建筑物折舊計(jì)算的(如何考慮好并計(jì)算建筑物的折舊?)

1.如何考慮好并計(jì)算建筑物的折舊?

實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)如何考慮好并計(jì)算建筑物的折舊，估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起的物質(zhì)折舊的求取方法較多，而對(duì)建筑物的無(wú)形損耗引起功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊如何考慮，很少提到。

本文旨在通過(guò)對(duì)建筑物的功能實(shí)際估價(jià)中對(duì)建筑物折舊的計(jì)算是根據(jù)成本法的計(jì)算方法，主要用于評(píng)估舊有建筑物的現(xiàn)值，舊有建筑物的現(xiàn)值等于建筑物的重置成本減去建筑物折舊。 建筑物的折舊是指建筑物隨著時(shí)間的推移引起了建筑物原有價(jià)值上的損耗，因而其實(shí)質(zhì)是對(duì)舊有建筑物的減價(jià)修正。

建筑物的損耗，根據(jù)隨著時(shí)間的推移所引起的不同原因，可以分為有形損耗和無(wú)形損耗兩類。 建筑物的有形損耗也稱物質(zhì)磨損，一方面是由于人工使用而引起的。

另一方面是由于自然力的作用，再一個(gè)方面是由于建筑物周圍環(huán)境的人為力量作用。人工使用和自然作用引起的建筑損耗與該建筑的經(jīng)過(guò)年數(shù)（或稱已使用年數(shù)）成正相關(guān)。

建筑物的無(wú)形損耗，也稱精神磨損，是指由技術(shù)進(jìn)步，消費(fèi)觀念變更等原因而引起建筑物價(jià)值上的無(wú)形損失。 建筑物的過(guò)時(shí)式樣、過(guò)時(shí)設(shè)計(jì)、過(guò)時(shí)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備落后而造成的建筑物無(wú)形的損耗，在評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值時(shí)就需根據(jù)不同情形減價(jià)修正。

實(shí)際估價(jià)時(shí)，如何根據(jù)建筑物的有形損耗和無(wú)形損耗來(lái)求取建筑的折舊呢？估價(jià)理論中，介紹建筑物的有形損耗引起折舊的求取方法較多，一般可分為四種：一種耐用年限法，二是實(shí)際觀察法，三是成新折扣法、四是混合法。 耐用年限法又可分為直線折舊法、余額遞減折舊法、年數(shù)合計(jì)折舊法、償債基金折舊法四種。

直線折舊法是迄今應(yīng)用得較普遍的一種折舊方法，此方法假設(shè)在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。例如：根據(jù)房改政策，公有住房的出售，建筑物的折舊就是采用耐用年限法中直線折舊法。

一般地，在房地產(chǎn)估價(jià)中，運(yùn)用耐用年限法中的直線折舊法較多。而會(huì)計(jì)成本上的折舊常運(yùn)用耐用年限法中的余額遞減折舊法，年數(shù)合計(jì)折舊法和化學(xué)元素債基金折舊法。

因?yàn)橐陨先N折舊方法注重的是建筑物原始取得價(jià)值的攤銷與收回。由于直線折舊法的假設(shè)前提是每年的折舊額均相同，但這種假設(shè)往往不太符合實(shí)際，所以實(shí)際估價(jià)中，還應(yīng)注意同其他折舊方法的結(jié)合運(yùn)用。

另一個(gè)需注意的是耐用年限的確定，耐用年限應(yīng)等同于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，而不是自然壽命，即建筑物自建造完成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期。 實(shí)際觀察法是不將建筑物估價(jià)的基礎(chǔ)直接置于經(jīng)過(guò)年數(shù)，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程序，因?yàn)樵缃ǖ慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，而新近建筑的建筑物未必給維護(hù)良好。

這種方法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算估價(jià)對(duì)象建筑物在物質(zhì)方面的減價(jià)因素所造成的減價(jià)額，或判定其成新率。這種方法特別適用于周圍環(huán)境的人為量的作用而造成建筑物的非同一般損耗。

例如高層建筑物的施工引起臨時(shí)建筑物基礎(chǔ)沉降、樓地面、墻體開(kāi)裂；飛機(jī)場(chǎng)、高速公路、鐵路干線附近建筑物的損耗。 這需要估價(jià)人員要有充分的建筑物的鑒定技術(shù)與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

在沒(méi)有明確的計(jì)算公式下把握建筑物的個(gè)別狀況。這種方法也克服了耐用年限法不考慮建筑物使用者的使用，維護(hù)狀況如何，只要重新建造成本、耐用年限和經(jīng)過(guò)年數(shù)相同，所求得的折舊額必相等的機(jī)械化套用計(jì)算公式的盲日性。

所以實(shí)際觀察法比較有針對(duì)性更附合實(shí)際。 成新折舊法是根據(jù)建筑物的建成年代，新舊程序和維護(hù)狀況來(lái)確定建筑物的成新折扣程序，直接求取建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

其計(jì)算公式為：建筑物估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值-建筑物的重新建造成本*建筑物的成新率。成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。

例如，成批房屋拆遷時(shí)，需對(duì)被拆的房屋進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，運(yùn)用的就是成新折扣法。 混合法是指估價(jià)人員同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法等方法將算得的結(jié)果綜合出來(lái)，得出一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果。

