買投資商鋪(投資商鋪要考慮哪些因素投資商鋪八大注意事項)
1.投資商鋪要考慮哪些因素 投資商鋪八大注意事項
商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對商鋪市場的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。
就怕“速戰(zhàn)速決”
人民幣升值對投資商鋪市場有著廣泛的影響，目前最擔心的就是外資乘此機會搞投機。人民幣不斷升值，促使國內(nèi)投資性物業(yè)不斷升值，這對外資投機產(chǎn)生強烈的驅(qū)動作用。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)控力度相對較低，他們當然熱衷于把大量資金投向這個市場。如果是長期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速決”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預計，一旦發(fā)生這種情況將給國內(nèi)商鋪市場帶來很大風險。
據(jù)說，隨著人民幣匯率進入“6時代”，已經(jīng)有一批外資開始對人民幣升值的預期有所降低。有些外資已經(jīng)覺得目前國內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進行拋盤退市的可能。
擔心“物業(yè)積壓”
從行業(yè)上看，受加息影響最大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進投資成本提高，進而影響企業(yè)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。加息以后直接提高開發(fā)商的投資成本以及中小投資者的。商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對商鋪市場的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。
就怕“速戰(zhàn)速決”
人民幣升值對投資商鋪市場有著廣泛的影響，目前最擔心的就是外資乘此機會搞投機。人民幣不斷升值，促使國內(nèi)投資性物業(yè)不斷升值，這對外資投機產(chǎn)生強烈的驅(qū)動作用。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)控力度相對較低，他們當然熱衷于把大量資金投向這個市場。如果是長期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速決”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預計，一旦發(fā)生這種情況將給國內(nèi)商鋪市場帶來很大風險。
據(jù)說，隨著人民幣匯率進入“6時代”，已經(jīng)有一批外資開始對人民幣升值的預期有所降低。有些外資已經(jīng)覺得目前國內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進行拋盤退市的可能。
擔心“物業(yè)積壓”
從行業(yè)上看，受加息影響最大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進投資成本提高，進而影響企業(yè)的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。加息以后直接提高開發(fā)商的投資成本以及中小投資者的融資成本，他們的預期利潤當然也隨之下降。這就會促使開發(fā)商盡快從商鋪市場抽身，而中小投資者則會望風而逃。長此以往的話，商鋪也就成了積壓產(chǎn)品。
“貨幣從緊”持續(xù)
2006年以來，由于商鋪市場已經(jīng)出現(xiàn)供過于求狀況，商鋪投資風險已經(jīng)顯現(xiàn)。2007年下半年國家實施貨幣從緊政策之后，更是令投資和投機客雪上加霜。這批人缺乏資金以后，第一時間想到的就是向銀行借貸。然而，眼下國家貨幣從緊政策不但沒有“松口”，相反調(diào)控力度越來越強，致使不少投資和投機客陷入進退兩難境地。
2.商鋪投資的注意事項有哪些?
一、超市商鋪 大型超市往往伴隨居住區(qū)而生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢。
大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨立商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風險也較低。 不過，超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營得好壞將直接影響超市商鋪的贏利狀況。
所以，選擇有實力的超市經(jīng)營商或者已經(jīng)樹立起良好口碑的超市，會起到事半功倍的作用。 二、商務區(qū)商鋪 商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。
哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。商務區(qū)的商鋪特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務行業(yè)。
在高質(zhì)量定位的前提下，商務區(qū)內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。 一般來說，商務區(qū)的商鋪客流消費能力相對較高。
以商務樓白領為目標消費群的酒吧、咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳都會是這些地方的熱點?？蛇m當選擇這些領域的投資項目。
三、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。一般來說，一個新的社區(qū)只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升是毋庸置疑的。
值得注意的是，一些開發(fā)商通過對項目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高，這使商鋪喪失了升值的空間。因此投資前最好進行詳細的考察。
四、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類商鋪的運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也高不可攀。
不過，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，其風險也會相應增加。而且此類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格往往已被抬至一個很高的價位區(qū)間，若盲目入市，可能存在很大的風險。
3.投資商鋪應該注意什么?
