(一)物業(yè)管理的基本概念 所謂物業(yè)管理,是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,按照國(guó)家法律和合同契約的規(guī)定,對(duì)被委托的物業(yè)行使管理權(quán),以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè),并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué),先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段,為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù),以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
(二)物業(yè)管理的基本原則 權(quán)力界定原則 業(yè)主至上原則 統(tǒng)一管理原則 經(jīng)濟(jì)合理原則 專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則 權(quán)責(zé)明確原則 超前管理原則 公平競(jìng)爭(zhēng)原則 (三)物業(yè)管理的目標(biāo) 對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理,就是為了克服舊體制的弊端,最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來(lái)說(shuō),是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo): 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境; 發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值; 使物業(yè)盡可能保值、增值。
(四)物業(yè)管理涉及的組織 1.業(yè)主大會(huì) 業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定,業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì),不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括: 選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。 監(jiān)督管委會(huì)的工作。
聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。 決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。
修改業(yè)主公約。 改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。
批準(zhǔn)管委會(huì)章程。 2.管委會(huì) 管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱(chēng),是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下,由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3.物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托,承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
1.黨群工作檔案。是物業(yè)管理公司開(kāi)展黨委、工會(huì)、團(tuán)委工作時(shí)形成的各類(lèi)文件材料。
2.行政管理和經(jīng)營(yíng)管理檔案。這是物業(yè)管理公司在日常公務(wù)活動(dòng)、內(nèi)部管理工作及開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的檔案。
3.基建檔案。是指在各種建筑物、地上地下管線等基本建設(shè)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和使用維修活動(dòng)中形成的科技檔案。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),主要是指在接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗(yàn)收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時(shí)所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)進(jìn)行較大規(guī)模的改建、擴(kuò)建、維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)所形成的文件、圖紙材料。
4.設(shè)備檔案。是指作為物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車(chē)輛、通信設(shè)備、復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等的說(shuō)明書(shū)、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料。
5.會(huì)計(jì)檔案。是指物業(yè)管理公司在經(jīng)濟(jì)管理和各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算活動(dòng)中直接形成的作為歷史記錄保存起來(lái)的文件材料。包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表等。
6.人員檔案。是指物業(yè)管理公司在人事管理活動(dòng)中形成的,記述和反映本公司員工各方面情況的檔案。
7.科教檔案。主要是指物業(yè)管理公司對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)等繼續(xù)教育所形成的檔案。
8.物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)檔案。是指在開(kāi)展具體的物業(yè)管理活動(dòng)中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和住戶(hù)變遷以及物業(yè)管理部門(mén)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況,具有查考利用價(jià)值的各種形式的文件材料。
(1)物業(yè)清冊(cè):全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。
(2)物業(yè)維修檔案:物業(yè)中各單元在進(jìn)行維修時(shí)所產(chǎn)生的一系列文件材料。對(duì)于整棟大樓或公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)所形成的文件材料屬于基建檔案。
(3)物業(yè)租賃檔案:物業(yè)管理部門(mén)在開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)時(shí)所形成的原始的文件材料。
(4)業(yè)主及住戶(hù)檔案:反映物業(yè)中各單元的業(yè)主及住戶(hù)的具體情況的文件材料。
(5)物業(yè)管理服務(wù)檔案:物業(yè)管理部門(mén)在開(kāi)展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車(chē)輛管理等管理工作及為住戶(hù)提供委托服務(wù)、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的文件材料。
物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。
一是常規(guī)性的公共服務(wù),主要有以下幾項(xiàng):
①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;
③環(huán)境衛(wèi)生的管理;
④綠化管理;
⑤配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作;
⑥車(chē)輛道路管理;
⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);
二是針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù):
①日常生活類(lèi);
②商業(yè)服務(wù)類(lèi);
③文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi);
④金融服務(wù)類(lèi);
⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);
⑥社會(huì)福利類(lèi);
三是委托性的特約服務(wù):
物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí),第一大類(lèi)是最基本的工作,是必須做好的。同時(shí),根據(jù)自身的能力和住用人的要求,確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容,采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式,以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作,并不斷拓展其廣度和深度。
物業(yè)管理,是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。這是物業(yè)管理的名詞解釋。
在我們?nèi)粘9芾碇幸⒁獾木褪侨矫妫?、服務(wù);2、維護(hù)、3、成本核算。
服務(wù):
1、滿(mǎn)足客戶(hù)合理的需求;
本著業(yè)主無(wú)小事的服務(wù)理念,對(duì)業(yè)主的需求一定要滿(mǎn)足,當(dāng)業(yè)主提出一些不合理的要求時(shí),我們要站在業(yè)主的角度考慮分析事情,并作出合理解釋?zhuān)瑤椭敢蚵?lián)系解決問(wèn)題的部門(mén),切勿直接拒絕業(yè)主的需求。
2、注重細(xì)節(jié);
服務(wù)就是我們的產(chǎn)品,產(chǎn)品的好壞決定了物業(yè)費(fèi)的收繳程度,當(dāng)我們展現(xiàn)自己的產(chǎn)品時(shí),業(yè)主會(huì)關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量,而業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)來(lái)源于日常的服務(wù)。文明用語(yǔ)、處理事情的快捷性、環(huán)境衛(wèi)生、安全管理等等,這就要我們從小事做起,從細(xì)節(jié)做起。
