蘋果醋市場調(diào)研報告(市場的調(diào)研報告)
蘋果醋市場調(diào)研報告
蘋果醋市場調(diào)研報告
一、蘋果醋調(diào)研背景
果醋產(chǎn)品的商業(yè)開發(fā)從20世紀80年代末開始起步，隨著果醋營養(yǎng)、保健作用的不斷挖掘和發(fā)現(xiàn)，消費者已逐漸認識并開始接受果醋產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)有了一定的市場。而蘋果醋因其原料豐富、生產(chǎn)工藝簡單、用途廣泛、功效卓越，已經(jīng)成為果醋家族中的重要一員，其產(chǎn)量及所占比重正節(jié)節(jié)攀升。
1、國際市場
在國外，特別是歐美、日本等發(fā)達國家，有關(guān)果醋調(diào)味品、果醋保健品等產(chǎn)品種類較多，用途廣泛。人們對果醋的價值認識、產(chǎn)品開發(fā)已相當深入。蘋果醋市場較成熟，規(guī)模較大，且發(fā)展較快，蘋果醋作為一種營養(yǎng)、保健型調(diào)味品，已經(jīng)得到廣大消費者的認可與青睞，目前高檔蘋果醋調(diào)味品、蘋果醋保健品等果醋產(chǎn)品在歐美、日本等發(fā)達國家市場廣闊。
2、國內(nèi)市場
2.1 第一階段
國內(nèi)早在90年代初，曾掀起過一段時間的醋酸飲料熱，醋酸飲料被譽為是繼碳酸飲料、飲用水、果汁和茶飲料之后的“第-四-代”飲料，但是由于當時價格昂貴，市場切入點不準，宣傳力度不夠，以及人們消費觀念，生活水平等因素制約，沒有持續(xù)多久，很快便銷聲匿跡。
2.2 第二階段
近年來，國內(nèi)正面臨果醋飲料的第二次商業(yè)開發(fā)機遇，不少廠家已開始嘗試生產(chǎn)蘋果醋飲料及其它果醋飲料。此階段的果醋市場有以下幾個特點
（1）目前市場影響力較大的廠家大部分是以配制濃縮型蘋果醋飲料為主，真正發(fā)酵蘋果醋飲料很少，且產(chǎn)品包裝成本較高，銷售情況大都不理想。
（2）目前，適合于現(xiàn)在的大眾化市場，針對普通消費者的高品位、中低價位的能夠直接飲用的保健清涼型蘋果醋飲料的普通消費市場基本上還是空白，潛力巨大。
（3）針對特定的人群（如中老年人、婦女）、特定的場所（飯店、酒吧）濃縮型蘋果醋飲料等也有較大的市場。
（4）蘋果醋保健品和調(diào)味品由于技術(shù)含量高、成本高等原因還不具備進一步開發(fā)的時機。
3、結(jié)論
由此可見，國內(nèi)飲料市場空間巨大，蘋果醋飲料已進入市場導入期，目前市場基本上還是空白，沒有任何壟斷性的著名品牌。
二、蘋果醋調(diào)研內(nèi)容
1、調(diào)查時間
2015-3-15至2015-4-13日
2、調(diào)查地點
重慶地區(qū)
3、調(diào)研目的
通過對消費者及大型超市、酒店及各餐飲場所的調(diào)查，了解中山市創(chuàng)康食品企業(yè)有限公司經(jīng)營的“蘋果醋”以及“草莓醋”飲料的目前在重慶市區(qū)的市場和潛在市場的情況。通過向消費者展開調(diào)查了解大多數(shù)消費者對飲料種類的需求和對我們樂醋坊產(chǎn)品的了解程度以及有無使用過我們的產(chǎn)品，通過對大型超市、酒店及餐飲業(yè)負責人的調(diào)查了解我們產(chǎn)品的未來的發(fā)展前景。
4、調(diào)查對象
針對重慶市內(nèi)的各個年齡階段不同行業(yè)的的消費者，大型超市，酒店及餐飲行業(yè)的負責人。
5、調(diào)研方法
（1）街頭搜索式調(diào)查。
（2）走訪各大型超市、酒店及餐飲場所。
（3）對重慶市各中學進行抽樣調(diào)查。
