物業(yè)萬(wàn)能工的(物業(yè)管理的基本知識(shí))
1.物業(yè)管理的基本知識(shí)
（一）物業(yè)管理的基本概念
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國(guó)家法律和合同契約的規(guī)定，對(duì)被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
（二）物業(yè)管理的基本原則
權(quán)力界定原則
業(yè)主至上原則
統(tǒng)一管理原則
經(jīng)濟(jì)合理原則
專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則
權(quán)責(zé)明確原則
超前管理原則
公平競(jìng)爭(zhēng)原則
（三）物業(yè)管理的目標(biāo)
對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)：
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
（四）物業(yè)管理涉及的組織
1.業(yè)主大會(huì)
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：
選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。
監(jiān)督管委會(huì)的工作。
聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。
決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。
批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
2.管委會(huì)
管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3.物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
2.物業(yè)知識(shí)小常識(shí) 幫助你日常生活更方便
房子入住后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的“斗爭(zhēng)”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識(shí)是很有必要的。
一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？
答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購(gòu)房人收房簽字后，開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)；二是，物業(yè)管理公司以住戶(hù)登記入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始收取管理費(fèi)。
二、開(kāi)發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費(fèi)？
答：目前，沒(méi)有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納多少的管理費(fèi)，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、在收取物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？
答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)。
四、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？
答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。
五、住戶(hù)裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？
答：住戶(hù)對(duì)房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶(hù)裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶(hù)在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。
六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？
物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。
一種情況是：開(kāi)發(fā)商自己對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開(kāi)發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；
另一種情況是：物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）
物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。
一般而言，物業(yè)管理公司對(duì)共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線(xiàn)、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
一般情況下，業(yè)主應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)，設(shè)施和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。
物業(yè)知識(shí)應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。
（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）
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