首先應去國土部門了解你準備投資的商鋪所在區(qū)域市政規(guī)劃方面內(nèi)容，如該商鋪周邊是否要建天橋，人行道與車行道之間是否要建圍欄，路面是否拓寬等。像天橋的建立，對于兩邊的商鋪而言，就容易“破局”，這是投資商鋪時的“大忌”。
應以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，最后乘以12個月，得出的結(jié)果即為年回報率。如年回報率能達到8%-10%之間，該商鋪即值得投資，否則不值。而高于10%的年回報率，自然最佳。
可以看某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢，一般而言，同區(qū)域的商鋪差別不會太大，區(qū)別只在于臨街的鋪位與大堂內(nèi)的不能相類比，因臨街的比大堂內(nèi)的貴，一樓比二樓貴。尤其單邊鋪位最貴，其月租金比中間的高，售價也會高出一籌，只因單邊鋪位占據(jù)的是“把頭”地位，其在廣告門面、廣告牌方面占據(jù)極大優(yōu)勢。
一般而言，靠近住宅區(qū)門口的商鋪生意會好一些，換句話說，住宅區(qū)的出入口在哪里，即決定商鋪的客流量多寡。像萬科四季花城，其大巴站旁邊的鋪位人氣就旺，無論租或售，價格都高出中間商鋪很多，很值得投資。
選擇投資某個商鋪時切記，商鋪的門面寬度決定一切，深度無益，因?qū)挾葲Q定廣告牌及廣告位的大小，而比較顯眼的廣告位即會帶來旺盛的客流量。
首先應去鋪面所管轄的租賃所領取租賃合同，并辦理租賃許可證，以便合法納稅。在簽署租賃合同時，業(yè)主一般要給客戶15-30天的裝修期，而客戶必須交納不少于兩個月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年開始，月租金以3%-5%或8%-10%的遞增率實現(xiàn)年遞增。
如果從發(fā)展商處購買商鋪，事先必須調(diào)查清對方的實力，以及該商鋪有沒有預售許可證；其二，嚴格界定實用面積及建筑面積，避免縮水。像東門的某個商鋪，實用率低于50%，就不值得投資購買。如果是投資購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其所剩年限，因所剩年限勢必涉及到空置期，從而做好一定的心理準備。
4.投資商鋪需要注意什么
投資不能急 街鋪好贏利
商鋪投資，不可能很快就收回資金，因此需端正心態(tài)，根據(jù)商鋪的特性進行中長期投資。只有這樣，才能享受到商鋪的投資回報。
個人投資商鋪最好選擇街鋪。投資前，要了解一下商鋪所屬地段的城市發(fā)展規(guī)劃。如果所屬地段面臨拆遷或改建，就會影響商鋪的升值和轉(zhuǎn)手。還有，要考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有共同特性，即周圍交通便利、客流量大、商鋪適用行業(yè)廣泛。
選擇“兩頭鋪” 打造“黃金屋”
投資商鋪前，一定要了解商鋪周圍的客流量有多大。
當然，商鋪周圍有客流量，并不意味著就會財源滾滾。如果商鋪是在一排商鋪的中間，被其他商鋪所包圍，生意上相對難以取得突破。
一般來說，十字路口、街兩頭和街角的商鋪財氣要旺一些，因為人們有興趣、有時間高密度停留在這些地方，而且這些地方的商鋪也更容易吸引人的目光。
作為未來商鋪的經(jīng)營者必須將經(jīng)營業(yè)態(tài)的獨特性以及創(chuàng)新性作為突破口。相應對于開發(fā)商來說，對商街整體的業(yè)態(tài)把控也提出了較高的要求，富全美食天街引入商業(yè)管理公司，對整條商街的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行了詳細規(guī)劃與控制，銷售與自持并舉，這樣對于未來希望投資美食天街的投資客戶來說最大限度的降低了投資與經(jīng)營風險。
5.投資商鋪需要注意些什么問題
主力店效應
“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。
品牌店效應
目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。
立地條件
商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。
商鋪的通用性
一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。
6.購買商鋪有什么注意事項
（一）業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。3.首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長。
4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。
購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
7.購買商鋪需要注意哪些事項
1、看房屋建筑結(jié)構(gòu)和地理位置是否適合當商鋪。
2、租賃前要談好租賃條件，價格，租賃期限，付款方式，支付時間，附加費用的承擔由誰負責。 3、房東有沒有商鋪的租賃資格，有沒有合法的房產(chǎn)證件。
4、一定要簽書面的租賃合同如果對方是房主，必須有房產(chǎn)證 、身份證明（身份證或營業(yè)執(zhí)照）。 如果對方不是房主，則必須有： （1）房產(chǎn)證復印件（你要去房產(chǎn)局查訊其真實性） （2）房屋租賃合同原件（如果是轉(zhuǎn)租）或授權(quán)委托書（如果是房主委托出租），必須檢查對方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，如果沒寫就是沒這個權(quán)利 （3）身份證明（房主的復印件和對方的原件），注意對比名稱是否與合同、房產(chǎn)證上相同。
擴展資料1、商鋪安全性 商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補地價等。
2、租金調(diào)幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價格為準；環(huán)比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調(diào)。