（4）電話調(diào)研，訪問自己的朋友。
（5）網(wǎng)上調(diào)研，運用聊天工具對重慶地區(qū)網(wǎng)友進行針對性調(diào)研。
6、調(diào)查人員
組長：余莉花
組員：史云峰、周陳豪、趙仁溥、薛皎
三、蘋果醋調(diào)研結(jié)果分析
1、飲料購買場所概況
在飲料的購買場所方面，有42%的消費者會選擇在大型超市批量購買，選擇在便利店或路邊攤點隨意購買的占29%；有13%的消費者會選擇由家人或他人購買，也有16%的消費者選擇其他方式購買。
2、消費者最感興趣的飲料概況
一般來說在消費者最感興趣的飲料方面，我們得到了如下調(diào)研結(jié)果：
最感興趣飲料型 碳酸飲料 茶飲料、水飲料 功能飲料 營養(yǎng)型飲料 所占比例 37% 18% 3% 42%
調(diào)查結(jié)果顯示：隨著人們的物質(zhì)生活越來越好，對健康的要求也越來越高，大多數(shù)消費者對營養(yǎng)型飲料情有獨鐘。一部分人選擇了茶飲料和水飲料，而碳酸飲料雖然所占市場份額比較大，但也隨著人們健康意識的增強而市場慢慢變小，只有極少數(shù)人選擇了功能型飲料，而在這些人當中以學生當中的體育特長生以及健身愛好者居多。
3、消費者可接受的價格范圍
消費者可接受的500毫升營養(yǎng)型飲料的價格范圍一般在：
價格范圍 2-3元 3-4元 5-6元 6-8元 8元以上 所占比例 46% 31% 14% 6% 3%
根據(jù)中國消費者的購買習慣來說，一般都向往物美價廉的商品，所以低價和打折的商品在益陽當前的消費市場中時占據(jù)比較大的優(yōu)勢的。在湘貴的品牌還沒深入到消費者心中時，我們建議采取低價策略，等湘貴的商品在顧客心中留下印象時再來選擇以品牌效應(yīng)拉動價格！
4、消費者心目中最受歡迎的飲料類型
消費者心目來最受歡迎的飲料依然是營養(yǎng)型飲料，茶飲料和水飲料次之，而碳酸飲料是否會受到營養(yǎng)型飲料的“排擠”，功能飲料的前景又如果，我們來看下面一組數(shù)據(jù)就能一目了然了。
將來最受歡迎飲料類型 碳酸飲料 茶飲料、水飲料 功能飲料
所占比例 21% 32% 6% 營養(yǎng)型飲料 41%
5、樂醋坊蘋果醋在重慶消費者中的知曉程度
對于是否知道樂醋坊。有40%的消費者不知道樂醋坊；有48%的消費者知道但不是太了解，只有12%的消費者知道且比較了解樂醋坊.而對樂醋坊所經(jīng)營的“草莓醋”,有44%的消費者知道但未喝過；23%的消費者喝過且感覺良好；有19%的消費者喝過但感覺一般；只有4%的消費者不知道該品牌.至于樂醋坊的“蘋果醋”，我們可以從以下數(shù)據(jù)中看出，蘋果醋在重慶地區(qū)的潛在市場還是有的，只是醋飲料的觀念還沒有完全滲入重慶消費者的心中，樂醋坊想要打入重慶市場還有一段路要走！
蘋果醋印象 不知道 知道但未偶爾喝 經(jīng)常喝，感覺喝過蘋果醋，喝過蘋果醋喝過所占比例 22% 18% 較好 27% 16% 感覺好 9% 感覺一般 8%
6、重慶經(jīng)銷商對蘋果醋的態(tài)度
對經(jīng)銷商的調(diào)查中得知,一般的經(jīng)銷商店鋪中都有銷售白酒、紅酒、飲料等，也有銷售蘋果醋飲料。但蘋果醋似乎還沒有進入重慶市場，在重慶各大超市以及酒店中我們暫時還沒有發(fā)現(xiàn)樂醋坊蘋果醋，但還是有一部分經(jīng)銷商對于樂醋坊的“蘋果醋”還是比較感興趣的，如果可能的話，希望能夠經(jīng)營該商品！根據(jù)調(diào)查結(jié)果來看，如果樂醋坊的蘋果醋要進入重慶市場的話，它的最大的競爭對手應(yīng)該是“天地壹號”牌的蘋果醋，主要以便利店或者超市來鋪貨這是目前重慶市場上銷路最廣的蘋果醋了！樂醋坊“蘋果醋”要進入重慶這個市場的話還是有很大潛力的！
