賣(mài)方房產(chǎn)證補(bǔ)辦后交易(賣(mài)方,房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)后我需要注意什么能保證拿到余款)
1.賣(mài)方,房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)后我需要注意什么能保證拿到余款
二手房交易八個(gè)注意事項(xiàng) 注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以個(gè)人買(mǎi)房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷(xiāo)售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過(guò)戶(hù)）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然拖不了干系。
其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無(wú)代理銷(xiāo)售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過(guò)該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。 其三，在交易過(guò)程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買(mǎi)方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買(mǎi)方在交易過(guò)程中需要交納的費(fèi)用，只告知買(mǎi)方全部買(mǎi)下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。
注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權(quán)屬是否存有爭(zhēng)議； 房屋是否為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意； 房屋是否已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的； 房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。 注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名 買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。
事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。
因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。 注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù) 這類(lèi)糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。
雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收 一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
注意事項(xiàng)六：戶(hù)口問(wèn)題 按照通常的交易習(xí)慣，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶(hù)口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶(hù)口遷出的時(shí)間。
對(duì)于這類(lèi)情況，雙方應(yīng)書(shū)面約定戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
注意事項(xiàng)七：評(píng)估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣(mài)不出去，低了將遭受損失。
注意事項(xiàng)八、合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。
如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買(mǎi)方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣(mài)方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書(shū)，將交房中完成的事項(xiàng)寫(xiě)入其中，以書(shū)面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。
特別是某些交房事項(xiàng)（如維修基金更名、戶(hù)口遷出等）無(wú)法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書(shū)，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫(xiě)入其中，以便將來(lái)如期如約履行。
2.辦理二手房交易手續(xù)時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢?
一、找中介選房源 在看房源時(shí)可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價(jià)格和品質(zhì)都合適的。
有的中介公司有獨(dú)家房源，這類(lèi)房源價(jià)格可能相對(duì)較高，購(gòu)房者要慎重對(duì)比，選擇適合自己的。 二、核實(shí)賣(mài)方身份 一旦確定房源，要核實(shí)賣(mài)方的身份，如果是個(gè)人，看他的身份證。
三、確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 1。
產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。 2。
產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。 3。
看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)，千萬(wàn)別忽視這些注意事項(xiàng)。 四、核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài) 以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)： 1。
已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋； 2。被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋； 3。
屬違法或違章建筑的房屋； 此外，如果要購(gòu)買(mǎi)的房屋是公房，賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。 如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細(xì)查看。
五、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查 在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 六、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中 簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定一旦發(fā)生糾紛則無(wú)法舉證。
購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要注意寫(xiě)明“房屋交付期限”，其實(shí)此前在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆](méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時(shí)間，賣(mài)方因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)房，而買(mǎi)方又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”。 在簽合同過(guò)程中，必須注明何時(shí)賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買(mǎi)方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>
七、留心付款方式和時(shí)間 買(mǎi)家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買(mǎi)付款憑證。 一般情況下，在約定時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家按時(shí)交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。
八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。
3.二手房交易有哪些注意事項(xiàng)?
