干什么事情都要有基礎(chǔ),掌握了關(guān)鍵基礎(chǔ),就邁出了成功的第一步。
無論是個人還是公 司投資,選擇的投資項(xiàng)目一定要具備某些基礎(chǔ)。這些需要具備的基礎(chǔ)不僅僅包括人們常想到 的資金,還包括其他方面的基礎(chǔ)條件,只有綜合考慮才能做好投資。
做好投資包括如下七個 基礎(chǔ):1。 市場的供求關(guān)系投資的目的是為了資本的增值,增值是由市場的供求關(guān)系完成的,投 資者不等同于政府——可以完全不考慮增值。
為了資本的增值,投資者必須在確定投資項(xiàng)目 前調(diào)查市場的實(shí)際供求情況,并正確預(yù)計(jì)投資項(xiàng)目的未來走勢。這是確定投資項(xiàng)目的前提。
2。 資金即人們通常認(rèn)為的用于投資的本金數(shù)量,有錢才能投資,這是投資的一大“經(jīng)典” 看法。
其實(shí)有時候,投資并不完全局限于錢,它也可以演變成不同的投資形式,如技術(shù)跟頭 腦。有的人即使有了錢也干不成大事,那是因?yàn)樗麤]有投資的頭腦,所以說錢的作用也是有 限的。
如何用有限的錢去開創(chuàng)出無限的發(fā)展未來,才是投資的關(guān)鍵。3。
21世紀(jì)的科技發(fā)展靠人才,有了人才,錢才能發(fā)揮它應(yīng)有的作用。商品經(jīng)濟(jì)時代的競 爭非常殘酷,人力資源在資金基礎(chǔ)形成之后幾乎就成為投資成功與否的決定因素。
1??茖W(xué)技術(shù)是項(xiàng)目的生命,投資項(xiàng)目或多或少的會涉及技術(shù)能力的問題,小到開個小飯 館,大到投資一個企業(yè),都需要有技術(shù)基礎(chǔ)作為后盾。
至于要投資的項(xiàng)目是高科技的項(xiàng)目, 那么技術(shù)基礎(chǔ)就是它的生命。2。
國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。俗話說順者生逆者亡,投資一個項(xiàng)目也是如此。
國家出臺的方 針策略,社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢,這些大環(huán)境都是一個項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)保障。順應(yīng)時代發(fā)展的 潮流,與時俱進(jìn),開拓創(chuàng)新才能順利地打拼出一片天下。
3。國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r基礎(chǔ)。
牛頓說:“我之所以成功是因?yàn)槲艺驹诰奕说募绨蛏稀!蓖?資者對國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)注,不僅決定了依賴出口型產(chǎn)品的項(xiàng)目的存亡,也是任何一個 項(xiàng)目投資需要依賴的,只有立足國際化視野,才能從大局上把握項(xiàng)目投資的方向。
4。公共關(guān)系。
有人的地方就有人情,人情既是一種俗不可耐的存在,又是一種親切可愛 的寄托。公眾關(guān)系學(xué)家萊斯?布吉林說過:“一個人事業(yè)成功的三個要素,一是公共關(guān)系; 二是機(jī)遇;三是忍耐?!?/p>
中國也有句老話叫“天時地利人和”??梢姽碴P(guān)系是事業(yè)成功不 可或缺的要素,沒有良好的公共關(guān)系,投資者不但很少得到社會的支持和幫助,甚至?xí)⑻?處碰壁,受到排斥和打擊。
1、前期的準(zhǔn)備
前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批,規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批,進(jìn)行設(shè)計(jì)施工,土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?!拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的?!秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同,取得的時間也不盡相同。
在房地產(chǎn)開發(fā)中,土地的取得是最重要的?,F(xiàn)階段,土地的取得有兩種方式:劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用,劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金,不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同,交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外,都屬于這種方式。同樣,如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā),也要交納土地出讓金,將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分為:居住用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段,為了更快的收回成本,回籠資金,實(shí)現(xiàn)贏利,開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房,回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段,預(yù)售即通常所說的期房銷售,是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售,現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。
1 預(yù)售
由于預(yù)售可以提前回收資金,目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件,《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。