如估價(jià)實(shí)務(wù)中，先以耐用年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后再依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正的方法運(yùn)用得較多。 以上是建筑物有形損耗所帶來(lái)的物質(zhì)折舊的幾種求取方法，現(xiàn)在來(lái)看一下建筑物無(wú)形損耗所帶來(lái)的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法。

[Page] 建筑物的無(wú)形損耗引起的折舊有功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 功能折舊建筑物在功能方面的陳舊，過(guò)時(shí)帶來(lái)的減價(jià)。

拿住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興"三大，一小，一多"式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去興建的臥室大、客廳小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。對(duì)工業(yè)廠房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)環(huán)境保護(hù)比較重視，所以對(duì)排污和污染治理的要求較高，如果過(guò)去建造的廠房沒(méi)有或很少考慮到這方面的設(shè)計(jì)，就會(huì)影響整個(gè)廠房的價(jià)值。

建筑物在功能方面的陳舊和過(guò)時(shí)又可以分為兩種。一種是能通過(guò)改裝或其他方法改變的。

如沒(méi)有治污設(shè)施或很少進(jìn)行污染治理的廠房。可以通過(guò)治污設(shè)施的安裝來(lái)改善和克服原設(shè)計(jì)時(shí)的不足。

從而改變了該廠房在此方面的功能缺陷。又如多層住宅中電力供應(yīng)、八十年代及九十年代初所建的多層住宅都是一表多戶，。

2.關(guān)于建筑折舊問(wèn)題

地磅及附屬肯定在達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)入固定資產(chǎn)-設(shè)備

其他的如：圍墻封砌雙面水泥砂槳粉刷，廠大門(mén)門(mén)柱拆做，鏟車倉(cāng)庫(kù)砌水泥磚墻，總價(jià)為16000，可以進(jìn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，但是最終在分?jǐn)偲诙际沁M(jìn)費(fèi)用，加上你的維修費(fèi)用還達(dá)不到費(fèi)用資本化條件，個(gè)人建議，直接進(jìn)制造費(fèi)用或者管理費(fèi)用-維修費(fèi)

借：固定資產(chǎn)84000

管理費(fèi)用-維修費(fèi)16000

貸：應(yīng)付帳款 100000

支付時(shí)：

借：應(yīng)付帳款 100000

貸：銀行存款 100000

3.計(jì)算固定資產(chǎn)折舊是應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些

應(yīng)注意： 一、、固定資產(chǎn)的折舊方法，一般一經(jīng)采用，不得隨意變更。

1.年限平均法（特點(diǎn)：將固定資產(chǎn)的應(yīng)計(jì)折舊額均衡地分?jǐn)偟焦潭ㄙY產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命內(nèi)，采用這種方法計(jì)算的每期的折舊額是相等的） 公式：年折舊率=【（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/預(yù)計(jì)使用壽命】*100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=固定資產(chǎn)原價(jià)*月折舊率 2.工作量法（根據(jù)實(shí)際工作量計(jì)算每期應(yīng)計(jì)提折舊額的一種方法） 公式：?jiǎn)挝还ぷ髁空叟f額=【固定資產(chǎn)原價(jià)*（1-預(yù)計(jì)凈殘值 率）】/預(yù)計(jì)總工作量 某項(xiàng)固定資產(chǎn)月折舊額=該項(xiàng)固定資產(chǎn)當(dāng)月工作量*單位工作量折舊額 3.雙倍余額遞減法（一般應(yīng)在固定資產(chǎn)使用壽命到期前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)賬面凈值扣除預(yù)計(jì)凈殘值后的凈值平均攤銷） 公式：年折舊率=【2/預(yù)計(jì)使用年限】*100% 年折舊額=每年年初固定資產(chǎn)賬面凈值*年折舊率 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=每月月初固定資產(chǎn)賬面凈值*月折舊率 4.年數(shù)總和法（指將固定資產(chǎn)的原價(jià)減去預(yù)計(jì)凈殘值后的余額，乘以一個(gè)逐年遞減的分?jǐn)?shù)計(jì)算每年的折舊額） 公式：年折舊率=【尚可使用年限/預(yù)計(jì)使用壽命的年數(shù)總和】*100% 月折舊率=年折舊率/12 月折舊額=（固定資產(chǎn)原價(jià)-預(yù)計(jì)凈殘值）*月折舊率 二、固定資產(chǎn)的分類及折舊年限 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下： （一）房屋、建筑物，為20年； （二）飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年； （三）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年； （四）飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年； （五）電子設(shè)備，為3年。 凈殘值在5%以內(nèi)企業(yè)自行確定，一經(jīng)確定不得變更。

三、固定資產(chǎn)折舊的原則 1、計(jì)提折舊的固定資產(chǎn) （1）房屋建筑物； （2）在用的機(jī)器設(shè)備、食品儀表、運(yùn)輸車輛、工具器具； （3）季節(jié)性停用及修理停用的設(shè)備； （4）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的固定資產(chǎn)和以融資租賃式租入的固定資產(chǎn)。 2、不計(jì)提折舊的固定資產(chǎn) （1）已提足折舊仍繼續(xù)適用的的固定資產(chǎn)； （2）以前年度已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地。

（3）提前報(bào)廢的固定資產(chǎn) （4）融資租出的固定資產(chǎn) 停用設(shè)備是否折舊，要看停用原因，如果是暫時(shí)停用依然要進(jìn)行折舊，或者因?yàn)楦牧迹敲匆D(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，如果是長(zhǎng)期停用，那么要考慮進(jìn)行固定資產(chǎn)清理。