四、蘋果醋調(diào)查結(jié)論
歷時一個月調(diào)研活動不僅讓我們了解了整個重慶地區(qū)消費者對各種飲料的需求情況和潛在的需求，更鍛煉了我們的能力，不管是交際方面的還是組織能力。在調(diào)研過程中出現(xiàn)的一些問題，如：消費者的不配合，調(diào)研方法的不當，更加促使我們改進自身的不足，朝著成為一名優(yōu)秀的市場調(diào)研人員靠攏。
隨著蘋果醋這種飲料的越來越盛行，它在人們生活中所產(chǎn)生的影響力也越來越大，而樂醋坊的蘋果醋作為蘋果醋中的頗具實力的代表之一，在重慶市場上的市場份額也越來越大，隨著樂醋坊的產(chǎn)品線的增加，相信樂醋坊這個品牌的效應(yīng)也會升入消費者心中。希望通過此次調(diào)研樂醋坊能重慶的飲料市場有一個初步的認識，而重慶這個巨大的潛力市場也等著我們的樂醋坊去挖掘。
康碧特蘋果醋市場分析報告
一 企業(yè)介紹
重慶康碧特食品有限公司，建于2012年9月，位于國家5A級旅游城——重慶巫山。屬于政府招商引資企業(yè)，具有獨立的法人資格，項目全部建成后，年產(chǎn)值可達5億元。公司生產(chǎn)面積15000平方米（一期），固定資產(chǎn)投入8000萬元（分三期），現(xiàn)有從業(yè)人員150人，擁有精良的飲料研發(fā)、生產(chǎn)、加工設(shè)備，現(xiàn)代化的灌裝生產(chǎn)線及完備的檢測手段，年生產(chǎn)能力可達30萬噸。公司前身為湖北康碧特食品有限公司，始建于1982年5月，旗下有食品公司、大型酒店、旅行社、度假村等，固定資產(chǎn)投入1.5億元。公司生產(chǎn)的“康碧特”牌飲品榮獲“第十六中國食品博覽會金獎”。公司先進的生產(chǎn)技術(shù)結(jié)合高效的經(jīng)營模式，制定了高起點，高定位，高品位的發(fā)展思路。先后引進桶裝水和小瓶水生產(chǎn)線、果汁生產(chǎn)線、易拉罐生產(chǎn)線、蘋果醋飲料生產(chǎn)線，后期計劃引進玻璃瓶生產(chǎn)線、奶制品生產(chǎn)線，沙棘汁生產(chǎn)線，同時把思路擴展到開發(fā)當?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品深加工上，并借助香港亞馬遜集團公司的研發(fā)技術(shù)和銷售網(wǎng)絡(luò)平臺，實行產(chǎn)品多元化，走向全國，面向世界！
二．蘋果醋市場分析
1 蘋果醋在國外市場狀況
果醋在國外，特別是歐美、日本等發(fā)達國家，有關(guān)果醋調(diào)味品、果醋保健品等產(chǎn)品種類較多，用途廣泛。 90年代美國的醋年產(chǎn)量為
5.6億升，其中蒸餾醋4.3億升，蘋果醋0.93億升，占總醋產(chǎn)量的
16.7％；加拿大年產(chǎn)0.65億升醋；其中蘋果醋0.09億升，占總醋產(chǎn)量的13.6％。英國年產(chǎn)醋1.0億升，其中蘋果醋約0.1億升，占總醋產(chǎn)量的10%；現(xiàn)在僅北美蘋果醋年產(chǎn)量就達2.6億升。在發(fā)達工業(yè)國家，每年每人平均消費2升醋（5％醋酸含量）；在日本，70年代末就將果醋納入國家標準，果醋生產(chǎn)已經(jīng)有了一定的規(guī)模，并于80年代掀起保健醋熱潮，僅在1982至1986年5年間就至少有39種62個品牌的新品果醋上市，蘋果醋經(jīng)常名列熱銷食品“金榜”。 可見，發(fā)達國家的蘋果醋市場較成熟，規(guī)模較大，且發(fā)展較快，蘋果醋作為一種營養(yǎng)、保健型調(diào)味品，已經(jīng)得到廣大消費者的認可與青睞，目前高檔蘋果醋調(diào)味品、蘋果醋保健品等果醋產(chǎn)品在歐美、日本等發(fā)達國家市場廣闊。
