房地產(chǎn)稅務(wù)(求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識(shí))
1.求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)方面的知識(shí)
原發(fā)布者：鑫淼數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)稅務(wù)知識(shí)賣(mài)方納稅=營(yíng)業(yè)稅及附加+土地增值稅+印花稅+企業(yè)所得稅買(mǎi)房納稅=契稅+印花稅
一、獲取土地階段：契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅?契稅：DeedTax(1)定義：是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。（2）特點(diǎn)：屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。（3）征稅對(duì)象：（A）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)沙惺芊浇?。是指土地使用者向?guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。（B）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)丝紤]土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（C）房屋買(mǎi)賣(mài)：即以貨幣為媒介，出賣(mài)者向購(gòu)買(mǎi)者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買(mǎi)賣(mài)房屋：1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。2.以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)宰杂蟹慨a(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。3.買(mǎi)房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。（D）房屋贈(zèng)與贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。印花稅的稅率設(shè)計(jì)，遵循稅負(fù)從輕、共同負(fù)擔(dān)的原則。所以，稅率比較低；憑證的當(dāng)事人，即對(duì)憑證有直接權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的單位和個(gè)人均應(yīng)就其所持憑證依法納稅。（3
2.總結(jié)下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題： （一）提前確認(rèn)收入，預(yù)交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門(mén)在完不成收入增長(zhǎng)目標(biāo)或稅收任務(wù)的情況下，往往通過(guò)約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉(zhuǎn)相對(duì)較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)于下年度入庫(kù)的稅款提前征收入庫(kù)；或在無(wú)稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。審計(jì)中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少交稅款的常見(jiàn)手法，主要表現(xiàn)為不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、將售房款長(zhǎng)期掛預(yù)收收人或放在其他應(yīng)付款等科目；在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，只將購(gòu)房首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按合同約定的收款期及時(shí)確認(rèn)收入；購(gòu)房人提前交納房款時(shí)，不按實(shí)際收款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)等。
（三）利用“往來(lái)”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門(mén)收取的代收費(fèi)用等。
審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過(guò)往來(lái)款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收人額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項(xiàng)記人其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項(xiàng)目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤(rùn)，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，有的處于預(yù)售階段，有的項(xiàng)目已基本結(jié)束。
多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，應(yīng)分項(xiàng)目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項(xiàng)目間“隨意”調(diào)整，以達(dá)到明虧暗贏(yíng)的目的。
（五）利用“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)，虛增成本、調(diào)整利潤(rùn)。稅法規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額，但對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用。
則應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶(hù)年末往往存在大量結(jié)余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對(duì)于因地方政府及有關(guān)部門(mén)優(yōu)惠政策而少付或不付各項(xiàng)費(fèi)用仍照常提取，而不是按實(shí)際支付額列支。二是提取國(guó)家已取消的收費(fèi)。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，動(dòng)用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過(guò)銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。實(shí)踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及個(gè)人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價(jià)房款先行售給借款企業(yè)或個(gè)人，后由其以出售二手房并與購(gòu)房者到開(kāi)發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計(jì)對(duì)策 （一）提高審計(jì)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計(jì)一線(xiàn)上的審計(jì)人員必須熟練掌握各項(xiàng)稅收政策、會(huì)計(jì)知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)，并提升計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)水平。只有這樣，才能在審計(jì)實(shí)務(wù)中不斷增加審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，提高計(jì)算機(jī)分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問(wèn)題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進(jìn)行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對(duì)比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問(wèn)題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和銷(xiāo)售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報(bào)紙雜志上的樓盤(pán)廣告，以購(gòu)房者身份到售樓處了解項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、實(shí)地查看樓盤(pán)建設(shè)情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價(jià)值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)以外房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進(jìn)行采集分析等。 （三）結(jié)合審計(jì)實(shí)踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對(duì)性。如對(duì)預(yù)征虛征稅款問(wèn)題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類(lèi)問(wèn)題的可能性較大。