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
只樣做到這一點(diǎn)，你才能防止無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。
2、核實(shí)房屋狀況：你一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面：①房屋建筑狀況。 如房屋坐落、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
③房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，比如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿(mǎn)的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿(mǎn)以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過(guò)戶(hù)前先行解除抵押的問(wèn)題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會(huì)讓你放心省心。 3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶(hù)、交房幾大步驟。
如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。（ 1 ）看房、簽約：看房滿(mǎn)意后，買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與賣(mài)方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶(hù)、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，因此實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方常常還需要按照范本重簽買(mǎi)賣(mài)合同，可以說(shuō)這兩份買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。
所以注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣(mài)方雙方都務(wù)必注意的問(wèn)題。（ 2 ）按合同約定付房款：支付房款是買(mǎi)方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在 （或可立即解除） 抵押等權(quán)利限制等條件，按交易進(jìn)度支付房款 （簽合同付定金 / 過(guò)戶(hù)后付大部分房款 / 交房后付余款） 。 后者則簽合同付定金 / 簽按揭合同付首期款 / 余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶(hù)上） 。
（ 3 ）交房：交房有利于防止賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的機(jī)會(huì)，買(mǎi)方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)： ①交房的時(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。
雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。 ②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。
通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。 ③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。
（ 4 ）過(guò)戶(hù)：過(guò)戶(hù)即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。 雙方對(duì)此須明確： ①到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。
②過(guò)戶(hù)所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。 ③買(mǎi)方的人數(shù)。
買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶(hù)后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。 ④戶(hù)口遷出。
在賣(mài)方（原戶(hù)主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買(mǎi)方（新戶(hù)主）戶(hù)籍遷入，因此賣(mài)方戶(hù)口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。 4 、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。
實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失” ，缺少實(shí)際效果。 當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。
如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶(hù)稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款； 有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。 因此，雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。 ③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
④應(yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。 在收房做物業(yè)交割的時(shí)候一定要注意以下問(wèn)題： （1）結(jié)清水表賬單。
交房之前，買(mǎi)家要詢(xún)問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。 （2）告知電表狀況。
在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買(mǎi)家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是。
4.二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些呢?
一、核實(shí)房屋狀況 由于信息不對(duì)稱(chēng)及經(jīng)驗(yàn)不足，買(mǎi)方有時(shí)在各方催促下匆匆看房，交房后指責(zé)賣(mài)方或中介提供虛假信息，后者則主張買(mǎi)方應(yīng)對(duì)自己的看房行為負(fù)責(zé)，從而糾紛在所難免。
因此，買(mǎi)方一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面： ①房屋建筑狀況。 如房屋坐落、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
③房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。 上述情況的核實(shí)，有利于買(mǎi)方評(píng)估交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃 期未滿(mǎn)的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿(mǎn)以及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過(guò)戶(hù)前先行解押的問(wèn)題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，則在解除之前不得買(mǎi)賣(mài)。
只有充分了解房屋狀況，其后履行合同才能順利無(wú)憂。 二、核實(shí)房東身份 二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。
對(duì)買(mǎi)方而言，誰(shuí)是真正的房東直接關(guān)系到“與誰(shuí)簽約、向誰(shuí)付款、由誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。