2蘋果醋在國內(nèi)的現(xiàn)狀
在我國，蘋果醋主要產(chǎn)區(qū)在河南，目前河南市場上有100多個蘋果醋品牌，生產(chǎn)企業(yè)上百家，上規(guī)模的蘋果醋企業(yè)卻很少，目前有一定規(guī)模品牌主要有駐馬店的原創(chuàng)、三門峽靈寶的遠村、洛陽的窖藏、鄭州的世錦、新鄉(xiāng)的和絲露、焦作的淼雨一枝綠、開封的三峰、周口的百吉利，濟源的中沃，另外還有山東煙臺的綠杰，廣州的天地一號。河南的蘋果醋產(chǎn)銷量在全國處于領(lǐng)先地位，年產(chǎn)銷量在3億元人民幣以上。
隨著蘋果醋逐漸被消費者接受，國內(nèi)果醋飲料正面臨重新洗牌和新發(fā)展局面，很多廠家已開始生產(chǎn)蘋果醋飲料及其它果醋飲料。但是目前市場蘋果醋大部分是以配制濃縮型蘋果醋飲料為主，真正發(fā)酵蘋
果醋飲料很少。從目前蘋果醋的市場發(fā)展看，其市場空間很大。因為我國飲料需求量持續(xù)增長。1998年我國人均飲料消費量達到9.6kg，是80年代初期的30倍以上，年平均增長超過15％，年絕對增量超過100萬噸，目前我國飲料產(chǎn)銷量超過3000萬噸。而目前我國蘋果醋市場占有率不足飲料市場的1%，與國外的11%市場占有率相比還有很大的差距，目前全國蘋果醋年銷售總額預計在20億人民幣左右。雖然目前蘋果醋市場份額較低，但有專家預測品蘋果醋市場未來前景還是比較樂觀，若按國外蘋果醋市場容量預測，蘋果醋的市場容量在200億人民幣以上。蘋果醋飲料將成為繼碳酸飲料、水飲料、茶飲料、果汁飲料和功能性飲料之后的“第六代黃金飲品”，由此可見，我蘋果醋飲料市場空間巨大，剛進入市場導入期階段，雖然有一些大品牌如匯源開始進入這一領(lǐng)域，但目前市場還沒有壟斷性的全國性品牌出現(xiàn)，可能這也是蘋果醋成長比較緩慢的原因吧。
三．蘋果醋飲料為什么難銷的`原因分析
果醋飲料于1997年“驚艷”面世之初，被稱為是繼碳酸飲料、
水飲料、茶飲料、果汁飲料和功能飲料之后的“第六代黃金飲品”，然而十幾年來的發(fā)展，果醋飲料時有高-潮，卻又降溫迅速，始終進入不了主流。2015年雖然有維嘉思（華生堂）、天地壹號、樂天華邦、海天、原創(chuàng)、正點酷等企業(yè)紛紛加大了“掘金”力度，媒體也對果醋行業(yè)給予了熱情關(guān)注，但行業(yè)的集體性營銷迷失毫無改善的跡象，所以你只要深入終端看一看，就可發(fā)現(xiàn)果醋飲料的銷售并不樂觀。
然而十年生聚，至2015年，整個行業(yè)的銷售規(guī)模只有6億多元，
全國近千家大大小小的果醋生產(chǎn)企業(yè)，卻沒有產(chǎn)生一個強勢品牌，銷售額過千萬的都屈指可數(shù)，只有廣東天地壹號銷售額有一億多元，且其以陳醋飲料為主，蘋果醋推出并不久。 果醋飲料如侏儒般成長，以至被業(yè)內(nèi)稱為“過氣行業(yè)”、“叫好不叫座”，甚至被指為“一潭死水”，果醋飲料在國內(nèi)外飲料市場的占有率都極低，多年來時有高-潮，卻又降溫迅速，始終進入不了主流。
那么，到底是什么原因，使果醋飲料難以突破發(fā)展瓶頸？下面
