二手房貸款交易(二手房貸款買房需要注意什么)
1.二手房貸款買房需要注意什么
有個細(xì)節(jié)：買方買你的房子，如果是按揭形式，沒有過戶，銀行是不會放款給按揭人的。
也就是說，你們先要簽訂一個合同，約定相關(guān)的時間問題。簽訂合同，先收取定金，約定時間去配合買方去銀行簽訂按揭合同，等待銀行審批，（這個期間估計7個工作日，先要評估公司人員上門評估你的房子，出具報告給銀行，銀行再認(rèn)定評估公司的評估報告，給與按揭審批，是否給與放款），銀行審批通過之后，才去當(dāng)?shù)胤拷凰竭^戶（過戶當(dāng)天收取買房支付給你的首付款），房交所再出具一張回執(zhí)單，憑回執(zhí)單返回銀行，銀行審批過后才會放款給按揭人，然后，你才能拿到剩余房款。
2.貸款買二手房需要注意哪些事項?
無論新房還是二手房，目前一般國內(nèi)商業(yè)貸款的貸款額度高達(dá)約為市場價的70%~80%（各地政策不同）。
但值得注意的是，新房往往的市場價以合同價為準(zhǔn)，因此貸款額度較容易提前計算，這也就為購房者準(zhǔn)備首付款提供了很大的依據(jù)。而二手房貸款銀行放貸，參考合同價和評估價，取兩者之間的低值作為貸款基數(shù)。
因此，二手房評估價往往是低于合同價（市場價）的，這樣就意味著，購房者需要準(zhǔn)備更多的首付款。 貸款年限 一般來說，銀行個人住房貸款的最長貸款期限為30年。
通常購買新房貸款年限可以達(dá)到30年，但是購買二手房貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。 對于二手房貸款年限，不同的銀行的具體規(guī)定有所不同，但基本包括： 1、二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年（40/50年） 2、貸款到期日不能超過土地使用的到期年限 3、貸款期限與借款人年齡之和不得超過65年（70年） 貸款銀行 不同銀行的規(guī)定有所差別，購房者在選擇銀行的時候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款是否便利等條件。
還款方式 各大銀行最主要的還款方式為等額本息還款法和等額本金。 等額本金：總利息較低，每月還款額不同，逐月遞減它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。
等額本息：總利息較高，每月還款額相同；前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。 以商業(yè)貸款100萬元，貸款年限20年，利率4。
9%為例。 等額本金所需支付的還款總額（本金+利息）為1492041。
67元，第一個月所需支付的還款金額為8250元，第二個月為8232。99元。
第50個月為7416。32元。
第100個月為6565。 63元。
第200個月為4864。24元。
最后一個月（第240月）為4183。68元。
等額本息所需支付的還款總額（本金+利息）為1570665。72元，每個月的還款額固定為6544。
44元。 除了這兩常見的還款方式，有的銀行也推出了按季按月還息一次性還本付息法、雙周供省利息等。
還款能力 銀行對于還款能力的一個重要判斷標(biāo)準(zhǔn)為收入證明，一般由借款人所在單位開具。對于已婚人士，可以夫妻雙方同時開具。
當(dāng)然除此之外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30%-50%。
貸款利率 個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但各大銀行可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。 另外需要注意首套房和二套房的貸款成數(shù)及利率不同。
具體內(nèi)容按照當(dāng)?shù)劂y行規(guī)定為準(zhǔn)。 個人信用 在生活中，維護(hù)良好的信用記錄是非常有必要的，個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。
若個人信用記錄不好，就有可能貸款被拒。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。
購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)（包括：評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等）的配合才能完成。因此如果有意向采用貸款方式購買二手房的購房者可以提前了解相關(guān)步驟，減少等待時間。
3.貸款買二手房有哪些注意事項?
