商業(yè)地產(chǎn)200問(wèn)(商業(yè)地產(chǎn)知識(shí))

1.商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對(duì)有招商需求的商業(yè)項(xiàng)目以及有選址需求的品牌商家進(jìn)行的O2O(online to outline)模式的專(zhuān)業(yè)對(duì)接服務(wù)，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業(yè)項(xiàng)目招到適合的商家。

2.投資商業(yè)地產(chǎn)需弄清楚哪些知識(shí)?

1。

如果購(gòu)買(mǎi)一手商業(yè)地產(chǎn)更要慎重，開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會(huì)發(fā)生買(mǎi)進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)交房后長(zhǎng)期無(wú)人承租或租金過(guò)低等情況。 2。

理清交易稅費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)，出讓方繳納的稅費(fèi)較多，總計(jì)為本手買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)與上手買(mǎi)進(jìn)合同價(jià)差額的50%左右。 一般個(gè)人出售商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)要求凈到手價(jià)，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)都由買(mǎi)受人承擔(dān)。

因此，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，要對(duì)承擔(dān)的稅費(fèi)心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。 3。

清賣(mài)方資格購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗(yàn)看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。 如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。

4。問(wèn)清有無(wú)租賃如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件。

按照目前國(guó)家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 5。

繳清物管費(fèi)用商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用一般較高，如果該物業(yè)長(zhǎng)期閑置，則會(huì)產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費(fèi)，有可能超出房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所留的尾款。為防范此類(lèi)情況產(chǎn)生，在簽署合同時(shí)應(yīng)保留足夠的尾款（即在房產(chǎn)交接后支付的款項(xiàng)）以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費(fèi)用（包含物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)出租的租金及押金等費(fèi)用），從而保證交易的順利進(jìn)行。

3.商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)包含哪些模塊

知識(shí)管理包含的模塊：知識(shí)需求（地圖）、知識(shí)生產(chǎn)、知識(shí)評(píng)審、知識(shí)獲取、知識(shí)互動(dòng)、知識(shí)激勵(lì)、知識(shí)審計(jì)”等11個(gè)大模塊，150個(gè)功能點(diǎn)。

知識(shí)管理系統(tǒng)（英語(yǔ)：Knowledge management system），是收集、處理、分享一個(gè)組織的全部知識(shí)的信息系統(tǒng)，通常有計(jì)算機(jī)系統(tǒng)支持。 知識(shí)管理的作用構(gòu)建企業(yè)知識(shí)庫(kù)，對(duì)紛雜的知識(shí)內(nèi)容（方案、策劃、制度等）和格式（圖片、word、excel、ppt、pdf等）分門(mén)別類(lèi)管理。

充分發(fā)動(dòng)每個(gè)部門(mén)、員工，貢獻(xiàn)自己所掌握的企業(yè)知識(shí)，積少成多，聚沙成塔。 重視企業(yè)原有知識(shí)數(shù)據(jù)，進(jìn)行批量導(dǎo)入，納入管理范疇。

幫助企業(yè)評(píng)估知識(shí)資產(chǎn)量、使用率、增長(zhǎng)率。創(chuàng)建企業(yè)知識(shí)地圖，清晰了解企業(yè)知識(shí)分布狀況，提供管理決策依據(jù)。

構(gòu)建知識(shí)權(quán)限體系，對(duì)不同角色的員工開(kāi)放不同級(jí)別的知識(shí)庫(kù)，保證企業(yè)知識(shí)安全。 注重版本管理，文件資料從初稿到最后一版，均有版本記錄保存并可查。

讓知識(shí)查詢(xún)調(diào)用更加簡(jiǎn)單，充分利用知識(shí)成果，提高工作效率，減少重復(fù)勞動(dòng)。依據(jù)知識(shí)庫(kù)構(gòu)建各部門(mén)各崗位的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計(jì)劃，隨時(shí)自我充電，成為“學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)”。

提供知識(shí)問(wèn)答模式，將一些知識(shí)庫(kù)中缺少的經(jīng)驗(yàn)性知識(shí)，從員工頭腦中挖掘出來(lái)。支持異地協(xié)同，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取知識(shí)庫(kù)內(nèi)容，為異地辦公提供知識(shí)支持。

鐵打營(yíng)盤(pán)流水的兵，不斷有人進(jìn)入，有人離開(kāi)，他們創(chuàng)造的知識(shí)，應(yīng)該卻應(yīng)成為企業(yè)的資產(chǎn)。 積累知識(shí)資產(chǎn)，支撐“企業(yè)常青”和“人才成長(zhǎng)”的基礎(chǔ)平臺(tái)。

