商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案(商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案

眾多開(kāi)發(fā)商背景不同，在市場(chǎng)好或壞的時(shí)候，對(duì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)理解和需求是不同。市場(chǎng)好的時(shí)候，專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)和公司只是開(kāi)發(fā)商為了省時(shí)、省費(fèi)、費(fèi)力的工具。而市場(chǎng)壞的時(shí)候，專業(yè)團(tuán)隊(duì)和公司則是開(kāi)發(fā)商必需依重的大腦和開(kāi)發(fā)成功的支點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的顧問(wèn)公司也從市場(chǎng)好的時(shí)候的重銷售轉(zhuǎn)而市場(chǎng)壞的時(shí)候重商業(yè)運(yùn)營(yíng)，當(dāng)然，最佳的專業(yè)顧問(wèn)公司是從策劃、規(guī)劃、銷售、招商、運(yùn)營(yíng)一條龍服務(wù)，但在國(guó)內(nèi)，目前95%的公司是銷售公司和招商運(yùn)營(yíng)公司割裂運(yùn)作的。因此，一個(gè)有策劃、銷售、執(zhí)行、招商、運(yùn)營(yíng)都很強(qiáng)的專業(yè)公司，則是2010年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主角?；洯偡康禺a(chǎn)正是兼顧這兩方面的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

本公司從以下幾個(gè)方面為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供如下優(yōu)質(zhì)服務(wù)：

1、大型商業(yè)地塊的整體運(yùn)作：規(guī)劃、策劃、運(yùn)營(yíng)一個(gè)10萬(wàn)平方米以上，商業(yè)面積5萬(wàn)平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有統(tǒng)一，有效，獨(dú)特的商業(yè)定位，一般無(wú)法取得市場(chǎng)立足點(diǎn)。更不要說(shuō)開(kāi)發(fā)成功。本公司首先在設(shè)計(jì)規(guī)劃上對(duì)國(guó)內(nèi)、外商業(yè)地產(chǎn)有深刻理解、研究，從而使項(xiàng)目具有前瞻性、實(shí)用性、市場(chǎng)導(dǎo)向性;其次有效整合國(guó)內(nèi)、外大型商業(yè)連鎖企業(yè)如：太平洋、新世界、蘇寧、國(guó)美、宜家、麥德龍、紅星美凱龍、星巴克咖啡、酒店等，能為雙方建立一個(gè)平等的合作平臺(tái)(現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)這些連鎖商業(yè)企業(yè)讓步多多，已大大損害自身利益)。同時(shí)綜合平衡主力店與次主力店、餐飲、休閑的比例，為項(xiàng)目在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)典定商業(yè)、人氣、價(jià)格、價(jià)值基矗

2、大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的次業(yè)態(tài)招商運(yùn)營(yíng)：許多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤以為有了主力店，特別是主力超市如沃爾瑪?shù)?，?xiàng)目成功就萬(wàn)事大吉了。卻不知道目前主力店在運(yùn)作上，除了給該項(xiàng)目帶來(lái)人氣，知名度之外，卻同時(shí)扼殺次主力店生存空間，從而出現(xiàn)主力店超市人氣旺，次主力店卻是空蕩蕩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在今天的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是隨處可見(jiàn)，本公司不僅能有效規(guī)劃、恰當(dāng)組合各業(yè)態(tài)配比，還能成功運(yùn)作適合次主力店的業(yè)態(tài)。如：重慶百貨大樓商業(yè)業(yè)態(tài)，家居生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，時(shí)尚街業(yè)態(tài)等，確保項(xiàng)目成功。

3、城郊、開(kāi)發(fā)新區(qū)或三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：這類項(xiàng)目有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是人氣可能不足，或購(gòu)買力低或時(shí)尚化程度不夠。運(yùn)作這類項(xiàng)目，商戶資源和對(duì)市場(chǎng)把握度是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。本公司數(shù)千家商戶資源是優(yōu)勢(shì)所在。

4、“回鍋肉”型的項(xiàng)目：由于種種原因，定位不當(dāng)或運(yùn)作時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)，或開(kāi)發(fā)商輕視商業(yè)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不到一年，就出現(xiàn)撤柜、減租、免租、賠償?shù)鹊葐?wèn)題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在的，也是開(kāi)發(fā)商最頭疼的'問(wèn)題，如何解決?怎么解決?用多大成本解決?這是需要專業(yè)、智慧、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力的，本公司在這方面有很強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和操作技能。

5、城市中心小而精的項(xiàng)目：城市中心小精的項(xiàng)目，高回報(bào)率是開(kāi)發(fā)商最大愿望，但商業(yè)定位的準(zhǔn)確性與否則是該項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)鍵。這也是本公司能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之一。

6、融資：資金斷裂是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商頭疼的事之一，如何融資?在哪里融資?怎么融資成本、風(fēng)險(xiǎn)最低?

