房屋拆遷調(diào)研報告(調(diào)研報告調(diào)研報告格式)

房屋拆遷調(diào)研報告

房屋拆遷調(diào)研報告

隨著個人的素質(zhì)不斷提高，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，報告具有語言陳述性的特點。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家收集的房屋拆遷調(diào)研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房屋拆遷是國家的工業(yè)化、城市化以及社會轉(zhuǎn)型必然要經(jīng)歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現(xiàn)了一系列維系公共利益的困境。從安徽農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚，到轟動全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領(lǐng)域矛盾的激化已經(jīng)成為擾亂社會正常秩序的風險隱患。從基礎(chǔ)層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規(guī)范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術(shù)方面完善法律術(shù)語的界定，又如何從法律實施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為我國“拆遷難”課題的破解提供一些建設(shè)性的對策。

（一）現(xiàn)行法律對“公共利益”之涵義界定不清

1、“公共利益”術(shù)語欠缺具體化的法律釋義

20xx年，修正后的現(xiàn)行憲法第13條財產(chǎn)權(quán)保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定?？v觀我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，沒有一部法律或者行政法規(guī)對什么是公共利益做出明確的界定和適當?shù)慕忉?。我國現(xiàn)行《憲法》第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄稇椃ā返?0條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！?0xx年就開始實施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規(guī)定：“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡?！钡@些條款顯然無視對個人合法合理權(quán)利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個人權(quán)利這種公共利益之間的權(quán)衡。

2、模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患

公民財產(chǎn)權(quán)的保護是《憲法》賦予公民的基本權(quán)利，政府為了公眾利益的目的可以對它進行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業(yè)開發(fā)的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權(quán)利。我國對公共利益的涵義說的非常的籠統(tǒng)和模糊，根本就沒有一個具體標準。在實踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設(shè)既可以是國防、文化、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和興辦各種社會公共事業(yè)，也有興辦各類企業(yè)從事一般經(jīng)濟活動的情況。經(jīng)濟活動尤其是微觀經(jīng)濟活動，并非都是為了公共利益的需要。城市規(guī)劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規(guī)劃，是不乏濃厚的經(jīng)營味道和商業(yè)氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業(yè)利益陳倉。

（二）房屋拆遷中法律關(guān)系主體間利益關(guān)系失衡

1、利益主體之間“權(quán)利”與“權(quán)力”的博弈

從征地拆遷領(lǐng)域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發(fā)商和被拆遷戶。開發(fā)商是以追求利潤最大化投入為目標，開發(fā)商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權(quán)在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權(quán)并非在普通公民，依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，“主體房屋價格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規(guī)定，而評估機構(gòu)及具體辦法仍有各地具體規(guī)定。”可見，決定權(quán)不在居民而在政府。因此，開發(fā)商肯定會把重點放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發(fā)商當然會傾向于其長期打交道的政府而非對其無經(jīng)濟價值的居民。

2、政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈

政府這一方拆遷的出發(fā)點是什么呢？政府會通過重新規(guī)劃改善城市面貌和交通而進行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎？利用拆遷將城市土地出讓給開發(fā)商取得豐厚利潤是一個實實在在的利益誘因。開發(fā)商給被拆遷戶的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發(fā)生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會發(fā)生沖突。

3、現(xiàn)行條例與被拆遷戶間“補償標準”與“重置成本”不對稱

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價值補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和因被拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規(guī)范性文件規(guī)定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數(shù)額，以至于拆遷補償協(xié)議的“自愿、平等協(xié)商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶得到補償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現(xiàn)實問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現(xiàn)在房價高，買房難是眾所周知的事實。

（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內(nèi)涵

在實踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著“公共利益”的.旗號，當出現(xiàn)要犧牲個人利益時，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會說是為了“公共利益”，個人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個方面思考：

1、凈化“公共利益”的主觀目的

從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業(yè)或者公共利益而進行拆遷補償；另外一種是雖然有多個目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個貧困山區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學校以解決教育資源的供需矛盾，其設(shè)立學校明顯具有公共性，與此同時，其設(shè)立學校的行為還存在另外一個目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。

2、優(yōu)化“公共利益”的客觀條件

從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發(fā)展密切相關(guān)，符合公共利益的原則。土地征用所欲實現(xiàn)的利益，