2)現(xiàn)售
商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(4)已通過竣工驗(yàn)收;
(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查研究
二、該項(xiàng)目的市場定位
包括:目標(biāo)市場確定、項(xiàng)目規(guī)劃建議
三、該項(xiàng)目的投資策劃
包括:項(xiàng)目效益評估、投資收益評估、項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃
四、該項(xiàng)目的整合營銷策劃
包括:營銷價格策劃、銷售及招商推廣計(jì)劃、營銷管理和培訓(xùn)
五、項(xiàng)目售后及交付使用的物業(yè)管理服務(wù)
六、國家相關(guān)法律法規(guī):土地法、土地出讓法規(guī)、城市規(guī)劃法、開發(fā)管理政策法規(guī)等等
投資是否成功最重要的是項(xiàng)目的選擇,產(chǎn)品與消費(fèi)群體,以及個人管理。成功的案例只能借鑒但不能套用,主要是因人而異。首先把你選好的地域的人群調(diào)查一下,他們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平,還要注意一點(diǎn),最好別做泛濫的項(xiàng)目,到時候會感覺競爭力大沒有優(yōu)勢。
好項(xiàng)目應(yīng)具備3點(diǎn)要素:1、市場競爭力小,可塑性強(qiáng)的行業(yè);2、市場潛力大,有可開發(fā)性,需要長期培養(yǎng)的市場不要做;3、投資小見效比較快的行業(yè)。同時具備以上條件的項(xiàng)目是我們值得投入的。 動漫行業(yè)就具備以上要素,動漫行業(yè)被譽(yù)為21世紀(jì)最朝陽的行業(yè),國家和政府最近也出臺了很多相關(guān)的優(yōu)惠政策,重點(diǎn)扶植。動漫產(chǎn)品種類繁多,樣式新穎,可愛,時尚,潮流,個性,愛情,深受現(xiàn)在的年輕人尤其是學(xué)生的喜愛,銷售前景很好.比較有代表性的品牌-AA國際動漫,多元化互動式經(jīng)營,在單一銷售產(chǎn)品的基礎(chǔ)上加入了個性動漫DIY制作和COS攝影寫真,相比其他動漫店更具專業(yè)性,對于年輕的投資者來說無疑是個非常好的選擇,可以到他們官方網(wǎng)站了解一下。
不管選擇什么項(xiàng)目,都祝您投資成功!
涉及到土地及房產(chǎn)開發(fā)的知識太多了,取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的一點(diǎn)基礎(chǔ)如下:
一、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ;2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ;3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ;4、主管部門實(shí)地勘察 ;5、土地估價報(bào)告的預(yù)審 ;6、委托地價評估 ;7、辦理核定地價手續(xù) ;8、辦理土地出讓審批 ;9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ;10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ;11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ;12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、地價款(土地出讓金) ;2、資金占用費(fèi) ;3、滯納金 ;4、土地使用費(fèi) ;5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi);6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ;7、土地閑置費(fèi) ;8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) ;9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ;10、地價評估費(fèi) ;11、出讓土地預(yù)訂金 ;12、征地管理費(fèi) ;13、土地補(bǔ)償費(fèi) ;14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) ;15、地上物補(bǔ)償費(fèi) ;16、勞動力安置費(fèi) ;17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ;18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ;19、耕地占用稅
第九條 本辦法所稱投資計(jì)劃,是指各方當(dāng)事人以合同形式約定各自權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定投資份額、金額、幣種、期限、資金用途、收益支付和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容的金融工具。
第十條 投資計(jì)劃的投資范圍,主要包括交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
