征遷工作(土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題)
1.土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題有哪些?
(1)依法辦理征地審批手續(xù)。
因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。 （2）征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。
征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
同時(shí)可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。 （3）拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。
在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。 目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實(shí)施拆遷為宜。
而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （4）拆遷并進(jìn)行房屋市場評估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。
由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。
為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對集體土地上的房屋進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機(jī)構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場評估。
2.房屋征收拆遷程序中應(yīng)注意的問題有哪些?
拆遷人與被拆遷人既沒有經(jīng)過協(xié)商達(dá)成協(xié)議，也沒有經(jīng)過裁決，被拆遷人的房屋被非法拆除，被拆遷人就補(bǔ)償問題應(yīng)當(dāng)如何尋求司法救濟(jì) 拆遷人的非法拆遷行為，是一種侵權(quán)行為，被拆遷人可以向人民法院提起民事?lián)p害賠償?shù)脑V訟請求； 申請拆遷管理部門裁決，對裁決不服再提起行政訴訟； 拆遷人的非法拆遷行為是對被拆遷人合法財(cái)產(chǎn)的侵犯，其行為已經(jīng)觸犯了《刑法》275條的規(guī)定，可要求公安機(jī)關(guān)以實(shí)施人構(gòu)成故意損壞財(cái)物罪給予立案，追究實(shí)施人的刑事責(zé)任。
判斷拆遷行為是否合法的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： （1）是否有拆遷管理部門批準(zhǔn)的《房屋拆遷許可證》。 （2）是否在拆遷許可證確定的拆遷范圍。
（3）是否在拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)實(shí)施拆遷。 房屋拆遷過程必須舉行聽證的階段： 房屋拆遷管理部門對于拆遷項(xiàng)目面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項(xiàng)目，在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項(xiàng)召開聽證會，聽取當(dāng)事人意見。
拆遷許可聽證主要對拆遷許可條件，特別是拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金落實(shí)情況進(jìn)行聽證。聽證意見作為房屋拆遷管理部門核發(fā)拆遷許可證的重要參考依據(jù)。
房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)對拆遷申請人提交的資料認(rèn)真的審查，對于未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或是比例較高，應(yīng)當(dāng)自行組織聽證。 具體標(biāo)準(zhǔn)、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。
房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信了的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。
3.征收農(nóng)村土地應(yīng)該注意哪些事情
1、征地之前有批文 土地征收，批文先行。
由于此次商合杭鐵路沿線多為農(nóng)村地區(qū)，因此，大量農(nóng)用地的征收不可避免?？梢灶A(yù)見的是，本次征遷工作的時(shí)間緊、任務(wù)重，但與此同時(shí)，征地批文是征收合法性的必要前提。
我國土地管理法規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 2、征地現(xiàn)場有公示 除了征地前的批文外，征地項(xiàng)目的公示是一項(xiàng)重要規(guī)定。
土地管理法規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。此外，該法還規(guī)定，在有關(guān)征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。
被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。此外，除了因保密需要外，我國有關(guān)法律還規(guī)定，建設(shè)工程施工現(xiàn)場外圍應(yīng)當(dāng)對施工情況進(jìn)行公示。
沿線群眾可以通過施工現(xiàn)場公示牌了解項(xiàng)目概況、施工進(jìn)度、施工日期等。 3、征遷補(bǔ)償有標(biāo)準(zhǔn) 農(nóng)用地和集體土地的征遷是需要補(bǔ)償?shù)摹?/p>
法律規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
由于法律規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，因此我省各地（一般市一級政府出臺文件）均對土地附著物補(bǔ)償出臺了標(biāo)準(zhǔn)。包括房屋、院落、水井、青苗、樹木等都有具體標(biāo)準(zhǔn)。
4、臨時(shí)占地有規(guī)范 鐵路施工，免不了搭建工棚、堆放施工材料，因此，臨時(shí)占地的情況經(jīng)常出現(xiàn)。有些地方政府以臨時(shí)占地不是征地為由不給群眾補(bǔ)償，這其實(shí)是錯(cuò)誤的。
土地管理法規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。
4.房屋拆遷需要注意什么
.1.房屋拆遷面積的確定.如果實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的面積，務(wù)必要求拆遷方丈量，堅(jiān)持以實(shí)際面積計(jì)算.
2.房子裝潢的補(bǔ)償.比如鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償與一般門窗不同；石英水磨地和一般水泥地的補(bǔ)償不同；需要補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目容易混淆，都必須在拆遷方作記錄后一一過目.
3.違章建筑的年限和補(bǔ)償.如果有違章建筑，事先最好有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單.因?yàn)椴煌攴莸难a(bǔ)償多少不同
4.簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)搞清合同內(nèi)容，不清楚的問清以后才簽字.
5.如果拆遷時(shí)要求析產(chǎn)，如有兩個(gè)房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的
6.拆遷程序是否正當(dāng)，拆遷手續(xù)是否合法是首先需要注意的。
5.拆遷協(xié)議中應(yīng)該注意什么
1.拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
我們律師在接受被拆遷人委托時(shí)應(yīng)提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。
2.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議： （1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?/p>
（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。 （3）拆遷房管部門依法代管的房屋的。
（4）拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。 上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）訂立協(xié)議的主體。 （2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
（3）補(bǔ)償安置方式。 （4）貨幣補(bǔ)償金額。
（5）搬遷期限。 （6）違約責(zé)任。
（7）爭議的處理。 （8）需要約定的其他事項(xiàng)。
還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。
過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門會同市房地資源局制定。
如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的，受托律師應(yīng)提示拆遷人應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。
6.50在征地拆遷程序中,需要注意哪些問題
需要注意以下問題一、征收拆遷的主體是誰？1. 批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：（1）集體土地：批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是省級人民政府和國務(wù)院。
法律依據(jù)：《土地管理法》第45條規(guī)定征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。
征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第44條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。
不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。（2）國有土地：批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是市縣級人民政府。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條、第8條。2. 實(shí)施機(jī)關(guān)是誰：（1） 涉及集體土地及地上房屋的征收拆遷，實(shí)施機(jī)關(guān)是縣級以上人民政府。
法律依據(jù)：《土地管理法》第46條規(guī)定：國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。，（2） 涉及國有土地上房屋征收拆遷，實(shí)施機(jī)關(guān)是市縣級人民政府確定的房屋征收部門。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條、第5條。哪些情況下可以征收拆遷1.《土地管理法》第2條明確規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
2.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市縣級人民政府作出房屋征收決定。國防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
了解了以上內(nèi)容，相信您對征地拆遷的常識有所掌握。不要把夢想寄托在別人身上，也不要太過在乎身邊的閑言碎語，因?yàn)槲磥硎悄阕约旱?，不是你能不能，而是你要不要?/p>