貸款買二手房的注意事項： 1、每月還款額度要量力而行。
在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)當(dāng)對自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力作出正確的判斷，同時對自己未來的收入支出有所預(yù)測，避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。 2、要妥當(dāng)選擇貸款銀行。
對借款人來說，如果購買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。 各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，對借款人的要求也不盡相同，貸款額度和最長貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇服務(wù)好、收費(fèi)低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。
3、要選擇適合自己的還貸方式。 目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本全還款方式。
前者每十月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的支出。
而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項以減少利息支出的人。 總體算采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。
4、向銀行提供材料要真實。 申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對于個人來講，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟(jì)狀況證明。
因為如果借款人收入未達(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的審批。 5、提供本人住址要準(zhǔn)確，及時。
借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇到人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年和收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
6、每月還款要及時，避免罰息。 對于借款人來說，必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，同時，在銀行留下不良的信用記錄。
7、申請貸款前不要動用公積金。 如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么借款人公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣公積金貸款的額度也就為零，將申請不到公積金貸款。
8、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。 按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1 年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過6 個月的還款額。
不能足額還貸時可向銀行提出延長貸款期。借款人在借款期限內(nèi)償還能力下降，還貸有困難時，可以向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就舍受理延長借款期限的申請，減少每月還款額。
9、貸款清償后不要忘記撤銷抵押借款人還清了全部貸款的本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
4.二手房過戶和貸款的事宜
辦理過戶需買賣雙方夫妻本人（未婚開未婚證明）到場，帶房產(chǎn)證、雙方身份證、戶口、婚姻證明，去房管局查檔（核實是否二套房），簽訂一個買賣合同備案，繳納相關(guān)稅費(fèi)，然后憑查檔單、繳費(fèi)憑證，以及上述材料辦理。 以下是二手房買賣過戶的費(fèi)用，請參考。
1.契稅：買家二套房或面積144平米以上契稅為3-4%；首套房1.5-2%;90平米以下1%。
2.營業(yè)稅 ● 成交價的5.5% （滿5年免交）
3.個人所得稅 ● 成交價的1%
4.交易手續(xù)費(fèi) ● 6元/M2;
5.轉(zhuǎn)移登記費(fèi) ● 80元/件
6.產(chǎn)權(quán)證查檔、房產(chǎn)證貼花● 80元左右
5.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房貸款買房賣方注意事項：1、賣方主動違約：合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。
其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應(yīng)當(dāng)先啟動解約程序。如果說買方先啟動強(qiáng)制履行程序，那么可能面的后果就是會被判決強(qiáng)制履行。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。2、錢款的收?。菏嵌ń鹁秃炇斩ń穑皇嵌ń鸩灰炇帐嵌ń?，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。
如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管，較好是找銀行，而非中介。
一定要看到監(jiān)管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買賣合同。3、陰陽合同：如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、全權(quán)委托公證：如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達(dá)到贖樓以及賣樓的目的。賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的，因為全權(quán)委托，中介可以不經(jīng)賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。
而公證處要求撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產(chǎn)。
5、無證房地產(chǎn)買賣：很多賣房者，出賣的是一手房產(chǎn)證還沒有出來的房屋，雖然法律有規(guī)定，不得買賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且這種情況下認(rèn)定無證房地產(chǎn)買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達(dá)到不賠定金的目的。
6、有租約的房屋：有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權(quán)利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權(quán)，后果會很嚴(yán)重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷。租房者放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
