商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對(duì)有招商需求的商業(yè)項(xiàng)目以及有選址需求的品牌商家進(jìn)行的O2O(online to outline)模式的專業(yè)對(duì)接服務(wù)，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業(yè)項(xiàng)目招到適合的商家。
商業(yè)地產(chǎn)常識(shí) 1、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。
商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。
隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。
4、購物中心 世界購物中心協(xié)會(huì)對(duì)購物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”包括地區(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。
通常說的Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。
嚴(yán)格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購物中心SUPER MALL。 5、大賣場(chǎng) 一般來說，對(duì)大賣場(chǎng)（hyper-market）的定義是：賣場(chǎng)面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。
大賣場(chǎng)是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于倉儲(chǔ)式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。
6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。
特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經(jīng)營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場(chǎng) 其實(shí)，什么是主題商場(chǎng)，目前在業(yè)界尚未有定論。
廈門大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認(rèn)為，從理論上說，主題商場(chǎng)沒有明確的概念；但主題商場(chǎng)起碼應(yīng)該具備三個(gè)基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費(fèi)者廣泛選擇；三是不同于專賣店，商場(chǎng)必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時(shí)有專家認(rèn)為，主題商場(chǎng)與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。
整個(gè)商場(chǎng)的商品只突出一個(gè)主題。主題商場(chǎng)是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營造一個(gè)良好的購物氛圍。
在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷控” 銷控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項(xiàng)目多少都會(huì)有一定比例，留至項(xiàng)目結(jié)束再賣。
部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣光樓盤的銷控房，年關(guān)悄然低價(jià)入市，且價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，眼急手快者得。在一個(gè)樓盤的產(chǎn)品當(dāng)中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷售。
從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價(jià)錢。 9、空置率 國際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）數(shù)量，與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。
我們現(xiàn)用的空置率計(jì)算方法是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。
所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去，但后面沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦。
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。
第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。
第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)有代表性的就是華潤置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè)“美國模式”，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。
在人們?nèi)粘５男畔⒔佑|中，頻頻亮相的是開發(fā)商、操盤手、媒體、購房者，置業(yè)顧問不是“主角”，難以得到鎂光燈的“洗禮”；不是主菜，盛宴也很少有他們展示的舞臺(tái)。但是，置業(yè)顧問代表房地產(chǎn)業(yè)的終端，銷售的執(zhí)行層，開發(fā)商回籠資金的前沿陣地。他們的地位不可忽視，他們是《樓市演義》這一大片中不可或缺的演員，缺少置業(yè)顧問的樓市將會(huì)失去應(yīng)有的精彩。
置業(yè)顧問的出現(xiàn)不過近十年的時(shí)間，但今日今時(shí)，他們的影響已經(jīng)深入到了每個(gè)人的生活，誰也無法避免和他們打交道，因?yàn)橘I房都要走這一步，他們?cè)陂_發(fā)商和購房者之間架起一道亮麗的橋梁。作為一個(gè)特殊的銷售行業(yè)，置業(yè)顧問讓許多人為之羨慕、為之傾倒。靚麗套裝，青春笑臉，他們終日周旋在買房人之間；誘人高薪，不凡氣質(zhì)，白領(lǐng)風(fēng)范，談笑間幾十上百萬元的合同輕松搞定。
置業(yè)顧問，一個(gè)年輕的行業(yè)，一個(gè)青年的行業(yè)。對(duì)他們而言，人生的職業(yè)道路剛剛起步，職業(yè)前景一片光芒。因?yàn)槟贻p，他們對(duì)自己的職業(yè)規(guī)劃有或多或少的迷茫，那么，他們的職業(yè)道路如何規(guī)劃呢？
方向一：晉升
?；銷售主管和經(jīng)理是每個(gè)置業(yè)顧問職業(yè)初期的首選目標(biāo)，職業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展則是銷售總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人。
方向二：轉(zhuǎn)崗，業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)崗主要有三方向
?；策劃方向發(fā)展。有營銷策劃潛質(zhì)的人員可以向策劃方向發(fā)展，由基礎(chǔ)入門逐漸往高端發(fā)展，分別是策劃助理、策劃師、策劃經(jīng)理、策劃總監(jiān)、項(xiàng)目操盤手等。
?；商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)方面人才炙手可熱，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向之一，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是眾多有識(shí)之士的注意目標(biāo)。發(fā)展階梯是招商管理師、資產(chǎn)管理師、商業(yè)營運(yùn)師。
?；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師等。
方向三：轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)行分為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行和業(yè)外轉(zhuǎn)行
?；房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。如裝飾、設(shè)計(jì)、建筑、園林、建材等等，視個(gè)人潛力和愛好、機(jī)遇而定。
?；其他行業(yè)。房地產(chǎn)銷售的客戶層次高、知識(shí)結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)技能水平高，資源豐富等特點(diǎn)，為轉(zhuǎn)入其他行業(yè)積累了堅(jiān)實(shí)的職業(yè)基礎(chǔ)。
方向四：自立門戶
?；房地產(chǎn)代理公司。近幾年中，一些代理公司創(chuàng)立者，大多是從置業(yè)顧問起家的，很多是從銷售中挖掘到房地產(chǎn)職業(yè)生涯的第一桶金。
?；其他行業(yè)
原發(fā)布者：在行傳媒
2018房地產(chǎn)工作心得體會(huì)2018