4.投資商業(yè)地產(chǎn)必需弄清楚哪些事項(xiàng)

商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)今投資的一種重要方式和手段，其租金回報(bào)率和地段決定了該商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格一般是商業(yè)地產(chǎn)年租金的18至30倍。

購(gòu)買(mǎi)前一定要實(shí)地考察，確認(rèn)人流、周?chē)呐涮自O(shè)施以及目前租金水平等。 查清賣(mài)方信息 購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗(yàn)看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。

如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。 問(wèn)清有無(wú)租賃 如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件。

按照目前國(guó)家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 理清交易稅費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)，出讓方繳納的稅費(fèi)較多，總計(jì)為本手買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)與上手買(mǎi)進(jìn)合同價(jià)差額的50%左右。

一般個(gè)人出售商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)要求凈到手價(jià)，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)都由買(mǎi)受人承擔(dān)。因此，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，要對(duì)承擔(dān)的稅費(fèi)心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。

繳清物管費(fèi)用 商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用一般較高，如果該物業(yè)長(zhǎng)期閑置，則會(huì)產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費(fèi)，有可能超出房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)所留的尾款。為防范此類(lèi)情況產(chǎn)生，在簽署合同時(shí)應(yīng)保留足夠的尾款（即在房產(chǎn)交接后支付的款項(xiàng)）以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費(fèi)用（包含物業(yè)管理費(fèi)、房產(chǎn)出租的租金及押金等費(fèi)用），從而保證交易的順利進(jìn)行。

5.商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)普及之商業(yè)地產(chǎn)如何分類(lèi)

1。

傳統(tǒng)商鋪 商業(yè)地產(chǎn)最開(kāi)始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)種類(lèi)比較齊全，以滿(mǎn)足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個(gè)角落，因?yàn)槠渚哂泻艽蟮撵`活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過(guò)一半的投資者首次投資時(shí)鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。

2。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿(mǎn)足于基本的溫飽型消費(fèi)了，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也就應(yīng)運(yùn)而生。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類(lèi)產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢(shì)，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場(chǎng)一隅。這種市場(chǎng)現(xiàn)一般偏居城市四周，對(duì)區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。

3。市中心綜合商業(yè)市場(chǎng) 城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。

它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣場(chǎng)所，這就保證了其超強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)指數(shù)。 但此類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)高昂的置業(yè)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)成本也讓很多“垂青者”望而止步。

4。社區(qū)商業(yè)中心 城市的規(guī)模越來(lái)越大，人們已不可能把消費(fèi)再集中于一個(gè)城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購(gòu)物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿(mǎn)足了人們的這種就近消費(fèi)需要，但這種消費(fèi)往往以日常消費(fèi)品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場(chǎng)尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。

5。休閑度假商業(yè) 現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來(lái)越快，普遍感覺(jué)壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，這種商業(yè)地產(chǎn)最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時(shí)間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶(hù)群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時(shí)間檢驗(yàn)，穩(wěn)定的客戶(hù)群體直接關(guān)系到了它的成敗。

6。商住辦公樓 商住寫(xiě)字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣。

7。寫(xiě)字樓 作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)表現(xiàn)形式的寫(xiě)字樓發(fā)展的歷史并不長(zhǎng)遠(yuǎn)，規(guī)模還并不是非常龐大，龐大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要集中在一二線(xiàn)城市，目前三四線(xiàn)城市的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目并不是很多，不過(guò)，正因?yàn)槭袌?chǎng)的空缺很大，所以前景也很光明。

8。大型商業(yè)中心MALL 融區(qū)域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心為一體，并有購(gòu)物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。

9、公寓 公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居??；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。

6.談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識(shí) 第一篇 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃第一章 商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性規(guī)劃一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。

1、便利的交通 交通的易達(dá)性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 位于公交換乘站點(diǎn)或地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過(guò)設(shè)置人行天橋或地下通道進(jìn)行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場(chǎng)；另外，可在商場(chǎng)各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個(gè)樓層，從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。

2、停車(chē)體系對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車(chē)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)周邊布置大量的地面停車(chē)場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車(chē)通常需要占用大量空間，而被地下室停車(chē)位所取代；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸及的士?？奎c(diǎn)的停車(chē)用地，并進(jìn)行有效的人車(chē)分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生負(fù)面影響。

3、廣場(chǎng) 許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車(chē)場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀(guān)賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶(hù)外展示及大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的空間。 4、形象設(shè)計(jì) 形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿(mǎn)足顧客的視覺(jué)享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。

二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿(mǎn)足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿(mǎn)足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè) 下載地址：dichan114。

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