我總結(jié)了幾點原因： 第一，品類創(chuàng)新“貨品化”。不可否認，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準，產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，魚目混珠，給果醋行業(yè)的健康發(fā)展造成了相當大的困擾。為此，由全國食品工業(yè)標準化技術(shù)委員會飲料分委會負責的《果醋飲料》國家標準征求意見稿于2015年10月發(fā)布，意圖規(guī)范醋飲行業(yè)，加速行業(yè)洗牌。該標準明確規(guī)定，果醋飲料須用經(jīng)發(fā)酵制成的果醋制成，產(chǎn)品標識名稱應(yīng)由“發(fā)酵型”、“水果名稱”和“醋飲料”三部分組成， 第二，“果醋”這個品類名稱，是阻礙消費者接受果醋飲料、限制果醋行業(yè)發(fā)展的罪魁禍首! 從消費者的心智來看，“果醋”這個字眼首先觸發(fā)的是大腦中對“醋”的固有認知，而醋除了作為調(diào)味品為人所需之外，其強烈的酸味刺激給人的感覺并不好，“吃醋”在平時被人們視作貶義詞，把醋搞成飲料會讓首次接觸的人有一點新奇感，但遠不能改變?nèi)藗儗Υ椎呢撁媛?lián)想。第三，定位模糊。果醋飲料色如琥珀，氨基酸和有機酸豐富，具有多種保健作用，如美容養(yǎng)顏、減肥、解油膩、增強消化功能、醒酒護肝、殺菌抗病毒、預防衰老、消除疲勞、軟化血管、防治高血壓、抗癌、
保持皮膚光滑滋潤等。這么多的功能，使醋飲的定位問題異常棘手，是醋、保健飲料、功能飲料、營養(yǎng)飲料、普通大眾飲料、時尚飲料或者其它飲料？營銷人員莫衷一是，企業(yè)無所適從。無庸質(zhì)疑，定位不準是影響醋飲發(fā)展的重要原因。人的心智喜歡簡單、明確，厭惡復雜、混亂。要是王老吉只定位于成為涼茶的代表，而沒有提出“防上火”的屬性，涼茶絕不會像今天這樣暢銷，換句話說，大多數(shù)顧客買的不是涼茶，而是“防上火”。 比如天地壹號推出陳醋飲料十多年了，卻沒有使任何一個屬性在消費者大腦中扎根，只是講“不喝酒就喝天地壹號”，憑什么？而同期王老吉聚焦“防上火”的屬性大力宣傳，五、六年間，銷售額就達到天地壹號的100倍！目前果醋飲料廠家對如何介紹產(chǎn)品實在感到頭疼，連業(yè)務(wù)員都不知道先說哪個好，各吹各的調(diào)，各拉各的套，渠道更是十八般武藝各顯神通，只要能賣出去，愛咋說就咋說，如此紛亂，難怪果醋飲料播下大樹的種子卻長成了灌木。 第四，價格品種復雜。塑造強大定位的秘訣是簡單、簡單、再簡單。要在果醋飲料行業(yè)有所作為，你得有決心簡化價格和包裝，做一個單純的品項。目前醋飲的價格非?；靵y，從幾元、十幾元到幾十元的都有，包裝則有玻璃瓶、屋頂盒、PET、易拉罐等，容量也是肥瘦高矮不一，使消費者很難對這個品類形成整體印象，就是少數(shù)難得的對醋飲感興趣的消費者，面臨選擇時也會感到困惑。再看王老吉，多年來只專注紅罐一個品項，后來也不過“還有盒裝”。 第五，品牌名字不好，你就得以大量營銷投入來彌補，還不一定見效。最佳的品牌名，是能表達品類，如“蒙?！甭犉饋砭拖窈门Ｄ?。這些平庸的名字都難
以肩負起振興品類的重任：“麥金利”不知所謂，“天地壹號”像二流保健品(眾多“宮廷壹號”、“健康壹號”等跟風“壹號”更是不入流了)，“原創(chuàng)”是通用性名稱，“小喬”與現(xiàn)代飲品格格不入，“杏源”是用杏果釀的嗎？“遠村”、“綠杰”、“紫晨”、“維嘉思”、“淼雨”世上不缺少好產(chǎn)品，缺的是定位、聚焦與配稱?？煽诳蓸吩诼L的歷史中摸索形成了其霸主之道，成為美國文化的象征，當今的激烈競爭，則須自覺運用被稱為“營銷馬克思主義”的定位論，在消費者大腦中搶占有利位置。我們相信，中國企業(yè)必有“王者興”，能將先進理論與中國市場實踐相結(jié)合，充分釋放出果醋飲料的潛力，甚至進而形成中國國家心智資源，也或是時日不遠!