3、加強(qiáng)員工培訓(xùn);
培訓(xùn)的目的就是更好的為業(yè)主提供服務(wù)。日常培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括法律法規(guī)、文明用語(yǔ)、管理制度、公司的企業(yè)文化等。培訓(xùn)好了,員工素質(zhì)提高了,服務(wù)質(zhì)量就會(huì)明顯提高。
4、熟悉物業(yè)法規(guī);
物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理辦法、裝飾裝修管理規(guī)定、治安管理?xiàng)l例、消防法、環(huán)境法、等這些要熟悉,熟悉之后有利于處理糾紛,幫助您對(duì)事情的判斷。
5、處理好與政府職能部門(mén)的關(guān)系;
政府部門(mén)的關(guān)系要處理好,逢年過(guò)節(jié)要隨喜,特別消防部門(mén)。
6、業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主委員會(huì)的主任很重要,一般情況下他們是為了自己的私利才會(huì)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任的,你在日常中多給些小恩小惠,一定要處理好關(guān)系才能更好的服務(wù),不然你將萬(wàn)劫不復(fù),一事無(wú)成。
維護(hù):
設(shè)備的日常維護(hù)很重要,好的設(shè)備保證你的園區(qū)不會(huì)停止供電、停止供水、消防設(shè)備才能正常使用。那你就要制定日常的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,步步跟進(jìn),確保設(shè)備的正常運(yùn)行。
成本核算:
物業(yè)是企業(yè),企業(yè)要利潤(rùn),保證利潤(rùn)就要進(jìn)行成本核算,人員工資、設(shè)備運(yùn)營(yíng)、綠化養(yǎng)護(hù)、供水供電費(fèi)用,一一要核算,節(jié)流開(kāi)支,保證公司的利潤(rùn),你才能在企業(yè)站住腳
物業(yè)管理的義、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)有哪些?在此搜房網(wǎng)為您進(jìn)行了整理,希望給你提供參考。
物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)和社會(huì)穩(wěn)定、群眾利益以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的行業(yè)。從目前來(lái)看,整個(gè)行業(yè)特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題比較多。
要逐步改變這一狀況,需要從幾個(gè)方面著手:首先,需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度,加強(qiáng)市場(chǎng)的規(guī)范和管理;其次,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性,有危機(jī)感和使命感,努力把服務(wù)管理工作做得更好;第三,要切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,業(yè)主委員會(huì)委員一定要樹(shù)立為全體業(yè)主服務(wù)的意識(shí),要熟悉物業(yè)管理的運(yùn)作規(guī)范,要懂法,會(huì)依法支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利;第四,要提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),通過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核,逐步提高他們的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)概述物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
物業(yè)管理推行的是業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制,物業(yè)管理和服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)及物業(yè)的業(yè)主和使用人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng),實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理模式,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的管理目標(biāo)。
本章從闡述物業(yè)及物業(yè)管理的基本概念著手,著重論述物業(yè)管理的概念、內(nèi)容及作用,目的是使讀者對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)。物業(yè)及物業(yè)管理的概念房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)資源,是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而帶來(lái)的對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求已經(jīng)擺在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主面前,對(duì)這一部分經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效的管理和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
國(guó)際上通行的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì),而中國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)是在改革開(kāi)放、實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后才出現(xiàn)的。物業(yè)管理在中國(guó)是蓬勃發(fā)展的一個(gè)新興行業(yè),是正在發(fā)展完善的新生事物。
結(jié)合目前許多物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn),對(duì)物業(yè)管理的理論進(jìn)行探討和挖掘,對(duì)于形成科學(xué)合理的、有中國(guó)特色的物業(yè)管理理論和方法,是一件十分有意義的工作。業(yè)主自治組織:業(yè)主與業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
一般是指擁有物業(yè)所有權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人及與購(gòu)房人長(zhǎng)期共同居住的自然人。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人,是物業(yè)的主人,是物業(yè)管理權(quán)的主體。
業(yè)主有權(quán)直接參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng),即業(yè)主的自治自律管理。二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立'個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的第一步就是機(jī)構(gòu)建設(shè),這是保證物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、承擔(dān)和完成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的前提,也是重要的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法成立并必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)的資質(zhì)審查。
物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與部門(mén)職能的劃分,除了要考慮企業(yè)的業(yè)務(wù)量及業(yè)務(wù)復(fù)雜程度外,更重要是要體現(xiàn)人員精干、工作高效的原則,從而使企業(yè)充滿(mǎn)活力并具有競(jìng)爭(zhēng)力。建設(shè)部于2004年5月1日頒布施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。
各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件不同.物業(yè)管理的前期工作物業(yè)管理的前期介入,是指開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)擬從事所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理的有關(guān)人員,參與該物業(yè)的可行性研究、物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論并提出建議,從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn),并制定出物業(yè)管理方案,為以后的物業(yè)管理的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。一、物業(yè)規(guī)劃在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,建筑設(shè)計(jì)人員從功能設(shè)計(jì)上考慮得多,對(duì)物業(yè)管理考慮得少,這樣會(huì)給接管的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶來(lái)問(wèn)題,因此,物業(yè)管理人員欲在物業(yè)管理前期介人中發(fā)揮應(yīng)有的作用,要具備物業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)知識(shí)。