核實(shí)房東可采用以下方法： ①賣(mài)方稱(chēng)有房屋產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)產(chǎn)權(quán)證，其上登記的權(quán)屬人（包括共有人）均為房東。 ②賣(mài)方稱(chēng)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商（或前手賣(mài)家）簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該合同的買(mǎi)方是房東。
③賣(mài)方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。 ④賣(mài)方稱(chēng)代理房東售房的，應(yīng)核實(shí)授權(quán)書(shū)的范圍、時(shí)限及真實(shí)性（授權(quán)書(shū)應(yīng)公證或由房東當(dāng)場(chǎng)簽署）。
賣(mài)方稱(chēng)代理未成年房東的，須核實(shí)賣(mài)方與房東監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。 ⑤賣(mài)方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應(yīng)核離婚協(xié)議書(shū)或法院判決書(shū)的真實(shí)及有效性。
⑥賣(mài)方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈(zèng)房屋的，應(yīng)核實(shí)該繼承或贈(zèng)與文件的合法性（文件通常要求公證）。 ⑦賣(mài)方轉(zhuǎn)讓自購(gòu)公房的，應(yīng)核實(shí)賣(mài)方與單位簽署的購(gòu)房協(xié)議，審查原單位所有權(quán)保留的效力。
⑧賣(mài)方轉(zhuǎn)讓其競(jìng)拍取得房屋的，應(yīng)審查拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)有效性。 三、明確交易程序 二手房交易可分為簽約、付款、交房、過(guò)戶(hù)四大步驟。
房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。 1.簽約。
買(mǎi) 方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶(hù)、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間 身份，往往作為合同第三方。
由于土房局大多提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易方使用，因此實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方常常還需要按照范本重簽買(mǎi)賣(mài)合同，可以說(shuō)這兩份買(mǎi) 賣(mài)合同都是有效的，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。 因此注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買(mǎi)賣(mài)雙方務(wù)必 注意的問(wèn)題。
2.付款。 支付房款是買(mǎi)方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對(duì)交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。 采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)： ①簽約時(shí)買(mǎi)方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②期款支付，一般與賣(mài)方交房同時(shí)進(jìn)行或稍早。 ③二期款支付，一般以到土房局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記及過(guò)戶(hù)手續(xù)為條件。
在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣(mài)方名下，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。 ④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買(mǎi)方名下，且賣(mài)方完成附隨義務(wù)（如遷出戶(hù)口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等）后進(jìn)行。
⑤若買(mǎi)方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買(mǎi)賣(mài)合同及過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買(mǎi)方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。 雙方應(yīng)約定賣(mài)方收取房款的賬號(hào)以及無(wú)法辦理按揭或按揭款項(xiàng)不足時(shí)的處理辦法。
3.交房。交房有利于減少賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的機(jī)會(huì)，買(mǎi)方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)： ①交房的時(shí)間和條件。
交房一般與首期款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。 雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
③房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)，未約定則由買(mǎi)方承擔(dān)。
④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。 4.過(guò)戶(hù)。
過(guò)戶(hù)即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。雙方對(duì)此須明確： ①到土房局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)點(diǎn)。
②過(guò)戶(hù)所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。
在約定“費(fèi)用”全部由買(mǎi)方承擔(dān)的情況下，賣(mài)方仍可能不得不承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，盡管這與賣(mài)方本意。
5.房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)流程和房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)注意事項(xiàng)有哪些
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的主要程序及注意事項(xiàng)：一、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的文件資料賣(mài)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；4、稅費(fèi)繳納證明。
買(mǎi)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；3、稅費(fèi)繳納證明。二、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。
這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區(qū)建委最快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。三、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但買(mǎi)方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。
如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。
辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。五、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之后。
這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過(guò)戶(hù)，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后放款不需要買(mǎi)方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶(hù)內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過(guò)戶(hù)資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)有一些限制性規(guī)定，不滿(mǎn)足規(guī)定條件不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過(guò)戶(hù)障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過(guò)戶(hù)，給雙方帶來(lái)巨大損失。
