商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對(duì)有招商需求的商業(yè)項(xiàng)目以及有選址需求的品牌商家進(jìn)行的O2O(online to outline)模式的專(zhuān)業(yè)對(duì)接服務(wù)，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業(yè)項(xiàng)目招到適合的商家。
商業(yè)地產(chǎn)常識(shí) 1、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。
商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該店來(lái)消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District，我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。
隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車(chē)流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。
4、購(gòu)物中心 世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購(gòu)物中心、中型購(gòu)物中心、零售公園、專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心等多種形式。
通常說(shuō)的Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。
嚴(yán)格意義上講，小于10萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPER MALL。 5、大賣(mài)場(chǎng) 一般來(lái)說(shuō)，對(duì)大賣(mài)場(chǎng)（hyper-market）的定義是：賣(mài)場(chǎng)面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類(lèi)產(chǎn)品。
大賣(mài)場(chǎng)是多以銷(xiāo)售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于倉(cāng)儲(chǔ)式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。
6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類(lèi)業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)品種非常豐富。
特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫(xiě)字樓的底商，由于經(jīng)營(yíng)較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場(chǎng) 其實(shí)，什么是主題商場(chǎng)，目前在業(yè)界尚未有定論。
廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認(rèn)為，從理論上說(shuō)，主題商場(chǎng)沒(méi)有明確的概念；但主題商場(chǎng)起碼應(yīng)該具備三個(gè)基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類(lèi)主商品，其它種類(lèi)為輔，能夠讓消費(fèi)者廣泛選擇；三是不同于專(zhuān)賣(mài)店，商場(chǎng)必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時(shí)有專(zhuān)家認(rèn)為，主題商場(chǎng)與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)為特色。
整個(gè)商場(chǎng)的商品只突出一個(gè)主題。主題商場(chǎng)是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。
在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷(xiāo)售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷(xiāo)控” 銷(xiāo)控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項(xiàng)目多少都會(huì)有一定比例，留至項(xiàng)目結(jié)束再賣(mài)。
部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣(mài)光樓盤(pán)的銷(xiāo)控房，年關(guān)悄然低價(jià)入市，且價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，眼急手快者得。在一個(gè)樓盤(pán)的產(chǎn)品當(dāng)中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷(xiāo)控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷(xiāo)售。
從而規(guī)避了這些戶型無(wú)法銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣(mài)出更高的價(jià)錢(qián)。 9、空置率 國(guó)際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有賣(mài)不出去的房子（包括開(kāi)發(fā)公司和業(yè)主賣(mài)不出去兩部分）數(shù)量，與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。
我們現(xiàn)用的空置率計(jì)算方法是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有賣(mài)出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。
所謂顯性空置率是指商鋪從開(kāi)發(fā)商這一步開(kāi)始，就沒(méi)有租售出去；隱性空置率則指從開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)租售出去，但后面沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦。
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。
第一類(lèi)我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬(wàn)達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類(lèi)。
第二類(lèi)我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國(guó)內(nèi)有代表性的就是華潤(rùn)置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤(pán)子里都體現(xiàn)出來(lái)，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)公司，包括很多大型的開(kāi)發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類(lèi)。
第三類(lèi)是我們叫做精品店的模式。這類(lèi)模式像萬(wàn)通一直在拼命的推行這個(gè)“美國(guó)模式”，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，就像我們一樣，我賣(mài)的勞斯萊斯，可能一天就賣(mài)三輛，但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的，所以是走高端路線。
在人們?nèi)粘５男畔⒔佑|中，頻頻亮相的是開(kāi)發(fā)商、操盤(pán)手、媒體、購(gòu)房者，置業(yè)顧問(wèn)不是“主角”，難以得到鎂光燈的“洗禮”；不是主菜，盛宴也很少有他們展示的舞臺(tái)。但是，置業(yè)顧問(wèn)代表房地產(chǎn)業(yè)的終端，銷(xiāo)售的執(zhí)行層，開(kāi)發(fā)商回籠資金的前沿陣地。他們的地位不可忽視，他們是《樓市演義》這一大片中不可或缺的演員，缺少置業(yè)顧問(wèn)的樓市將會(huì)失去應(yīng)有的精彩。
置業(yè)顧問(wèn)的出現(xiàn)不過(guò)近十年的時(shí)間，但今日今時(shí)，他們的影響已經(jīng)深入到了每個(gè)人的生活，誰(shuí)也無(wú)法避免和他們打交道，因?yàn)橘I(mǎi)房都要走這一步，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間架起一道亮麗的橋梁。作為一個(gè)特殊的銷(xiāo)售行業(yè)，置業(yè)顧問(wèn)讓許多人為之羨慕、為之傾倒。靚麗套裝，青春笑臉，他們終日周旋在買(mǎi)房人之間；誘人高薪，不凡氣質(zhì)，白領(lǐng)風(fēng)范，談笑間幾十上百萬(wàn)元的合同輕松搞定。
置業(yè)顧問(wèn)，一個(gè)年輕的行業(yè)，一個(gè)青年的行業(yè)。對(duì)他們而言，人生的職業(yè)道路剛剛起步，職業(yè)前景一片光芒。因?yàn)槟贻p，他們對(duì)自己的職業(yè)規(guī)劃有或多或少的迷茫，那么，他們的職業(yè)道路如何規(guī)劃呢？
方向一：晉升
?；銷(xiāo)售主管和經(jīng)理是每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)職業(yè)初期的首選目標(biāo)，職業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展則是銷(xiāo)售總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人。
方向二：轉(zhuǎn)崗，業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)崗主要有三方向
?；策劃方向發(fā)展。有營(yíng)銷(xiāo)策劃潛質(zhì)的人員可以向策劃方向發(fā)展，由基礎(chǔ)入門(mén)逐漸往高端發(fā)展，分別是策劃助理、策劃師、策劃經(jīng)理、策劃總監(jiān)、項(xiàng)目操盤(pán)手等。
?；商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)方面人才炙手可熱，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向之一，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是眾多有識(shí)之士的注意目標(biāo)。發(fā)展階梯是招商管理師、資產(chǎn)管理師、商業(yè)營(yíng)運(yùn)師。
?；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師等。
方向三：轉(zhuǎn)行，轉(zhuǎn)行分為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行和業(yè)外轉(zhuǎn)行
?；房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。如裝飾、設(shè)計(jì)、建筑、園林、建材等等，視個(gè)人潛力和愛(ài)好、機(jī)遇而定。
?；其他行業(yè)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的客戶層次高、知識(shí)結(jié)構(gòu)完整、專(zhuān)業(yè)技能水平高，資源豐富等特點(diǎn)，為轉(zhuǎn)入其他行業(yè)積累了堅(jiān)實(shí)的職業(yè)基礎(chǔ)。
方向四：自立門(mén)戶
?；房地產(chǎn)代理公司。近幾年中，一些代理公司創(chuàng)立者，大多是從置業(yè)顧問(wèn)起家的，很多是從銷(xiāo)售中挖掘到房地產(chǎn)職業(yè)生涯的第一桶金。
?；其他行業(yè)
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2018房地產(chǎn)工作心得體會(huì)2018