物業(yè)規(guī)劃主要是指居住區(qū)的規(guī)劃。居住區(qū)是構(gòu)成城市的有機(jī)組成部分,居住區(qū)的規(guī)劃是滿(mǎn)足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服務(wù)、交通等方面要求的綜合性建設(shè)規(guī)劃。
居住區(qū)規(guī)劃一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定,它的任務(wù)是為居民經(jīng)濟(jì)合理的創(chuàng)造一個(gè)滿(mǎn)足口常物質(zhì)和文化生活需要的舒適方便、清潔、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。物業(yè)管理。
什么是物業(yè)管理? 物業(yè)管理是指由業(yè)主以合同形式及其同等效力的規(guī)章制度、業(yè)主公約燈,委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人員,以理(知識(shí))有序地管人、管物、管財(cái)、管環(huán)境,以期實(shí)現(xiàn)最佳管理目標(biāo)的過(guò)程。
什么是物業(yè)管理公司? 物業(yè)管理公司是與業(yè)主共有人,團(tuán)體(業(yè)委會(huì))簽訂有物業(yè)管理委托代理合同據(jù)此合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為業(yè)主共有人共有部分物業(yè)進(jìn)行管理,具有獨(dú)立法人資格的民事主體。 什么是業(yè)主委員會(huì)? 業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主代表組成,代表業(yè)主利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理行為的一個(gè)民間性組織。
物業(yè)管理前期介入的好處有哪些? 1.完善物業(yè)的使用功能 2.改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì) 3.能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 4.為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 5.便于日后隊(duì)物業(yè)的管理 物業(yè)管理的作用與類(lèi)型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國(guó)以后,國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制,至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。
物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展,但由于機(jī)制的不同,兩者又有著原則 上的區(qū)別。 (一)管理實(shí)體 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式,實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu) -各地區(qū)房管部門(mén)及其下屬的事業(yè)單位-房管所(站)。
物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為,實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。 (二)管理機(jī)制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng),是一種非經(jīng)營(yíng)性的管理行為,建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。
在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足,或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù),采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針,依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)戶(hù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。
(三)市場(chǎng)機(jī)制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門(mén)管理,往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域,其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割,影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理,打破部門(mén)、系統(tǒng)的分割,適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局,按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。
業(yè)主和管理公司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo) 來(lái)簽訂委托管理服務(wù)合同,開(kāi)展業(yè)務(wù)。 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括:建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。
建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞,小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美,城市的面貌也就煥然一新。
現(xiàn)在,物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這樣,就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)際接軌,建設(shè)一流的城市,以有利于引進(jìn)外資, 發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式,不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。
外商進(jìn)入中國(guó)大陸,一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開(kāi)拓,往往會(huì)考慮“安居樂(lè)業(yè)”。因而 都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。
所以,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象,也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為: (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境; (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng),具有有效的清理垃圾系統(tǒng); (3)通過(guò)富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段,保證滿(mǎn)足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求; (4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體,能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作; (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘I睿貏e是健康和福利的各項(xiàng)政策決定; (6)提供各種娛樂(lè)和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所,以方便市民之間的溝通和聯(lián)系; (7)保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性; (8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分,賦予市民選擇健康行為的權(quán)利; (9)作出不懈努力,爭(zhēng)取改善健康服務(wù)質(zhì)量,并能使更多市民享受到健康服務(wù); (10)能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾玻 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合,所以,物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。
(五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理面廣量大,能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門(mén)和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制,吸納人員的合適方向。
公 房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的興起,特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì),公房大量轉(zhuǎn)化為私房。
這使原來(lái)以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門(mén)作為住房福利制模式下的產(chǎn)物,在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題。這里,包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T(mén)。
物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開(kāi)辟了 一個(gè)廣闊的天地。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門(mén)有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。
三、物業(yè)管理的類(lèi)型 。
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