四 康碧特的優(yōu)勢所在
現(xiàn)今中國的果醋飲料行業(yè)，魚龍混雜，良莠不齊，沒有幾個領(lǐng)
導者品牌，正所謂亂世出英雄。康碧特作為果醋行業(yè)的后起軍，敢于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，不走尋常之路。引進先進生產(chǎn)設(shè)備，實行高效管理模式，廣招有志之士，不惜巨資打造果醋品牌，力爭三年內(nèi)成就果醋行業(yè)“中國馳名商標”。
具體優(yōu)勢：1，“康碧特”牌飲品榮獲“第十六屆中國食品博覽會金獎”，并成功獲得“守合同重信用企業(yè)”，“創(chuàng)業(yè)之星”，“消費者滿意單位”等榮譽，多次被評為“文明單位”、“先進單位”。所以我們的產(chǎn)品讓消費者放心。
2，企業(yè)花巨資在央視3套，7套，12套做廣告宣傳，全力打
造果醋行業(yè)品牌，縱觀果醋行業(yè)，沒有幾家企業(yè)敢這么放手去做，成
為央視上榜品牌，這是我們的決心。
3，市場普遍反應(yīng)蘋果醋酸味太重，不適合大眾化口味，公司不惜一切代價經(jīng)過多次精心調(diào)味、試飲，終于調(diào)制出口感獨特，酸甜爽口，讓人回味的水果味。產(chǎn)品的品質(zhì)決定它的市場價值，證明我們的專心。
4，蘋果醋飲料品種繁多，價格混亂?？当烫毓救Υ蛟炱放破髽I(yè)、消費者信得過企業(yè)，所以我們只生產(chǎn)健康飲品，健康就是流行，就是趨勢。我們不打價格戰(zhàn)，我們不亂定價，價值決定價格，可見我們對消費者的誠心。
5，一個企業(yè)要做強做大，離不開經(jīng)銷商、代理商的支持與努力，我們把利潤，把市場最大化，全部給予你們，讓你們真真切切的感受到實惠，這樣才有動力，才能達到互利共贏。我們再派專人銷售服務(wù)，讓你們沒有后顧之憂。因為我們有信心。
2015年1月
市場的調(diào)研報告
市場的調(diào)研報告
隨著社會一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的市場的調(diào)研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
市場的調(diào)研報告1
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
市場的調(diào)研報告2
近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。
一、當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題
（一）無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)市場提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。
（二）招投標運作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。
（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學"等禁止性內(nèi)容，誤導消費者。
（四）合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的'解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權(quán)益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管
土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標拍賣進行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應(yīng)認真履行監(jiān)督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
（二）以經(jīng)濟戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機構(gòu)處理。
三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。
（三）以執(zhí)法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴格依法查處。
（四）以長效監(jiān)管為目標，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制
一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進行公示，促進房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時受理消費者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權(quán)益得到維護。
四是強化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強對違法經(jīng)營者的震懾作用。
五是加強部門協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強工作合力。