當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)的內(nèi)涵是解決地產(chǎn)銷售的前提，因此，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，商業(yè)的核心定位及商業(yè)元素有效整合是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、價(jià)值最大化的前提和基礎(chǔ)，也是商鋪銷售的核心賣點(diǎn)，以往通過(guò)空洞的商業(yè)口號(hào)，項(xiàng)目色彩包裝、項(xiàng)目外形包裝、項(xiàng)目文字說(shuō)辭等手段已不能滿足商業(yè)地產(chǎn)銷售的更高需求，因?yàn)楝F(xiàn)在的商鋪投資者60%以上均不是首次投資，他們的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、眼光、投資經(jīng)歷等都不能與3-5年前同日而語(yǔ)，因此，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作必須首先解決商業(yè)的核心內(nèi)容，解決商業(yè)所帶來(lái)的人氣問(wèn)題，這也是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不更重視項(xiàng)目的商業(yè)內(nèi)涵及運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)水準(zhǔn)，所以，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀服務(wù)商應(yīng)該是基于商業(yè)運(yùn)作背景、豐富客戶資源、超強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷售經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司。

當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目另一個(gè)特點(diǎn)是購(gòu)物中心郊區(qū)化，由于眾多政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化的原因，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在非核心商圈營(yíng)造一個(gè)新的商業(yè)綜合體，而購(gòu)物中心則是該綜合體的核心，購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)作只是為商業(yè)地產(chǎn)做一個(gè)道具，開(kāi)發(fā)商目的還是為了項(xiàng)目的銷售、回報(bào)及項(xiàng)目的價(jià)格、價(jià)值增值，但問(wèn)題是如何用好這個(gè)道具是目前很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所沒(méi)有認(rèn)清的。表現(xiàn)為：

1、做商業(yè)是被動(dòng)性的行為，從心理上、資金上、人才上、時(shí)間上……都是被動(dòng)的。

2、商業(yè)與銷售的重視程度上，商業(yè)始終是次要的，原因是商業(yè)必須先付出，而銷售可以迅速回籠巨額資金，所以重視銷售。

3、商業(yè)與銷售的操作難度上，始終沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)是高難度、低回報(bào)、持續(xù)性的行業(yè)，所以，商業(yè)操作模式與銷售操作模式是完全不同的套路。

4、只有基于商業(yè)運(yùn)作背景、豐富客戶資源、超強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也能整合過(guò)往單一銷售經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司才能解決目前商業(yè)地產(chǎn)的核心問(wèn)題。

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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理

導(dǎo)語(yǔ)： 商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)論成敗。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何運(yùn)營(yíng)成功，品牌化、模式化、資產(chǎn)化是其關(guān)鍵因素(KSF)。商業(yè)地產(chǎn)往往是某一個(gè)細(xì)節(jié)就毀了一個(gè)項(xiàng)目。做商業(yè)地產(chǎn)如果只是賣土地加上建筑，再是利潤(rùn)，是賣不掉的，沒(méi)有產(chǎn)生一種商業(yè)價(jià)值，這種商鋪會(huì)變成傷害商鋪。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理

1.預(yù)算目標(biāo)可控

商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算目標(biāo)的編制更為復(fù)雜，同樣是收支兩條線，商業(yè)地產(chǎn)的收入預(yù)算目標(biāo)需分為銷售收入和租金收入;支出預(yù)算目標(biāo)需分為開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本和三大費(fèi)用。其中“租金收入預(yù)算目標(biāo)”和“運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)”的編制及過(guò)程控制顯得尤為重要。

首先，基于合同的預(yù)算編制思路。L企的租金預(yù)算目標(biāo)是基于每個(gè)商鋪的每個(gè)合同來(lái)編制，如果存在空鋪情況，則通過(guò)“預(yù)計(jì)合同”的方式解決。

其次，預(yù)計(jì)合同服從整體租金規(guī)劃?？珍佀鶎?duì)應(yīng)的“預(yù)計(jì)合同”租金規(guī)劃，取決于此商鋪所對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如果此鋪規(guī)劃為餐飲業(yè)態(tài)，則需參照餐飲業(yè)態(tài)的租金規(guī)劃目標(biāo)，來(lái)倒算出此商鋪今年必須貢獻(xiàn)的租金收益，從而推導(dǎo)出最遲開(kāi)業(yè)的時(shí)間要求。