通過(guò)對(duì)比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數(shù)據(jù)分析，往往準(zhǔn)確性很高。如：一是篩查入庫(kù)日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫(kù)日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個(gè)月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預(yù)征稅款的嫌疑。二是篩查同。
3.總結(jié)下房地產(chǎn)稅務(wù)要注意哪些
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題： （一）提前確認(rèn)收入，預(yù)交、虛交稅款。
政府或稅務(wù)部門(mén)在完不成收入增長(zhǎng)目標(biāo)或稅收任務(wù)的情況下，往往通過(guò)約談、先征后退、承諾給予其他政策優(yōu)惠等方式。要求資金周轉(zhuǎn)相對(duì)較為靈活的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)于下年度入庫(kù)的稅款提前征收入庫(kù)；或在無(wú)稅源的情況下，虛交稅款。
（二）推遲結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。審計(jì)中發(fā)現(xiàn)此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少交稅款的常見(jiàn)手法，主要表現(xiàn)為不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、將售房款長(zhǎng)期掛預(yù)收收人或放在其他應(yīng)付款等科目；在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，只將購(gòu)房首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不按合同約定的收款期及時(shí)確認(rèn)收入；購(gòu)房人提前交納房款時(shí)，不按實(shí)際收款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)等。
（三）利用“往來(lái)”科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理暫行辦法》規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門(mén)收取的代收費(fèi)用等。
審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常把其他收入通過(guò)往來(lái)款核算，以逃避納稅義務(wù)。此外，在銀行按揭款上做文章的企業(yè)也不在少數(shù)。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收人額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！蹦承┓康禺a(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項(xiàng)記人其他應(yīng)付款，不作預(yù)售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。
（四）利用不同項(xiàng)目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤(rùn)，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開(kāi)發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，有的處于預(yù)售階段，有的項(xiàng)目已基本結(jié)束。
多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，應(yīng)分項(xiàng)目核算成本。某些房地產(chǎn)公司往往故意將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項(xiàng)目間“隨意”調(diào)整，以達(dá)到明虧暗贏(yíng)的目的。
（五）利用“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)，虛增成本、調(diào)整利潤(rùn)。稅法規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額，但對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用。
則應(yīng)區(qū)別不同情況處理。房地產(chǎn)公司該賬戶(hù)年末往往存在大量結(jié)余。
主要采取兩種方式虛增成本：一是對(duì)于因地方政府及有關(guān)部門(mén)優(yōu)惠政策而少付或不付各項(xiàng)費(fèi)用仍照常提取，而不是按實(shí)際支付額列支。二是提取國(guó)家已取消的收費(fèi)。
（六）利用借款利息偷逃稅款。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，動(dòng)用資金較大，籌集資金渠道較多。
有的通過(guò)銀行借貸、有的從企業(yè)拆借，還有的由企業(yè)職工集資，根據(jù)稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。實(shí)踐中房地產(chǎn)公司往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本.并且有些借款利率大大超過(guò)同期銀行貸款利率水平。
另外，有的房地產(chǎn)公司從其投資方（同為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）融入資金的借款利息全額扣除。而根據(jù)稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
此外，由于收息方要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及個(gè)人所得稅等，為協(xié)同逃稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又出現(xiàn)了新的手法，即采取以低價(jià)房款先行售給借款企業(yè)或個(gè)人，后由其以出售二手房并與購(gòu)房者到開(kāi)發(fā)公司更名的方式套取現(xiàn)金、取得利息。 [NextPage] 二、審計(jì)對(duì)策 （一）提高審計(jì)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。
處在審計(jì)一線(xiàn)上的審計(jì)人員必須熟練掌握各項(xiàng)稅收政策、會(huì)計(jì)知識(shí)及相關(guān)法律法規(guī)，并提升計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)水平。只有這樣，才能在審計(jì)實(shí)務(wù)中不斷增加審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，提高計(jì)算機(jī)分析數(shù)據(jù)水平和效率，練就一雙“火眼金睛”，才能查處房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的問(wèn)題。
（二）充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進(jìn)行同一納稅人近年數(shù)據(jù)對(duì)比分析.以發(fā)現(xiàn)稅種變化異常等問(wèn)題。
二是注重外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題。如到房地產(chǎn)交易中心獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和銷(xiāo)售方面的信息。
注意搜集網(wǎng)上和報(bào)紙雜志上的樓盤(pán)廣告，以購(gòu)房者身份到售樓處了解項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、實(shí)地查看樓盤(pán)建設(shè)情況等。三是多層次、多視角、多領(lǐng)域收集匯總有價(jià)值的信息材料。
沿著房產(chǎn)立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)以外房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進(jìn)行采集分析等。 （三）結(jié)合審計(jì)實(shí)踐。
1、提高選案環(huán)節(jié)針對(duì)性。如對(duì)預(yù)征虛征稅款問(wèn)題，前期征管數(shù)據(jù)分析尤為重要.通常稅收任務(wù)重的分局存在此類(lèi)問(wèn)題的可能性較大。
通過(guò)對(duì)比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數(shù)據(jù)分析，往往準(zhǔn)確性很高。如：一是篩查入庫(kù)日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數(shù)據(jù)。
