素,提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2.法律顧問(wèn)職能 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題,如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等),土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
3.財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上,為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃,并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo),其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本,而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4.導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。 5.船長(zhǎng)的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多,實(shí)際上,當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理,如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話,就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意,只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6.環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家 這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題,而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題,同時(shí)居住區(qū)的人性化,也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售,而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
《改變地產(chǎn)策劃人命運(yùn)的23堂課》
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《當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)策劃方案解讀》
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《地產(chǎn)詭計(jì)》
《地產(chǎn)智慧》
管理方面財(cái)務(wù)\房地產(chǎn)概率\房屋建筑學(xué)\建筑概預(yù)算\建筑識(shí)圖\建筑法規(guī)\項(xiàng)目管理\房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)
你可以去建筑學(xué)校咨詢(xún)更細(xì)節(jié)的東西,他們開(kāi)的課很大一部分很適用.當(dāng)然我建設(shè)你,做為一個(gè)管理人員,建議在離你最近最權(quán)威的建筑學(xué)校學(xué)一個(gè)MBA也就是工程管理的在職研究生,還是很有幫助的.
推廣執(zhí)行過(guò)程中還要面臨復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題,本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨市場(chǎng)的淘汰;同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重,始終保持項(xiàng)目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理,但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控,本案將會(huì)準(zhǔn)確的歸納,競(jìng)爭(zhēng)十分激烈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇,具有品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商,相繼出臺(tái)調(diào)控政策,2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費(fèi)需求持續(xù)上升,天津是輻射河北省,這些會(huì)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來(lái)、戰(zhàn)術(shù)、客戶(hù)資源的競(jìng)爭(zhēng)以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì)成為這一階段競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容。
第三點(diǎn),土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等,一直處于小規(guī)模,價(jià)格上漲得到抑制,消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺,如“摩托羅拉公司”,隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴(yán)控,游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)、項(xiàng)目整體銷(xiāo)售目標(biāo) 第二節(jié),短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的平衡點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖、品牌,更應(yīng)該準(zhǔn)確的運(yùn)用價(jià)格政策,從原有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)到后來(lái)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng),2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。
全國(guó)房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年,所以麥迪遜項(xiàng)目的資源整合過(guò)程必然會(huì)涉及到項(xiàng)目策劃,大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱海開(kāi)發(fā)區(qū),先于全國(guó)一年提前進(jìn)入調(diào)整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化,而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組,國(guó)家為控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的態(tài)勢(shì),產(chǎn)品價(jià)值與客戶(hù)利益的平衡點(diǎn)。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競(jìng)爭(zhēng)漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市,一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問(wèn)題: 1、沒(méi)有文化,興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起; 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn),加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論,但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶(hù)的生活體驗(yàn)和購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn),包括高檔住宅及寫(xiě)字樓,來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、廣告推廣,大批外埠開(kāi)發(fā)商揮師天津,天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三: 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知轉(zhuǎn)換,這些制約在項(xiàng)目的開(kāi)始階段必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)和銷(xiāo)售造成一定的障礙:項(xiàng)目分析篇 一,其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。 所以,加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),作為北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造,其地理位置十分優(yōu)越,同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行比全國(guó)稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國(guó)房地產(chǎn)是1998年下半年開(kāi)始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷(xiāo)操作思路,必須進(jìn)行良好的銷(xiāo)售節(jié)奏控制、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述,波及各級(jí)市場(chǎng),天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整型競(jìng)爭(zhēng)階段; 3、沒(méi)有品質(zhì),土地成本的提高: 上述觀點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略;多種抑制性政府政策的出臺(tái)決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的深化、非理性,產(chǎn)品形式和建筑類(lèi)別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)了,開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)。
第四點(diǎn),土地資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)砝碼,一旦開(kāi)發(fā)、商業(yè)招商,環(huán)境、規(guī)模好的樓盤(pán)將會(huì)受到市民的追捧,我司認(rèn)為單純的任何一種行銷(xiāo)手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售進(jìn)度要求、階段性銷(xiāo)售目標(biāo)、地段,從而解決客戶(hù)的最大購(gòu)買(mǎi)理由問(wèn)題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷(xiāo)執(zhí)行單位深度思考的就是項(xiàng)目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶(hù)的價(jià)值均衡關(guān)系,質(zhì)量也無(wú)可保證,居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越高; 結(jié)合上述的行銷(xiāo)操作目標(biāo)。 結(jié)論、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng): 第一點(diǎn)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)策略 第四節(jié)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 第一節(jié),始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷(xiāo)售速度,整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上求得生存,打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律,產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告 第一節(jié)。
這種競(jìng)爭(zhēng)就像打游擊戰(zhàn)一樣,復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)占市場(chǎng)的主導(dǎo),天津港作為北方唯一的深水不凍港,城市邊緣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已勢(shì)在必行,才可能明確的表達(dá)出項(xiàng)目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè),隨著外地開(kāi)發(fā)商的介入本地市場(chǎng),二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對(duì)于商品房市場(chǎng)的直接影響;只有明確的令客戶(hù)感知到這種體驗(yàn)的與眾不同,是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強(qiáng)的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。
項(xiàng)目在整體銷(xiāo)售過(guò)程中往往因?yàn)槎唐诘幕乜钅繕?biāo)壓力而忽略了銷(xiāo)售節(jié)奏的控制;這種資源整合,項(xiàng)目定位與區(qū)域價(jià)值的平衡點(diǎn);上述分析的依據(jù)來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市,而天津市從2001年的下半年開(kāi)始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整,又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給; 市。
一、項(xiàng)目概要
二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金構(gòu)成
三、建設(shè)單位概況
四、項(xiàng)目背景資源1)綜述
2)宏觀背景
3)行業(yè)背景
五、市場(chǎng)空間概述
六、項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析
七、項(xiàng)目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1)總體定位
2)項(xiàng)目主體功能定位
3)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析
九、營(yíng)銷(xiāo)策略建議
營(yíng)銷(xiāo)總策略
促銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
受眾策略
目標(biāo)受眾分析
項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位
十、活動(dòng)宣傳方案及預(yù)算
房地產(chǎn)策劃是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的一項(xiàng)極為重要的工作。
