二手房賣(mài)方應(yīng)(二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方應(yīng)注意哪些?)
1.二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方應(yīng)注意哪些?
因?yàn)橘u(mài)方在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)程中是處于一種強(qiáng)勢(shì)地位，那么對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，所需要注意的一些
東西相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權(quán)委托公證。
如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖
樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達(dá)到贖樓以及賣(mài)
樓的目的。而在本人所接觸的案件過(guò)程中，賣(mài)方在這個(gè)中間出現(xiàn)的問(wèn)題是最多的，因?yàn)槿珯?quán)
委托，中介可以不經(jīng)賣(mài)方同意，完全可以自行買(mǎi)賣(mài)該房屋，同時(shí)也常常違背賣(mài)方的一些口頭
意見(jiàn)，不按照賣(mài)方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。而深圳市公證處要求
撤銷(xiāo)公證，需將所有的公證書(shū)收回，而中介常?？ㄗ」C書(shū)，不返還給賣(mài)方。常常賣(mài)方無(wú)法
控制自己的房產(chǎn)。
2、賣(mài)方主動(dòng)違約。
根據(jù)深圳市現(xiàn)在中介所提供的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)看，合同中都約
定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步
賠償損失。其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)解約程序。如果說(shuō)買(mǎi)
方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行。最近聽(tīng)說(shuō)中院開(kāi)會(huì)，
鑒于賣(mài)方違約情況過(guò)多，以后只要買(mǎi)方強(qiáng)制履行，就支持。但沒(méi)有看到相關(guān)的文件。
如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì)面臨雙
倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。
賣(mài)方主動(dòng)違約的，最好也是主動(dòng)找對(duì)方協(xié)商賠償問(wèn)題。一但賣(mài)方違約，又不主動(dòng)找對(duì)方協(xié)商
賠償問(wèn)題，想拿著定金拖著。一但對(duì)方說(shuō)找不到你的地址，去公安舉報(bào)你意圖詐騙，很麻
煩。
3、陰陽(yáng)合同。
如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方支付，再簽署陰陽(yáng)合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會(huì)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同時(shí)要租房者出具聲明書(shū)，放棄該項(xiàng)權(quán)
利，一但忽視租房者的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，后果會(huì)很?chē)?yán)重，租客可以要求撤銷(xiāo)你和買(mǎi)方的買(mǎi)賣(mài)合
同，就是過(guò)戶了，仍會(huì)撤銷(xiāo)，深圳有相當(dāng)多的案例。租房者放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也要告之買(mǎi)
方知道有租客的存在，否則到時(shí)買(mǎi)方找麻煩。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
很多賣(mài)房者，出賣(mài)的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋，這種情況有雖然法律有規(guī)定，不得買(mǎi)
賣(mài)期房，但是那只是針對(duì)賣(mài)方的一個(gè)管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。并且在
深圳這種情況下都認(rèn)定無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同，所以賣(mài)方幾乎
不要抱有幻想，以這一條來(lái)撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，而達(dá)到不賠定金的目的。
6、錢(qián)款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實(shí)踐合同，雖然本來(lái)約定只是五
萬(wàn)，他給十萬(wàn)，你簽收了，定金就為十萬(wàn)。如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn)，但你只簽收了5萬(wàn)，那
定金就是五萬(wàn)。首期款一定要買(mǎi)方做資金監(jiān)管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監(jiān)管
資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）》。
7、請(qǐng)律師協(xié)助。
如果說(shuō)賣(mài)方要請(qǐng)律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找
律師看具體情況，因?yàn)榈鹊胶贤灦ê螅阍僬衣蓭?，很多東西都無(wú)法擔(dān)供參考，只能是告
訴一些過(guò)程的走法了。
2.出售二手房賣(mài)方需注意哪些
二手房要注意些什么 1、核實(shí)賣(mài)方的身份。
如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。 2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。
看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。 3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。 5、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。
由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。 8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。
在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。
交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
3.二手房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方注意事項(xiàng)有哪些
如果賣(mài)方反悔，要承擔(dān)責(zé)任
在實(shí)踐中，當(dāng)事人向法院起訴的二手房交易糾紛案件中，有一部分案件是由于賣(mài)方反悔引發(fā)的，導(dǎo)致雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行。根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。如果二手房交易中，賣(mài)方無(wú)故反悔，拒不履行合同，構(gòu)成違約，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
如果中介隱瞞實(shí)情，造成損失要賠償
專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，中介公司從事居間服務(wù)，促成雙方當(dāng)事人簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，收取中介費(fèi)。中介公司提供的居間服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知買(mǎi)房人房屋真實(shí)的狀況，其中包括房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋周邊的情況等內(nèi)容，不能故意隱瞞有關(guān)房屋的重要事項(xiàng)，否則要賠償買(mǎi)房人相應(yīng)的損失。
如果一房二賣(mài)，買(mǎi)方可告他
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，賣(mài)房人存有“一房二賣(mài)”的行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則。賣(mài)房人與兩個(gè)購(gòu)房人之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系在法律上都是有效的。如果其中一個(gè)購(gòu)房人與賣(mài)房人完成了過(guò)戶手續(xù)，且此人屬于善意第三人，就可以獲得房屋所有權(quán)。另一個(gè)購(gòu)房人可以通過(guò)法律途徑索要賠償。shqianyy
4.出售二手房賣(mài)方需注意哪些
二手房要注意些什么
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
5、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。
8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
5.二手房交易賣(mài)方注意事項(xiàng)有哪些?
