商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對(duì)有招商需求的商業(yè)項(xiàng)目以及有選址需求的品牌商家進(jìn)行的O2O(online to outline)模式的專(zhuān)業(yè)對(duì)接服務(wù),意在幫品牌商家找到合適的商鋪,幫商業(yè)項(xiàng)目招到適合的商家。
商業(yè)地產(chǎn)常識(shí) 1、商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
在現(xiàn)實(shí)生活中,我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學(xué)用語(yǔ),現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞,意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈,指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群,以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑,劃定的一系列圓形或方形區(qū)域,簡(jiǎn)言之,即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。
商圈一般按層次分為核心商圈(離消費(fèi)地最近,吸納總量50-80%顧客的范圍)、次級(jí)商圈(吸納15-25%顧客的范圍)、邊緣或輻射商圈(吸納5-25%顧客的范圍)。 商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,那些優(yōu)先選擇到該店來(lái)消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍,換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District,我國(guó)現(xiàn)有三種譯法:中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó),當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。
隨后,CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富,成為一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言,CBD應(yīng)該具備以下要素特征:它是城市的功能核心,城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中;它交通便利,人流、車(chē)流、物流巨大;它白天人口密度最高,晝夜間人口數(shù)量變化最大;它位于城市的黃金地帶,地價(jià)最高;它高樓林立,土地利用率最高。
4、購(gòu)物中心 世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是:“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?!卑ǖ貐^(qū)購(gòu)物中心、中型購(gòu)物中心、零售公園、專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心等多種形式。
通常說(shuō)的Shopping Mall,音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”,意為大型購(gòu)物中心,屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購(gòu)物中心)特指規(guī)模巨大,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體,包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。
嚴(yán)格意義上講,小于10萬(wàn)平方米的,叫做購(gòu)物中心;大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL;而大于20萬(wàn)平方米的,可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPER MALL。 5、大賣(mài)場(chǎng) 一般來(lái)說(shuō),對(duì)大賣(mài)場(chǎng)(hyper-market)的定義是:賣(mài)場(chǎng)面積至少在2500平方米以上,出售品種繁多的食品及非食用類(lèi)產(chǎn)品。
大賣(mài)場(chǎng)是多以銷(xiāo)售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨,在價(jià)格上遜于倉(cāng)儲(chǔ)式超市,但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。
6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等,其主要表現(xiàn)形式即同類(lèi)業(yè)態(tài)的匯集,大多分布在道路兩旁,同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)品種非常豐富。
特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫(xiě)字樓的底商,由于經(jīng)營(yíng)較具特色,所以除滿足社區(qū)的消費(fèi)需求外,還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域,久而久之,街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場(chǎng) 其實(shí),什么是主題商場(chǎng),目前在業(yè)界尚未有定論。
廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認(rèn)為,從理論上說(shuō),主題商場(chǎng)沒(méi)有明確的概念;但主題商場(chǎng)起碼應(yīng)該具備三個(gè)基本要素,一是發(fā)生商品交易行為;二是聚集一類(lèi)主商品,其它種類(lèi)為輔,能夠讓消費(fèi)者廣泛選擇;三是不同于專(zhuān)賣(mài)店,商場(chǎng)必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時(shí)有專(zhuān)家認(rèn)為,主題商場(chǎng)與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同,在于它以專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)為特色。
整個(gè)商場(chǎng)的商品只突出一個(gè)主題。主題商場(chǎng)是一種全新的理念,不僅是為消費(fèi)者提供商品,還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。
在經(jīng)營(yíng)理念上,則改變以往的全銷(xiāo)售模式,體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷(xiāo)控” 銷(xiāo)控,即房產(chǎn)商保留房源,一般項(xiàng)目多少都會(huì)有一定比例,留至項(xiàng)目結(jié)束再賣(mài)。
部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣(mài)光樓盤(pán)的銷(xiāo)控房,年關(guān)悄然低價(jià)入市,且價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià),眼急手快者得。在一個(gè)樓盤(pán)的產(chǎn)品當(dāng)中,由于位置、戶型等方面因素的不同,自然有優(yōu)劣好壞之分,“銷(xiāo)控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品,而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷(xiāo)售。
從而規(guī)避了這些戶型無(wú)法銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn),也有利于好的產(chǎn)品在后期賣(mài)出更高的價(jià)錢(qián)。 9、空置率 國(guó)際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有賣(mài)不出去的房子(包括開(kāi)發(fā)公司和業(yè)主賣(mài)不出去兩部分)數(shù)量,與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。