第十一條 投資計(jì)劃投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)政策; (二)具有國家有關(guān)部門認(rèn)定最高級別資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的可行性分析報(bào)告和評估報(bào)告; (三)具有或者預(yù)期具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào); (四)具備按期償付本金和收益的能力,或者能夠提供合法有效的擔(dān)保; (五)已經(jīng)投保相關(guān)保險; (六)項(xiàng)目管理人(以下簡稱項(xiàng)目方)控股股東或者主要控制人,為大型企業(yè)或者企業(yè)集團(tuán),且無不良信用記錄; (七)項(xiàng)目方取得有關(guān)部門頒發(fā)的業(yè)務(wù)許可證; (八)中國保監(jiān)會規(guī)定的其他條件。 第十二條 投資計(jì)劃以債權(quán)、股權(quán)及其他可行方式投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,除符合第十一條規(guī)定條件外,還應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)自籌資金不得低于項(xiàng)目總預(yù)算的60%,且資金已經(jīng)實(shí)際到位; (二)項(xiàng)目方資本金不得低于項(xiàng)目總預(yù)算的30%,且資金已經(jīng)實(shí)際到位; (三)中國保監(jiān)會規(guī)定的其他條件。
已經(jīng)建成的項(xiàng)目不受前款規(guī)定的限制。 投資計(jì)劃投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,經(jīng)國務(wù)院或者有關(guān)部門批準(zhǔn)后,各方當(dāng)事人方可組織實(shí)施。
第十三條 投資計(jì)劃不得投資有下列情形之一的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目: (一)國家明令禁止或者限制投資的; (二)國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)取得但尚未取得合法有效許可的; (三)主體不確定或者權(quán)屬不明確等存在法律風(fēng)險的; (四)項(xiàng)目方不具備法人資格的; (五)中國保監(jiān)會規(guī)定的其他情形。 第十七條 投資計(jì)劃的受益權(quán)應(yīng)當(dāng)分為金額相等的份額。
受益人可以轉(zhuǎn)讓全部或者部分受益權(quán)。受益權(quán)的受讓方應(yīng)當(dāng)是機(jī)構(gòu)法人。
投資計(jì)劃受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后,各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變化。 投資計(jì)劃受益權(quán)的份額劃分和轉(zhuǎn)讓規(guī)則,由中國保監(jiān)會商有關(guān)部門另行制定。
工程建設(shè)項(xiàng)目投資 我國現(xiàn)行工程建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成 1)工程費(fèi)用,工程費(fèi)用是指工程建設(shè)項(xiàng)目投資中直接形成實(shí)體固定資產(chǎn)的支出,由設(shè)備及工器具購置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)組成。
2)工程建設(shè)其他費(fèi)用,是指從工程籌建起到工程竣工驗(yàn)收交付使用止的整個建設(shè)期間,除建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備及工器具購置費(fèi)用以外的,為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,按其內(nèi)容大體可分為三類:第一類指土地使用費(fèi);第二類指與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用;第三類指與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用。 3)預(yù)備費(fèi)。
由基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。 ①基本預(yù)備費(fèi)。
是指在項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出,需要事先預(yù)留的費(fèi)用,又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費(fèi),主要指設(shè)計(jì)變更及施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用。 ②漲價預(yù)備費(fèi)。
是建設(shè)工期較長的項(xiàng)目由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價格上漲引起投資增加,需要事先預(yù)留的費(fèi)用,亦稱價格變動不可預(yù)見費(fèi)。 4)建設(shè)期利息。
指項(xiàng)目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并計(jì)人固定資產(chǎn)的利息。 5)流動資金。
是指生產(chǎn)經(jīng)營性項(xiàng)目投產(chǎn)后,為進(jìn)行正常生產(chǎn)運(yùn)營,用于購買原材料、燃料,支付工資及其他運(yùn)營費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。 建筑安裝工程造價 建筑安裝工程造價也可稱為建筑安裝工程費(fèi)用,是指建設(shè)單位支付給建筑安裝企業(yè)的全部生產(chǎn)費(fèi)用,是以貨幣形式表現(xiàn)的建筑安裝工程的價值,是工程建設(shè)項(xiàng)目工程造價中的重要組成部分。