7、請律師協(xié)助：如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助，較好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔(dān)供參考，只能是告訴一些過程的走法了。
6.二手房過戶銀行按揭賣方需要注意哪些方面
二手房過戶銀行按揭注意事項及費(fèi)用；
辦理銀行貸款可能發(fā)生的費(fèi)用主要涉及三項，即評估費(fèi)、律師費(fèi)和保險費(fèi)。
評估費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是評估價的3%，或按600元左右的固定額收取。
律師費(fèi)：一般為貸款額的2‰隨著貸款業(yè)務(wù)競爭的加劇，有銀行推出免律師見證環(huán)節(jié)，律師費(fèi)也就無須繳納。
保險費(fèi)：計算方法為“貸款額*對應(yīng)年費(fèi)率”。目前對于保險的購買，也有銀行以客戶自愿購買為主。
二手房買賣產(chǎn)權(quán)過戶程序
第一步去地稅局繳稅
二手房權(quán)屬過戶實行先稅后證制度，即買賣雙方要先持《房屋買賣合同》及相關(guān)證件到地稅局繳納交易稅費(fèi)。
第二步去房管中心登記過戶
雙方持買賣合同、完稅票據(jù)和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記過戶即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。賣方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；非產(chǎn)權(quán)人本人的，需提供公證過的委托代理出售證明，交易管理部門批準(zhǔn)上市出售的書面決定。買方須提交本地的身份證或其他有效身份證明、外省市個人還須提交暫住證。
第三步領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
辦完上述手續(xù)后，買方在規(guī)定時間內(nèi)持《領(lǐng)證通知單》，到房管局領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。
7.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房賣房注意事項：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）
6、房屋是否合法 ，（不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）
10、合同約定是否明確
如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
交易流程如下：
1、銀行征信調(diào)查
2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查
3、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
4、發(fā)放貸款
5、物業(yè)交割
8.辦理二手房交易貸款注意什么
貸款成為大多數(shù)購房者買房的便捷途徑，但是銀行對于貸款有著很嚴(yán)格的限制條件，那么購房者在辦理二手房交易貸款是需要注意什么呢？下面給大家整理了一下常見的注意事項一起來看一下吧為避免自身風(fēng)險，銀行在提供二手房交易貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，主要包括：二手房交易貸款注意（一）房齡。
二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二手房交易貸款注意（二）房屋所處位置、單價、面積等。
位置偏遠(yuǎn)、單價低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。二手房交易貸款注意（三）貸款人的年齡、個人信用和還款能力。
年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。二手房交易貸款注意（四）貸款房屋套數(shù)。
如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。二手房交易貸款注意（五）貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。
所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。
9.二手房貸款應(yīng)注意哪些事項
二手房比起新房來說，雖然價格便宜了一些，但是很多問題都無法一眼就看出來，所以購房者一定要注意多加考察，除此之外，二手房貸款也會有諸多限制，你需要注意這七點問題。
1、房齡不能過大 房齡對二手房貸款影響較大，因為房齡會影響房屋的使用價值和剩余交易價值，也就是說，房齡越小的二手房越容易變現(xiàn)。 按照大多數(shù)銀行二手房貸款要求，二手房房齡最好不要超過二十年。
2、選對貸款行 雖然不少銀行都推出了二手房貸款，但是各銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有差異，而且與城商銀行相比，四大行的貸款門檻略高，所以打算申請二手房貸款的購房者最好“貨比三家”，看看哪家銀行與自身條件最為匹配，再著手辦理貸款。 3、貸款期限要合適 貸款期限的選擇要考慮三方面的因素，一是貸款人的可能最長按揭貸款期限；二是貸款人的自身狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；三是適度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)情況，如經(jīng)濟(jì)降息期或加息期等。
一般說來，在自身條件允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)延長貸款期限；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減短貸款期限。 4、還款方式要適宜 一般說來，收入穩(wěn)定或有增長預(yù)期的購房者，適于等額還款法，而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠(yuǎn)高于債務(wù)支付的購房者，適于遞減還款法。
當(dāng)然，針對部分收入變動較大的購房者，建議可以分期組合兩項還款法，達(dá)到既可以應(yīng)對合理的還款壓力，又適度的節(jié)約部分貸款利息。 5、二手房評估要合理 申請二手房貸款的時候，銀行會找評估公司對房屋進(jìn)行評估，如果房屋狀況較好那么獲得的評估值就高，相應(yīng)的貸款額度也將增加，反之亦然。
所以，購買二手房時，自己最好對擬購二手房進(jìn)行合理評估，以避免產(chǎn)生不必要的麻煩。 6、貸款手續(xù)要完整 與一手房貸款相比，二手房貸款需要借款人提供的資料較多，為了避免因手續(xù)不全被拒貸，建議購房者在貸前做好準(zhǔn)備，咨詢好貸款手續(xù)和要準(zhǔn)備的資料。
7、信用記錄要好 個人信用在二手房貸款中起著重要作用，如果信用記錄良好，那么申請貸款就比較輕松，若信用記錄不好，那么貸款申請被拒絕的可能性就會增加。
10.二手房按揭貸款五大注意事項
二手房按揭貸款五大注意事項
為避免自身風(fēng)險，銀行在為二手房提供貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件，對買賣雙方所要求的資料、流程都是一條條的，尤其是對購房者，更是有一大堆的要求。當(dāng)然啦，銀行這樣的要求也是為了在雙方交易之后不產(chǎn)生糾紛，即便產(chǎn)生糾紛也會根據(jù)所提交的資料來解決，這就是有據(jù)可查。那么二手房按揭貸款的最主要內(nèi)容就屬于下面這幾項：一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。