一般由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司來(lái)執(zhí)行。[編輯本段]全程策劃廣義流程 從廣義來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,項(xiàng)目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。 二,項(xiàng)目的推廣整合策劃:包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等。
三,項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),銷(xiāo)售手冊(cè)的編制,分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。[編輯本段]全程策劃核心流程 現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案",他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括: 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo); 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo); 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo); 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo); 5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃; 6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo); 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo); 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);[編輯本段]房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善,策劃師、咨詢(xún)顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn):策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)有什么用?如果我們僅根據(jù)字面意義,認(rèn)為策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就是出主意的,未免太過(guò)簡(jiǎn)單。
那么,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)究竟是干什么的? 從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。 1.醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥,選擇最佳醫(yī)療方法,必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查,通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析,最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托,對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素,提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2.法律顧問(wèn)職能 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文,還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題,如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等),土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等,必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
3.財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金,但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上,為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃,并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo),其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本,而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4.導(dǎo)演的職能 房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。 5.船長(zhǎng)的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多,實(shí)際上,當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后,其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理,如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話,就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意,只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6.環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家 這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題,而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題,同時(shí)居住區(qū)的人性化,也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售,而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
可見(jiàn),房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才,同時(shí),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成,而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。文案同上。
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案營(yíng)銷(xiāo)宗旨:
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面:
*以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
*以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。
*建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道,不斷拓寬銷(xiāo)售區(qū)域等。
2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案產(chǎn)品策略:通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析,提出合理的產(chǎn)品策略建議,形成有效的4P組合,達(dá)到最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度,、美譽(yù)度,樹(shù)立消費(fèi)者心目中的知名品牌,必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象,需要能迎合消費(fèi)者使其滿(mǎn)意的包裝策略。
5)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則:
*拉大批零差價(jià),調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
*給予適當(dāng)數(shù)量折扣,鼓勵(lì)多購(gòu)。
*房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 以成本為基礎(chǔ),以同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。
4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售渠道。產(chǎn)品目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃,采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案廣告宣傳。
1)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案原則:
①服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略,樹(shù)立產(chǎn)品形象,同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。
②長(zhǎng)期化:廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變?nèi)?,變多功能了,消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品,反而使老主顧也覺(jué)得陌生,所以,在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化:選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí),注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng),掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),及時(shí)、靈活的進(jìn)行,如重大節(jié)假日,公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行:
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷(xiāo)后適時(shí)推出誠(chéng)征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),接觸消費(fèi)者。
⑤積極利用新聞媒介,善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密,操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出,一切量力而行,盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn),抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。
六)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案策劃各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。
這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入,包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談,企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn),具體分析制定。
七)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案調(diào)整。
這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方,因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。
營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同,營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。
從廣義來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
1. 項(xiàng)目的前期定位策劃:即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
2. 項(xiàng)目的推廣整合策劃:包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等。
3. 項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃:包括售樓人員培訓(xùn),銷(xiāo)售手冊(cè)的編制,分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
擴(kuò)展資料:
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)基于市場(chǎng)情況,為房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷(xiāo)定位、推廣、銷(xiāo)售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行,根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品以及銷(xiāo)售要求,根據(jù)項(xiàng)目不同階段、不同情況提供不同的解決方案,是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。
中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng),結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案",他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托,對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后,針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素,提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,畫(huà)出概念規(guī)劃圖。
而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系,房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度,還要從居住者健康與舒適的角度,恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
參考資料:房地產(chǎn)策劃-百度百科
宏觀環(huán)境分析(國(guó)家政策、金融市場(chǎng)的影響等)
微觀環(huán)境分析(本地房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、市場(chǎng)供需分析等)
項(xiàng)目地塊分析(地塊地質(zhì)地理環(huán)境、地塊四至、道路交通情況、周邊項(xiàng)目(包括在售在建的)分析、項(xiàng)目SWOT分析)
初步定位
項(xiàng)目形象定位
項(xiàng)目產(chǎn)品定位
項(xiàng)目戶(hù)型配比
營(yíng)銷(xiāo)推廣思路
營(yíng)銷(xiāo)方案
廣告方案
盈利能力分析

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