與公民生存和發(fā)展所必需的社會價值相關(guān)。人若

要生存和發(fā)展，需要一定的客觀環(huán)境和物質(zhì)作基礎(chǔ)，土地征用如果是為了實現(xiàn)這些基本條件，

則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調(diào)工程，其建設(shè)的成功與否直接關(guān)系著北方幾個省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質(zhì)，所以這項工程是與公民生存所必需的價值相關(guān)的，自然其具有很強的公共性。

（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關(guān)系

1、賦權(quán)：賦予司法機關(guān)一定的“公共利益審查權(quán)”

賦予司法機關(guān)一定的權(quán)力，對土地征用目的之公共性進行審查。根據(jù)目前的法律規(guī)定，司法機關(guān)無權(quán)對土地征用的目的進行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時，主要依據(jù)是申請者提供的建設(shè)項目計劃任務(wù)書和可行性研究報告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關(guān)一定權(quán)力對公共性進行審查，有利于保障被拆遷人的權(quán)利。

2、維序：維護公共利益與公共補償?shù)某绦虮Ｕ?/p>

公共利益與公正補償?shù)膶嶓w性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關(guān)注的重中之重。在公告之后，應(yīng)給予權(quán)利人發(fā)表意見的權(quán)利，為此有必要設(shè)立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關(guān)專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發(fā)商和被拆遷人真正實現(xiàn)自愿、平等協(xié)商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權(quán)利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補償上，也應(yīng)該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進行訴訟連打官司的渠道都沒有。

3、定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度

第一，房屋拆遷的補償標準應(yīng)當高于市場價值。

首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協(xié)商、等價有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個高于市場價的價格是合理的，是市場經(jīng)濟條件下的正?，F(xiàn)象。

其次，拆遷補償只是對有形的資產(chǎn)進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女轉(zhuǎn)學、重新適應(yīng)新的工作和生活環(huán)境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進程，最終加快公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。

第二，房屋拆遷的具體實施應(yīng)當市場化。

首先，拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質(zhì)的日益市場化和專業(yè)的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關(guān)系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協(xié)商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設(shè)成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。

其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產(chǎn)估價機構(gòu)已不再是政府的附屬機構(gòu)，其性質(zhì)已由政府部門的咨詢機構(gòu)轉(zhuǎn)化為獨立、公正、客觀的價格鑒定機構(gòu)。估價結(jié)果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不再只為某個政府機構(gòu)服務(wù)，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務(wù)。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，對擬拆遷房屋進行評估。

最后，拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農(nóng)民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現(xiàn)實收益和預(yù)期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內(nèi)裝修和其他構(gòu)筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經(jīng)營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權(quán)人得到補償，用益物權(quán)人（租賃人）也得到補償。

在經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型時期的房屋拆遷領(lǐng)域，規(guī)范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實現(xiàn)公正補償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產(chǎn)權(quán)利，來重構(gòu)征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。

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牙膏市場調(diào)研報告

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第三陣營是近年來崛起的中華（第三）、黑人（第四）、納愛斯、云南白藥、LG等組成的新興品牌，該陣營有外資、合資；也有本土企業(yè)，它們都通過細分市場、差異化營銷成功走出了第三條發(fā)展道路。

最后10%左右的市場，被眾多雜牌牙膏組成的“雜牌軍”所瓜分，隨著市場的日益成熟，這些雜牌牙膏的生存空間已大幅萎縮。

您平時會用什么牙膏

21%

28%

14%

7%

5%

3%5%3%3%3%4%

2%2%

高露潔

佳潔士黑人 中華冷酸靈黑妹兩面針六必治安利竹鹽納愛斯田七云南白藥

分析：我們調(diào)查的結(jié)果基本上與事實相符，外資品牌占據(jù)63%的份額，新興市場 的牙膏占據(jù)12%，其余由傳統(tǒng)國產(chǎn)牙膏統(tǒng)治

市場競爭環(huán)境分析

當前我國牙膏市場的競爭主要表現(xiàn)在一下方面： 1、價格：

價格競爭有所增強；國際企業(yè)力推低端產(chǎn)品，因其在高端市場已經(jīng)進入飽和程度，但低端市場對其來說是完全空白的市場。發(fā)展策略在創(chuàng)新產(chǎn)品、投放廣告的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)向降低成本、降低價格等方面。以高露潔為代表的洋品牌走高開低走的市場策略，依靠降價和不斷推出低價位產(chǎn)品的方式來競爭低端市場，形成殘酷的價格戰(zhàn)。

從區(qū)域和價格上看，

在中心城市，牙膏市場是由外資名牌和國產(chǎn)名牌占據(jù)。大眾消費的價格區(qū)間是3～4元/支，以高露潔、佳潔士、中華組成的第一集團軍占據(jù)了3元以上超過80％的市場份額，形成高度壟斷。