再次，四個(gè)維度把關(guān)預(yù)算目標(biāo)。各商鋪對(duì)應(yīng)的租金預(yù)算目標(biāo)確定后，在簽訂合同的過(guò)程中，基于預(yù)算單價(jià)、保底收入、上手合同價(jià)格、同樓層同業(yè)態(tài)最高租金水平等四個(gè)維度，與合同價(jià)進(jìn)行對(duì)比，決定是否審批此合同。

最后，租賃政策實(shí)時(shí)監(jiān)控。如果有新的租賃政策出臺(tái)，L企還將各合同執(zhí)行的情況與租賃政策進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)，找到與租賃政策不吻合的點(diǎn)。

二是運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算管控體系。

首先，基于項(xiàng)目將運(yùn)營(yíng)成本分成三大類。L企的運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)的編制基于合理、規(guī)范的運(yùn)營(yíng)成本科目樹(shù)來(lái)編制，將運(yùn)營(yíng)成本分為運(yùn)營(yíng)整改、推廣和招商三大部分，按照項(xiàng)目維度編制后，由商管公司統(tǒng)一匯總。

其次，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)成本科目確?？趶揭恢?。L企專門制定商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本管理制度，將實(shí)際業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)成本科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，確保不同項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本歸類的統(tǒng)一性。

再次，兩道關(guān)卡把關(guān)確保運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)不被突破。第一關(guān)是付款申請(qǐng)時(shí)，將付款申請(qǐng)金額與運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)相比對(duì)，控制不超目標(biāo);第二關(guān)是實(shí)際付款時(shí)，再綜合審視。此外，允許季度間的運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)騰挪。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，可能會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)情況而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)被突破。此時(shí)，L企允許單季度運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)被突破，但是，需在隨后幾個(gè)季度中削減運(yùn)營(yíng)成本預(yù)算目標(biāo)，確?？傤A(yù)算目標(biāo)不被突破，這樣充分體現(xiàn)政策靈活性。

2.運(yùn)營(yíng)指標(biāo)可控

首先，建立分級(jí)的KPI監(jiān)控體系。對(duì)于L企而言，將集團(tuán)整體的KPI指標(biāo)分成四個(gè)層級(jí)(圖1)，便于不同層級(jí)的管理者予以重點(diǎn)關(guān)注。在此分類的基礎(chǔ)上，通過(guò)各種類型的可視化界面，對(duì)KPI指標(biāo)進(jìn)行全面監(jiān)控，確保公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)狀況了如指掌。

其次，對(duì)重點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行專項(xiàng)管理。如對(duì)“客流量”和“營(yíng)業(yè)額”這兩個(gè)核心指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以便我們識(shí)別各商鋪的經(jīng)營(yíng)效益，適時(shí)進(jìn)行業(yè)態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。這兩個(gè)指標(biāo)可進(jìn)行專門監(jiān)管，得出報(bào)表，從而可以直觀了解促銷活動(dòng)、天氣、節(jié)假日對(duì)商家營(yíng)業(yè)額及客流的影響，據(jù)此制定出合理的運(yùn)營(yíng)措施，保障商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

再次，對(duì)異常指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，除了實(shí)時(shí)關(guān)注正常的日常經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還有幾個(gè)非常重要的異常指標(biāo)需要我們實(shí)時(shí)監(jiān)控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指標(biāo)超過(guò)公司的預(yù)警線，則需對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注和分析，制定針對(duì)性解決措施。

3.現(xiàn)金流可控

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略?？梢詤⒖甲裱韵氯齻€(gè)等式：可售型物業(yè)的銷售收入=持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、訂單資金=開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)備金、租金+物業(yè)費(fèi)+停車場(chǎng)收入=資本化利息。

其次，可以通過(guò)信息化平臺(tái)，對(duì)整體現(xiàn)金流進(jìn)行完整分析，通過(guò)對(duì)已知現(xiàn)金流的了解，對(duì)將來(lái)的現(xiàn)金流發(fā)生情況進(jìn)行合理預(yù)估。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理

一、學(xué)會(huì)融資。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作。新型商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)之后都必然經(jīng)歷一個(gè)從虧損到盈利的養(yǎng)鋪過(guò)程。

如果商業(yè)定位不準(zhǔn)確、商業(yè)人氣淡，就勢(shì)必造成投資的風(fēng)險(xiǎn)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

一是商業(yè)和地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期牽手商業(yè)。

形成地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，引起了眾多企業(yè)和消費(fèi)者的關(guān)注。只有商業(yè)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，才能支持商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

二是先融資后投資。

商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)：如果你把市場(chǎng)投資起來(lái)，從初期到旺盛期五年是不可少的，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道很單調(diào)，所以在項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候就開(kāi)始融資。第一是賣掉一部分，邊賣邊開(kāi)發(fā),這是一個(gè)融資渠道。第二利用一些商業(yè)機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和施工企業(yè)的合作，轉(zhuǎn)嫁一部分風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)融資的情況來(lái)決定投資的額度和投資的速度。