根據(jù)建設(shè)部頒布的“關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》” (建標(biāo)[2003]206號),建筑安裝工程造價內(nèi)容主要包括四部分:直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金。 1)直接費(fèi)。
是指施工過程中直接消耗的費(fèi)用,由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成,其中直接工程費(fèi)又包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi),而措施費(fèi)則是施工過程發(fā)生但未形成工程實(shí)體的費(fèi)用,如環(huán)境保護(hù)費(fèi)、安全文明施工措施、臨時設(shè)施費(fèi)等。 2)間接費(fèi)。
是指雖不直接由施工的工藝過程所引起,但卻伴隨工程施工實(shí)際發(fā)生的施工單位企業(yè)管理費(fèi)和依法向相關(guān)政府部門交納的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。 3)利潤。
是指施工單位完成所承包工程所獲得的盈利。
項(xiàng)目的分類 項(xiàng)目按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為不同的類型。
按其性質(zhì)不同,可分為基本建設(shè)項(xiàng)目和更新改造項(xiàng)目;按其用途不同,可分為生產(chǎn)性項(xiàng)目和非生產(chǎn)性項(xiàng)目;按其規(guī)模不同,可分為大型項(xiàng)目、中型項(xiàng)目和小型項(xiàng)目等。 項(xiàng)目按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為不同的類型。
按其性質(zhì)不同,可分為基本建設(shè)項(xiàng)目和更新改造項(xiàng)目;按其用途不同,可分為生產(chǎn)性項(xiàng)目和非生產(chǎn)性項(xiàng)目;按其規(guī)模不同,可分為大型項(xiàng)目、中型項(xiàng)目和小型項(xiàng)目等 項(xiàng)目周期又稱項(xiàng)目發(fā)展周期,它是指一個項(xiàng)目從設(shè)想、立項(xiàng)、籌資、建設(shè)、投產(chǎn)運(yùn)營直至項(xiàng)目結(jié)束的整個過程。項(xiàng)目周期大體可分為三個時期:投資前期、投資期和運(yùn)營期,每個時期又分為若干個工作階段。
你說的應(yīng)該是項(xiàng)目的可行性研究,一般來說,包括很多方面,可以歸納為:技術(shù)可行性研究、經(jīng)濟(jì)可行性研究、環(huán)境可行性研究以及其他方面的可行性研究。
技術(shù)可行性研究是指當(dāng)前市場的技術(shù)、產(chǎn)品條件限制下,能夠利用現(xiàn)在擁有的或可能擁有的技術(shù)能力、產(chǎn)品功能、人力資源來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、性能,能夠在柜底功能的時間期限內(nèi)完成整個項(xiàng)目。需要考慮進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險:能否在預(yù)計(jì)的范圍和時間內(nèi)完成項(xiàng)目;人力資源的有效性:是否有足夠的人去做你的項(xiàng)目,例如是否有足夠的滿足要求的技術(shù)人員?如果沒有是否有渠道得到?技術(shù)能力的可能性:相關(guān)技術(shù)的發(fā)展趨勢和當(dāng)前掌握的技術(shù)是否能夠支持你的項(xiàng)目?物資(產(chǎn)品)的可用性:是否存在可用于項(xiàng)目的其他資源,例如設(shè)備、廠房等? 經(jīng)濟(jì)可行性主要是對整個項(xiàng)目投資及所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析,包括支出分析、收益分析、投資回報(bào)分析以及敏感性分析等。
項(xiàng)目支出一般分為一次性支出和非一次性支出,其中一次性支出,包括培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)等,非一次性支出包括軟、硬件租金、人員工資及福利、水電等公用設(shè)施使用費(fèi),以及其他消耗品支出等。項(xiàng)目收益一般包括直接收益、間接收益和其他方面的收益。
直接收益指通過項(xiàng)目實(shí)施直接獲得的收益,例如銷售項(xiàng)目產(chǎn)品的收入。間接收益指通過項(xiàng)目實(shí)施,通過間接方式獲得的收益,如成本降低等。
收益投資比、投資回收期分析,是指對投入產(chǎn)出進(jìn)行對比分析,以確定項(xiàng)目的收益率和投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。敏感性分析是指當(dāng)諸如設(shè)備和軟件配置等關(guān)鍵性因素發(fā)生變化時,對支出和收益產(chǎn)生影響的估計(jì)。
環(huán)境可行性分析,是指對項(xiàng)目的生存環(huán)境進(jìn)行分析,以確定項(xiàng)目或項(xiàng)目的輸出成果將來是否能夠存活下去,生存周期大概有多長等。 其他可行性分析是指除了前面提到的技術(shù)可行性分析、經(jīng)濟(jì)可行性分析、環(huán)境可行性分析外,其他的可能對項(xiàng)目造成的影響因素的分析,例如法律的可行性、社會可行性等。
法律方面可能會涉及合同責(zé)任、知識產(chǎn)權(quán)等等。 項(xiàng)目的可行性分析主要是上面幾點(diǎn),但是根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目不同可以有所取舍。
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