二手房交易賣(mài)方注意事項(xiàng)：
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。
賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、交易費(fèi)：3元/平方米
2、營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%（房產(chǎn)證未滿5年的）
3、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
6.二手房交易中賣(mài)方要注意什么呢
1、全權(quán)委托公證如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達(dá)到贖樓以及賣(mài)樓的目的。
賣(mài)方在這個(gè)中間出現(xiàn)的問(wèn)題是最多的，因?yàn)槿珯?quán)委托，中介可以不經(jīng)賣(mài)方同意，完全可以自行買(mǎi)賣(mài)該房屋，同時(shí)也常常違背賣(mài)方的一些口頭意見(jiàn)，不按照賣(mài)方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。 而公證處要求撤銷(xiāo)公證，需將所有的公證書(shū)收回，而中介常常卡住公證書(shū)，不返還給賣(mài)方。
常常賣(mài)方無(wú)法控制自己的房產(chǎn)。 2、賣(mài)方主動(dòng)違約合同中都約定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。
其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)解約程序。 如果說(shuō)買(mǎi)方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序，那么可能面的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行。
如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì)面臨雙倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。 3、陰陽(yáng)合同如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買(mǎi)方支付，再簽署陰陽(yáng)合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會(huì)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同時(shí)要租房者出具聲明書(shū)，放棄該項(xiàng)權(quán)利，一但忽視租房者的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，后果會(huì)很?chē)?yán)重，租客可以要求撤銷(xiāo)你和買(mǎi)方的買(mǎi)賣(mài)合同，就是過(guò)戶了，仍會(huì)撤銷(xiāo)。租房者放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也要告之買(mǎi)方知道有租客的存在，否則到時(shí)買(mǎi)方找麻煩。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)很多賣(mài)房者，出賣(mài)的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋，雖然法律有規(guī)定，不得買(mǎi)賣(mài)期房，但是那只是針對(duì)賣(mài)方的一個(gè)管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。并且這種情況下認(rèn)定無(wú)證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同，所以賣(mài)方幾乎不要抱有幻想，以這一條來(lái)撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，而達(dá)到不賠定金的目的。
6、錢(qián)款的收取是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實(shí)踐合同，雖然本來(lái)約定只是五萬(wàn)，他給十萬(wàn)，你簽收了，定金就為十萬(wàn)。如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn)，但你只簽收了5萬(wàn)，那定金就是五萬(wàn)。
首期款一定要買(mǎi)方做資金監(jiān)管，最好是找銀行，而非中介。 一定要看到監(jiān)管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買(mǎi)賣(mài)合同。
7、請(qǐng)律師協(xié)助如果說(shuō)賣(mài)方要請(qǐng)律師幫忙協(xié)助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因?yàn)榈鹊胶贤灦ê?，你再找律師，很多東西都無(wú)法擔(dān)供參考，只能是告訴一些過(guò)程的走法了。
7.出售二手房賣(mài)方的注意事項(xiàng)有哪些
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。
賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、交易費(fèi)：3元/平方米
2、營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%（房產(chǎn)證未滿5年的）
3、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
8.賣(mài)二手房注意事項(xiàng)
為了避免出現(xiàn)不必要的麻煩，在出售二手房的時(shí)候賣(mài)方應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：
1、代理方式的選擇
如果是通過(guò)中介賣(mài)房，賣(mài)方可以有兩種方式選擇：獨(dú)有代理和一般方式。如果賣(mài)方選擇了獨(dú)有代理，則不能將房源委托給另外一家中介；如果賣(mài)方選擇一般方式，則可以將一套房源同時(shí)委托多家中介代理。
賣(mài)方需要注意兩種方式各有優(yōu)勢(shì)，獨(dú)有代理合同更能保證交易的安全性；而一般方式則能夠?yàn)榭蛻籼峁└嗟目驮?，快速達(dá)成銷(xiāo)售；賣(mài)家可以根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。
2、代理時(shí)間的選擇
時(shí)間選擇一般是宜短不宜長(zhǎng)。為了防止簽訂獨(dú)有代理合同后，房子遲遲不能脫手，售房者記得在簽訂合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，若在有效期內(nèi)未能達(dá)成銷(xiāo)售即可自動(dòng)解除合同。
3、跳過(guò)中介有風(fēng)險(xiǎn)
一些售房者為了省去一些中介費(fèi)，在與購(gòu)房者碰頭后會(huì)跳過(guò)中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。其實(shí)，一方面這是售房者有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。
4、不簽“到手價(jià)”
一些售房者為了省去合同上麻煩的款項(xiàng)細(xì)則，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少。其實(shí)在二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。因此，簽約過(guò)程中一定要把各款項(xiàng)弄清楚，不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。