七、現(xiàn)行政策規(guī)定滿(mǎn)兩年的普通住房可以免營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)五年可以免所得稅。有些當(dāng)事人為節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應(yīng)提倡，不要因小失大。當(dāng)然如果買(mǎi)賣(mài)雙方有深厚的親友關(guān)系除外。
6.房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)流程和房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)注意事項(xiàng)有哪些
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的主要程序及注意事項(xiàng)：
一、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的文件資料賣(mài)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；4、稅費(fèi)繳納證明。買(mǎi)方所需文件：1、身份證明（外地戶(hù)口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；3、稅費(fèi)繳納證明。
二、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區(qū)建委最快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。
三、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但買(mǎi)方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。
五、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過(guò)戶(hù)，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后放款不需要買(mǎi)方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶(hù)內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過(guò)戶(hù)資料（契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)有一些限制性規(guī)定，不滿(mǎn)足規(guī)定條件不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要提前溝通情況，切實(shí)消除過(guò)戶(hù)障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過(guò)戶(hù)，給雙方帶來(lái)巨大損失。
七、現(xiàn)行政策規(guī)定滿(mǎn)兩年的普通住房可以免營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)五年可以免所得稅。有些當(dāng)事人為節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應(yīng)提倡，不要因小失大。當(dāng)然如果買(mǎi)賣(mài)雙方有深厚的親友關(guān)系除外。
7.房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)的房子交易注意事項(xiàng)
按國(guó)家存量房交易相關(guān)規(guī)定，沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不能上市交易的。辦理房貸也需要提供產(chǎn)權(quán)證。
按你所說(shuō)小區(qū)其他業(yè)主已經(jīng)辦到房產(chǎn)證，你需要了解下賣(mài)方的房產(chǎn)證現(xiàn)在在辦理的哪個(gè)環(huán)節(jié)，已經(jīng)交完契稅，公共維修基金的，房本可能在銀行或房管局正在辦理抵押登記，這個(gè)環(huán)節(jié)辦理的時(shí)間稍長(zhǎng)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是分批去辦理。
如果房本現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)商手中（是可以拿出復(fù)印件的），還沒(méi)有辦理抵押登記的，去銀行還完貸款拿到還清證明的可以直接從開(kāi)發(fā)手中拿出房本。
如果房本在辦理抵押登記的過(guò)程已經(jīng)到了房管局需要等抵押登記做完，也就是房本到賣(mài)方手中才能繼續(xù)辦理。
關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)。
如果提供不了房產(chǎn)證（有復(fù)印件的是有房產(chǎn)證就不必說(shuō)了，肯定沒(méi)問(wèn)題），
只能提供原購(gòu)房合同及相關(guān)票據(jù)的，來(lái)簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)合同也不存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你給他多少多少錢(qián)，是存在借貸關(guān)系的。有無(wú)房本賣(mài)方違約無(wú)非就是賠違約金，但沒(méi)房本的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)法按合同約定的去賠付的，但你給過(guò)他的錢(qián)大可以放心，是跑不掉的，因?yàn)榧词故謱?xiě)的涉及資金的合同都是合法的，受法律保護(hù)的。
這種無(wú)房本的房產(chǎn)交易，可以去律師事務(wù)所做一個(gè)“律師見(jiàn)證”，是可以保障交易安全的。不是公證，公證的話委托方是可以單方面解除的委托的。
但建議盡量避免這種無(wú)房本的房產(chǎn)交易，因?yàn)槿绻霈F(xiàn)違約，你還想追回利益可能會(huì)很麻煩。
先給首付這個(gè)大可放心，只要你給的每一筆錢(qián)都有收據(jù)就跑不掉的，所有簽字的“合同”都是合法的，出現(xiàn)問(wèn)題都是能追回的，而且追回的會(huì)比你給的要多哦，有利息的嘛。
8.房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)注意事項(xiàng)有哪些
賣(mài)房子過(guò)戶(hù)要注意什么事項(xiàng)？讓我們大家一起來(lái)學(xué)習(xí)一下，避免在賣(mài)房子時(shí)，產(chǎn)生不必要的糾紛。
賣(mài)方必須持：
1、買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)正、副本（貼足印花稅票）
2、身分證影本
3、增值稅單
4、契稅單
5、土地、建物所有權(quán)狀，到地政事務(wù)所辦理土地及建物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的涂銷(xiāo)或更名，核發(fā)新權(quán)狀后，房屋所有權(quán)便轉(zhuǎn)移至你的名下。
其他注意事項(xiàng)：
一、二手房房產(chǎn)證的問(wèn)題。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是整個(gè)房產(chǎn)交易的核心，你必須要清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如：二手房的房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，房子面積有多大，是不是抵押物業(yè)，屬性是什么等。房產(chǎn)證沒(méi)有辦理完畢的房子是不能賣(mài)的。
二、全權(quán)委托公證。如果說(shuō)賣(mài)方賣(mài)的二手房是一個(gè)帶有銀行按揭的樓，如果賣(mài)方資金不夠雄厚，那么就需要有一個(gè)贖樓的程序，在這個(gè)程序中，一般是委托二手房中介，以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的，以達(dá)到贖樓以及賣(mài)樓的目的。因?yàn)槿珯?quán)委托，中介可以不經(jīng)買(mǎi)房的同意而自行買(mǎi)賣(mài)該二手房。這是賣(mài)家需要注意的一點(diǎn)。