正常情況下，稅款入庫(kù)日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個(gè)月，如果出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預(yù)征稅款的嫌疑。二是篩查同。
4.房產(chǎn)稅收新政策是怎樣的
房產(chǎn)稅共有兩種最新計(jì)算方法： （一）從價(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。
2% （二）從租計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 要按照上述公式計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，首先您需要準(zhǔn)確確定房產(chǎn)的原值和房產(chǎn)租金收入，也就是稅收上所說(shuō)的計(jì)稅依據(jù)： 計(jì)稅依據(jù) （一）以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)： 對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的房屋，是以房產(chǎn)的原值一次性減除10%至30%后的余值來(lái)作為計(jì)稅依據(jù)的。 （減除的比例將由各省在10%--30%的幅度內(nèi)確定。）
如果沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，將由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。 1.投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。
2.融資租賃房屋 融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)，借款利息等，與一般房產(chǎn)稅的計(jì)算有兩個(gè)方面，一方面是對(duì)房產(chǎn)的計(jì)稅余值征稅，另一方面是對(duì)出租房屋的租金收入進(jìn)行征稅，因而從應(yīng)納稅額的計(jì)算來(lái)說(shuō)也有兩種方法： （一）從價(jià)計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*（1一減除比率）*1。 2% （二）從租計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*12% 謝謝 。
5.什么是房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)稅收是指國(guó)家通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過(guò)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國(guó)家行為。
房地產(chǎn)稅收行為是一種國(guó)家行為，國(guó)家 稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī) 關(guān)委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，都只是代表國(guó)家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話(huà)說(shuō)，國(guó)家的房地產(chǎn)稅收行為是通過(guò)或借助于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。 土地是國(guó)家資源，是一切財(cái)富的源泉，只有國(guó)家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。
國(guó)家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國(guó)家通過(guò)對(duì)土地、不動(dòng)產(chǎn)及附屬的財(cái)產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流通過(guò)程的稅收征管，使國(guó)家財(cái)政得以相應(yīng)保證，這是 國(guó)家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國(guó)家存在的基本要求，所以也只有國(guó)家才有資格和能力來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。 稅收也是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能，依照稅法規(guī)定，憑借國(guó)家的政治權(quán)力參與 國(guó)民收入的分配和 再分配，取得財(cái)政收入的一種形式。
6.房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是什么
房產(chǎn)稅繳納，這些你該知曉！
納稅是公民的義務(wù)，而生活在上海的人們還需要繳納房產(chǎn)稅，畢竟該稅種首先是在上海、重慶試點(diǎn)的。那么在上海繳納房產(chǎn)稅我們?cè)撝獣孕┦裁茨兀?/p>
房產(chǎn)稅計(jì)算
該項(xiàng)稅款從納稅人取得應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)證的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額，并于每年年底之前完稅。（如果12月取得房產(chǎn)證，那今年是可以不用交的，往后推算一個(gè)月。）
1、凡在2016年之前取得產(chǎn)權(quán)的應(yīng)稅住房，2016年應(yīng)繳納稅款為認(rèn)定通知書(shū)中確定的年應(yīng)納稅額。
2、凡在2016年1月1日至11月期間取得產(chǎn)權(quán)的應(yīng)稅住房，2016年應(yīng)繳納稅款按以下公式計(jì)算：當(dāng)年應(yīng)納稅款=年應(yīng)納稅款+12個(gè)月*當(dāng)年度應(yīng)納稅月份數(shù)。
去哪兒繳納
納稅人可到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口或房屋所在區(qū)稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳個(gè)人住房房產(chǎn)稅窗口、或就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行（自營(yíng)）在本市辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，及登錄付費(fèi)通網(wǎng)站按網(wǎng)上流程繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。
凡逾期納稅的，應(yīng)到住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口繳納，其他征收點(diǎn)不再受理。稅務(wù)機(jī)關(guān)也將按規(guī)定對(duì)滯納稅款按日加收萬(wàn)分之五的滯納金。
另，對(duì)經(jīng)催報(bào)催繳仍拒不納稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和本市試點(diǎn)辦法有關(guān)規(guī)定處理。同時(shí)，根據(jù)《上海市個(gè)人信用征信管理試行辦法》將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系。shzyqiyu88
來(lái)源于：譽(yù)萃投資 上海中原地產(chǎn)
7.如何做好房地產(chǎn)稅收征管工作
隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求增大，及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。
但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識(shí)不高，財(cái)務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收的宏觀(guān)調(diào)控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門(mén)日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。 目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問(wèn)題大致可以歸結(jié)為兩類(lèi)：一類(lèi)是由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉，對(duì)會(huì)計(jì)制度與稅法差異理解有誤，導(dǎo)致亂用會(huì)計(jì)科目，不計(jì)或少計(jì)收入，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍，比如對(duì)物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