5、注意買(mǎi)方資格和購(gòu)買(mǎi)能力
9.我是二手房賣(mài)方,簽合同時(shí)要注意什么
簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同要注意：
1、基本情況要列出：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
2、要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；
3、涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；
4、寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；
5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）；
6、寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款；
7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
10.二手房賣(mài)家注意事項(xiàng)
購(gòu)買(mǎi)二手房雖然比購(gòu)買(mǎi)商品房要簡(jiǎn)單的多，但其中的陷阱也不少，如果自己不小心，就會(huì)發(fā)生很多你意想不到的問(wèn)題。那么怎樣才能讓自己買(mǎi)的舒心，住的放心呢？這就需要我們大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要“一看”“二核實(shí)”“三簽訂購(gòu)房合同，辦理過(guò)戶手續(xù)”。
一.查看房產(chǎn)證
一是看該房產(chǎn)是否有房產(chǎn)證。在新的房屋登記辦法實(shí)施前，房產(chǎn)證是產(chǎn)權(quán)人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證，房產(chǎn)交易是持證交易，只有持房產(chǎn)證，才有可能辦理過(guò)戶手續(xù)；二是查看房產(chǎn)證上記載的基本信息是否與房屋實(shí)際狀況相符；三是看房產(chǎn)證上標(biāo)的土地性質(zhì)是集體還是國(guó)有，現(xiàn)階段集體土地上的房屋還不能正常上市交易；四是看產(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證記載是否為同一人。
二.核實(shí)房屋權(quán)利信息
1.核實(shí)所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否存在限制條件：一是是否存在抵押，如果該房屋存在抵押，則需賣(mài)房人提供抵押權(quán)人出具的同意進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的書(shū)面證明；二是如果存在下列幾種情況時(shí)，那么該房屋是肯定不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的：已列入拆遷凍結(jié)范圍之內(nèi)的；被人民法院或者其他行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行查封的；屬違法或違章建筑的；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議已經(jīng)提出房屋保全的。
2.核實(shí)該房產(chǎn)是否有共有權(quán)人及出租情況。在進(jìn)行房產(chǎn)的交易過(guò)程中就要注意是否有共有權(quán)人，共有權(quán)人是否同意辦理房屋買(mǎi)賣(mài)，否則所簽訂的合同也有可能是無(wú)效的；如果該房屋尚在出租中，則需要房主提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面證明。
3.核實(shí)房屋的基本情況及其他配套設(shè)施。
首先要了解房屋的年限和土地使用權(quán)的期限，我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有制度，一般以出讓方式取得的住宅用地使用年限都為 70年。
其次要核實(shí)房屋的面積，一般我們的房屋面積都是以房產(chǎn)證上的面積為準(zhǔn)，不過(guò)，購(gòu)買(mǎi)者最好可以結(jié)合房產(chǎn)證上所記錄的面積，通過(guò)自己的目測(cè)甚至實(shí)際測(cè)量的方式對(duì)該套房屋的實(shí)際面積有一個(gè)更為直觀的認(rèn)知。如果有疑義，可委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量。
最后，核實(shí)房屋的基本情況，查看房屋的裝修狀況，看其在裝修過(guò)程中，有無(wú)留下其他的安全隱患；對(duì)房屋的其他設(shè)備設(shè)施也要進(jìn)行核查，看其是否齊全、完整，有無(wú)損壞；暖氣、水、電、有線電視等線路是否通暢。另外建議可以在不同的時(shí)間要求看房，這樣可以更好的注意一下房子的采光情況。然后就是查看該房屋有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，如有物業(yè)公司的，則要問(wèn)明物業(yè)公司所提供的服務(wù)及費(fèi)用問(wèn)題。
三.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
辦理過(guò)戶手續(xù)
1.在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣(mài)方的任何承諾體現(xiàn)在合同當(dāng)中，不能以口頭約定代替，因?yàn)樵诙鄶?shù)情況下，口頭約定在發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證的。應(yīng)明確約定何時(shí)交房、收房，何時(shí)到房產(chǎn)交易中心辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。如果不按時(shí)交房、過(guò)戶將按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。特別應(yīng)當(dāng)注意的是，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。
2.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同只是房產(chǎn)交易開(kāi)始的一個(gè)過(guò)程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買(mǎi)房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書(shū)面確認(rèn)書(shū)，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益；購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條，要求其明確寫(xiě)出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額。
3.在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣(mài)方遷出戶口的期限。在我國(guó)大多數(shù)地方，都有這樣的規(guī)定，如果原房主的戶口未遷出，您的戶口是無(wú)法遷入的，而在這一問(wèn)題上所出現(xiàn)的爭(zhēng)議，可能公安及法院也是無(wú)法進(jìn)行受理的。因此，您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
4.在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)攜帶自己的有效證件及其他相關(guān)資料一同到登記機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用。