我們現(xiàn)用的空置率計(jì)算方法是,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有賣(mài)出去的商品房數(shù)量,與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。
所謂顯性空置率是指商鋪從開(kāi)發(fā)商這一步開(kāi)始,就沒(méi)有租售出去;隱性空置率則指從開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)租售出去,但后面沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值,包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦。
商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目,可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米,規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米,甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn),其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā),主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,可以打包上市,形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言,大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式,但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售,零散經(jīng)營(yíng)的模式,這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題,大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。
第一類(lèi)我們把它稱之為“沃爾瑪”模式,這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬(wàn)達(dá)”模式,這種模式在不同的城市郊區(qū),進(jìn)行大規(guī)模的拷貝,產(chǎn)品極其單一化,目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確,基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的,體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制,并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。和提到沃爾瑪一樣,沃爾瑪是全球最大的連鎖商店,萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè),走的也是這個(gè)模式,這是第一類(lèi)。
第二類(lèi)我們叫做百貨公司模式,談到百貨公司模式,目前在國(guó)內(nèi)有代表性的就是華潤(rùn)置地,即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做,產(chǎn)品也多樣化,就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品,什么都有,包括商戶、寫(xiě)字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤(pán)子里都體現(xiàn)出來(lái),這種百貨公司的模式比較多的,一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng),每個(gè)城市都有城建系統(tǒng),城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)公司,包括很多大型的開(kāi)發(fā)公司都在走這種模式,這是第二類(lèi)。
第三類(lèi)是我們叫做精品店的模式。這類(lèi)模式像萬(wàn)通一直在拼命的推行這個(gè)“美國(guó)模式”,它這種模式主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng),就像我們一樣,我賣(mài)的勞斯萊斯,可能一天就賣(mài)三輛,但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的,所以是走高端路線。
在人們?nèi)粘5男畔⒔佑|中,頻頻亮相的是開(kāi)發(fā)商、操盤(pán)手、媒體、購(gòu)房者,置業(yè)顧問(wèn)不是“主角”,難以得到鎂光燈的“洗禮”;不是主菜,盛宴也很少有他們展示的舞臺(tái)。但是,置業(yè)顧問(wèn)代表房地產(chǎn)業(yè)的終端,銷(xiāo)售的執(zhí)行層,開(kāi)發(fā)商回籠資金的前沿陣地。他們的地位不可忽視,他們是《樓市演義》這一大片中不可或缺的演員,缺少置業(yè)顧問(wèn)的樓市將會(huì)失去應(yīng)有的精彩。
置業(yè)顧問(wèn)的出現(xiàn)不過(guò)近十年的時(shí)間,但今日今時(shí),他們的影響已經(jīng)深入到了每個(gè)人的生活,誰(shuí)也無(wú)法避免和他們打交道,因?yàn)橘I(mǎi)房都要走這一步,他們?cè)陂_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間架起一道亮麗的橋梁。作為一個(gè)特殊的銷(xiāo)售行業(yè),置業(yè)顧問(wèn)讓許多人為之羨慕、為之傾倒。靚麗套裝,青春笑臉,他們終日周旋在買(mǎi)房人之間;誘人高薪,不凡氣質(zhì),白領(lǐng)風(fēng)范,談笑間幾十上百萬(wàn)元的合同輕松搞定。
置業(yè)顧問(wèn),一個(gè)年輕的行業(yè),一個(gè)青年的行業(yè)。對(duì)他們而言,人生的職業(yè)道路剛剛起步,職業(yè)前景一片光芒。因?yàn)槟贻p,他們對(duì)自己的職業(yè)規(guī)劃有或多或少的迷茫,那么,他們的職業(yè)道路如何規(guī)劃呢?
方向一:晉升
?;銷(xiāo)售主管和經(jīng)理是每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)職業(yè)初期的首選目標(biāo),職業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展則是銷(xiāo)售總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人。
方向二:轉(zhuǎn)崗,業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)崗主要有三方向
?;策劃方向發(fā)展。有營(yíng)銷(xiāo)策劃潛質(zhì)的人員可以向策劃方向發(fā)展,由基礎(chǔ)入門(mén)逐漸往高端發(fā)展,分別是策劃助理、策劃師、策劃經(jīng)理、策劃總監(jiān)、項(xiàng)目操盤(pán)手等。
?;商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)方面人才炙手可熱,同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向之一,進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是眾多有識(shí)之士的注意目標(biāo)。發(fā)展階梯是招商管理師、資產(chǎn)管理師、商業(yè)營(yíng)運(yùn)師。
?;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評(píng)估師等。
方向三:轉(zhuǎn)行,轉(zhuǎn)行分為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)行和業(yè)外轉(zhuǎn)行
?;房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。如裝飾、設(shè)計(jì)、建筑、園林、建材等等,視個(gè)人潛力和愛(ài)好、機(jī)遇而定。
?;其他行業(yè)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的客戶層次高、知識(shí)結(jié)構(gòu)完整、專(zhuān)業(yè)技能水平高,資源豐富等特點(diǎn),為轉(zhuǎn)入其他行業(yè)積累了堅(jiān)實(shí)的職業(yè)基礎(chǔ)。
方向四:自立門(mén)戶
?;房地產(chǎn)代理公司。近幾年中,一些代理公司創(chuàng)立者,大多是從置業(yè)顧問(wèn)起家的,很多是從銷(xiāo)售中挖掘到房地產(chǎn)職業(yè)生涯的第一桶金。
?;其他行業(yè)
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2018房地產(chǎn)工作心得體會(huì)2018