牙膏市場調(diào)研報告

6

在地級城市，大眾消費的價格區(qū)間是2.5元～3.5元，其中60％的市場份額被外資名牌占據(jù)，

40％的市場由國產(chǎn)名牌分割。

在縣級市場，牙膏的大眾消費價格區(qū)間已經(jīng)降到了2元～3元，國產(chǎn)品牌的市場份額已經(jīng)超過了80％，其中雜牌的市場份額已經(jīng)逐漸攀升。

農(nóng)村市場，牙膏的大眾消費只在1.5元左右，全國的牙膏農(nóng)村市場被各地的雜牌牙膏占據(jù)半壁江山，正宗的外資名牌已經(jīng)極少露面。

2.、品牌：

高低端品牌互相滲透；高檔市場已被外資品牌牢牢占有，并且樹立了良好的品牌形象，外資品牌由高檔往低檔延伸，而國產(chǎn)品牌中低檔市場份額減少只得由低檔往高檔發(fā)展。

3、廣告：

是廣告是最有效的營銷手段。各牙膏廠商除了加大廣告投入，更用心于廣告創(chuàng)新，科學的投放。

4、營銷渠道：

渠道多元化。傳統(tǒng)批發(fā)渠道的萎縮，促使企業(yè)正將銷售渠道改為扁平化結(jié)構(gòu)。銷售渠道的變化使得新興零售業(yè)態(tài)的重要性顯現(xiàn)出來。國際連鎖零售賣場的進入加劇了市場競爭，高昂的進場費用提高了進入壁壘.unjs/news/55A7326D2B226BBD.html， “終端黑洞”已經(jīng)成為企業(yè)以及經(jīng)銷商不容回避的問題。

5、牙膏品種：

牙膏品類豐富，從防蛀型牙膏一統(tǒng)天下發(fā)展到潔齒、預(yù)防、美容、保健、生物型等多種牙膏品類并存的格局。新的賣點不斷出現(xiàn)，如納愛斯的透明包裝營養(yǎng)牙齦、云南白藥的防治牙齦出血和口腔潰瘍配方、加鹽、SIO2、綠茶、蛇膽、蜂膠、中藥成分?..改進口味等等。各細分市場產(chǎn)品進入同質(zhì)化競爭階段，據(jù)悉，國內(nèi)前10位的牙膏產(chǎn)品力趨同（從原料到設(shè)備再到工藝差異化很?。?，差異最大的是銷售力和品牌力。

6、牙膏功能：

從功能上分析：國外品牌多以富含某某因子、物質(zhì)等，冠以科學頭銜；而國內(nèi)品牌多打中草藥的牌。在中藥草牙膏市場中，藍天六必治、兩面針、田七等老品牌位居主導地位，不斷推陳出新；黑妹、冷酸靈等新品牌不甘落后，競相推出新產(chǎn)品。高露潔、佳潔士等國際品牌也意識到中國的中藥牙膏市場，開始打草本牙膏概念。

牙膏市場調(diào)研報告

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總之，中國口腔清潔用品市場已經(jīng)進入細分營銷時代，產(chǎn)品多元化、多功能化是市場的總體發(fā)展趨勢。

消費者行為分析

請問您出于什么原因做出以上選擇

33%

20%

13%

9%

0%2%23%

使用效果很滿意

電視報紙經(jīng)常看到這個品牌的廣告價格便宜

同學家人朋友都在用這個網(wǎng)絡(luò)

隨便選的'

大家請注意看圖一33%指出做出對牙膏的選擇源于對效果的滿意，其次是受電視廣 告的影響，后者不用多說，而前者剛好與圖二的占46%的牙膏市場問題中的效果不明顯是不是矛盾了呢，我們說不是，圖二中的效果不明顯是針對未被自己選中的品牌而言的，而這些品牌的這一問題又是比較普遍存在的，而圖一的滿意是對自己所選品牌的滿意。

經(jīng)我們在超市所做的調(diào)查，消費者購買的主流包裝為中型包裝 ，120克（一支牙膏（120g）的終端零售價在6元以上為高檔牙膏，2-6元為中檔牙膏、2元以下為低檔牙

請問您認為現(xiàn)在的牙膏市場中存在哪些問題

12%

46%

28%

14%

價格不合理

效果不明顯廣告虛假

假冒偽劣產(chǎn)品多

圖一

圖二

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膏）和165