另一類(lèi)是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)具建安發(fā)票，用支付營(yíng)業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個(gè)人）所得稅的代價(jià)，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。 再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投入資金大、周期長(zhǎng)，收益主要集中在開(kāi)發(fā)中后期的特點(diǎn)，對(duì)收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長(zhǎng)期將這樣的收入掛往來(lái)賬，把擠占稅款后的資金用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中或彌補(bǔ)注冊(cè)資金的不足，這樣以來(lái)，一部分稅款就此流失。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。
如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。 在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管，而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對(duì)收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強(qiáng)。
主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時(shí)間，少申報(bào)收入。 第三，社會(huì)綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。
房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門(mén)協(xié)助配合。但在實(shí)際征管工作中，由于涉及部門(mén)眾多，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，各部門(mén)管理程序不同，很難形成合力。
目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)有效解決。 難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
針對(duì)以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題，應(yīng)采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過(guò)程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門(mén)、納稅輔導(dǎo)上門(mén)、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。
其次應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作，如幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實(shí)現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)是否正確等。
二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶(hù)收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。 三是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。
按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權(quán)批文、計(jì)委立項(xiàng)審批計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷(xiāo)售合同清單等資料。 四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。
要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門(mén)處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。
因此，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問(wèn)題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對(duì)的開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的全過(guò)程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
8.房產(chǎn)稅都有哪些
房產(chǎn)稅就是一種單獨(dú)的稅，并不是說(shuō)還包含了哪些稅種。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。
房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于只用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。終上所述，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，屬于地稅的一種。
房產(chǎn)稅計(jì)算方法 根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種： （一）按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值*（1-30%）*1。
2% （二）按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=年租金收入*適用稅率（l2%） 房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù) 1。 對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中： （1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)11，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒(méi)有記載房屋原價(jià)11，按照上述原則，并參照同類(lèi)房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。 （2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線(xiàn)，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線(xiàn)；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計(jì)算原值；電燈網(wǎng)、照明線(xiàn)從進(jìn)線(xiàn)盒聯(lián)結(jié)管起，計(jì)算原值。
為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 （3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
（4）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)人房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。 （5）自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 （6）在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。
這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。 如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值；對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估；對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房屋的價(jià)值核定。
在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計(jì)算確定房產(chǎn)余值。對(duì)于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2。對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。 對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。
如果納稅人對(duì)個(gè)人出租房屋的租金收入申報(bào)不實(shí)或申報(bào)數(shù)與同一地段同類(lèi)房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務(wù)部門(mén)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。 具體辦法由各省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。
3。投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
（2）對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購(gòu)進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。 至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
4。居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