三是業(yè)態(tài)組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣;但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

二、建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式從傳統(tǒng)的單一批發(fā)模式發(fā)展為批零兼營(yíng)的新型、綜合運(yùn)營(yíng)模式。盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局去推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)化，一是要充分的規(guī)劃好各業(yè)態(tài)之間的在一個(gè)市場(chǎng)中的比例。二是所確定的業(yè)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心;三是特色定位。因?yàn)轫?xiàng)目的'定位是開(kāi)發(fā)的前提;特色是可以體現(xiàn)在很多方面的，比如業(yè)態(tài)與檔次的結(jié)合、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、多業(yè)態(tài)綜合、業(yè)態(tài)與文化的結(jié)合等等。

三、建筑風(fēng)格的良好合理設(shè)計(jì)

由于國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)界沒(méi)有現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)賣場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)范與施工標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)的許多開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，往往缺乏與零售商充分的前期溝通合作，許多大型商用物業(yè)存在設(shè)計(jì)硬傷，如物業(yè)凈空層高偏低，樓面荷載力不夠，貨梯不夠噸位，未考慮自動(dòng)斜行電梯安裝位等等，以致眾多商用物業(yè)根本無(wú)從談起商業(yè)空間與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的匹配了。

四、專業(yè)的統(tǒng)一管理;提升商業(yè)價(jià)值。

為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問(wèn)題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等;統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。統(tǒng)一的營(yíng)銷策劃包括全年節(jié)假日、重大節(jié)慶日、行業(yè)旺、淡季營(yíng)銷推廣活動(dòng)的統(tǒng)一策劃與組織，廣告宣傳及內(nèi)外整體氣氛的營(yíng)造;統(tǒng)一物業(yè)管理包括市場(chǎng)的公共區(qū)域及交易環(huán)境秩序維持，治安防范、消防安全等;統(tǒng)一公共區(qū)域環(huán)境美化布置，清潔保潔及綠化養(yǎng)護(hù);統(tǒng)一設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理。

五、建立電子商務(wù)平臺(tái);實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)。

互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的開(kāi)放性、輻射力、低成本、高效率的點(diǎn)，買賣雙方在網(wǎng)上直接交易，縮短了供求之間的距離，使交易范圍急劇放大;大量減少中間環(huán)節(jié)，降低銷售成本和購(gòu)買成本。充分發(fā)揮這種新型的貿(mào)易形式所具有的價(jià)值，促使高速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與信息化結(jié)合起來(lái)，以信息化帶動(dòng)整體運(yùn)營(yíng)體系，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最終的跨越式發(fā)展。在業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)形式上互補(bǔ)互動(dòng)，形成國(guó)際國(guó)內(nèi)、網(wǎng)上網(wǎng)下良性循環(huán)的交易大平臺(tái)。良好的物流系統(tǒng)順暢物流交通體系，統(tǒng)一到位的商業(yè)管理，為市民和商家營(yíng)造了一個(gè)舒適、現(xiàn)代的采購(gòu)空間，創(chuàng)造了理想的一站式批發(fā)零售中心。

六、先招商、經(jīng)營(yíng)后銷售。

沒(méi)有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法形成商業(yè)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。招商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性已經(jīng)得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)同，按照招商、經(jīng)營(yíng)和銷售的循序進(jìn)行，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展，乃至興旺。有助于開(kāi)發(fā)商清晰思路，對(duì)招商的輕重緩急和商家的價(jià)值關(guān)系做出準(zhǔn)確的判斷。

七、先品牌后賺錢是商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，我有一個(gè)很強(qiáng)烈的理念，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)的過(guò)程。當(dāng)商品供應(yīng)量很大的時(shí)候，他的品牌就會(huì)有價(jià)值，中國(guó)出了這么多的服裝，紹興都是服裝城，但你買了一百件還不及一個(gè)LV包的價(jià)格，這就是品牌的效應(yīng)。中國(guó)品牌想占有一席之地，想取得利潤(rùn)，如果缺乏品牌利潤(rùn)，成功的可能性比較小，商業(yè)地產(chǎn)要取得市場(chǎng)的共識(shí)，你只要取得了市場(chǎng)的共識(shí)之后，才能取得成功。商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)過(guò)程是：合理定位、 突出個(gè)性、要融入城市文化系統(tǒng)、注重盈利、創(chuàng)造經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、商業(yè)地產(chǎn)的品牌推廣。要絲絲入扣，關(guān)心到每一個(gè)細(xì)節(jié)。