3、租金價格 商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作比較。 參考資料來源：百度百科-商鋪。
8.購買商鋪投資需要注意什么
&那么商鋪投資需要注意以下幾點： 1、地段： 不管是投資住宅還是公寓，地段都非常重要，對于投資商鋪來說更是金科玉律。
地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。 市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低于同地段的住宅。
繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。
可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。
畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。 2、臨街狀況： 商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產(chǎn)生了購買欲望才發(fā)生購買行為，有85%的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們?nèi)菀卓匆姡卜奖阕叩降匿伱妗?臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。
當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。
3、人流量： 你可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。
一般不統(tǒng)計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。
4、駐留性： 想使人在你這里購物，要看人們愿不愿意在你這里停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購買沖動所以，鋪面是否讓人們愿意逗留，不產(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。
5、消費習慣： 你買服裝會到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。
不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發(fā)生在成行成市的地方。所以，新開發(fā)的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。
投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。 6、購買力： 同樣地區(qū)的兩個小區(qū)，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。
猶太人說過：“做生意要針對女人與嘴巴?！蹦敲?，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。
投資商鋪要選購買力強的地方。 7、便利性： 一定要使需要它的人方便地得到。
比如說，家具市場，如果附近交通不利，那么，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經(jīng)過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？ 8、商圈： 每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。
那里是人們吃喝玩樂、購物的天堂。并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個新的城區(qū)形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。
在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。
9、規(guī)劃： 道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對商鋪的價值有極大的影響。如果能預先了解城市規(guī)劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。
10、開發(fā)商的實力和商鋪的開發(fā)規(guī)模： 開發(fā)商的雄厚實力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時，商鋪的開發(fā)規(guī)模也是一個重要標準：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂、購物等各項配套設施也更完備。
11、地勢： 鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級臺階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。
千萬不要小看這一點，根據(jù)以往的經(jīng)驗，每登上兩級臺階，鋪面價值將下降一成。 12、凈高： 商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。
一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。
13、開間： 商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。
在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。 14、朝向： 盡量避免朝正西或正西南的門面。
陽光太烈，會造成商品褪色，空調(diào)費也會多出不少。光過于刺眼萬一當?shù)夭辉S安裝遮陽蓬，則更難辦。
太陽光不能直射入店內(nèi)的情況除外。 15、格局和功能： 不論是自己經(jīng)營還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經(jīng)營項目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。
比如說，開餐飲店就需要有上下水、動力電、。
