選擇資產評估方法應考慮哪些因素6(選擇資產評估方法主要應考慮哪幾方面因素)
1.選擇資產評估方法主要應考慮哪幾方面因素
資產評估方法的多樣性為評估人員提供了適當選擇評估途徑的可能。選擇合適的資產評估方法主要應考慮以下因素：
（一）資產評估方法作為獲得特定價值尺度的技術規(guī)程必須與資產評估價值類型相適應
資產評估價值類型與評估方法是兩個不同層次的概念。前者說明評估什么，是評估價值質的規(guī)定，具有排他性和對評估方法的約束性；后者說明如何評估，是確定評估價值量的規(guī)定，具有多樣性和替代性，且服務于評估價值類型。價值類型的準確性、評估方法的科學性及兩者是否匹配是資產評估結果科學、有效的保證。
（二）資產評估方法必須與評估對象相適應
單項資產、整體資產、有形資產、無形資產等不同的評估對象要用不同的評估方法。資產評估對象的狀態(tài)不同，所用評估方法也不同。如一臺市場交易很活躍的舊機器設備可用市場類比法評估，而舊的專用設備通常采用成本法進行評估。
（三）評估方法的選擇受數據和信息資料是否可以搜集到這一條件的制約
各種方法的運用都要根據一系列數據、資料進行分析、處理和轉換，資產評估過程實際上就是搜集資料的過程。在評估方法中，西方評估機構更多地采用市場法，但在我國受市場發(fā)育不完善的限制，市場法的應用遠遠落后于成熟的市場經濟國家。
（四）選擇評估方法還要考慮評估途徑
同一評估價值類型可能適用幾種方法。在選擇評估方法時，一方面要從評估工作的效率出發(fā)，選擇簡便易行的方法；另一方面也要根據評估人員的特長進行選擇。
一般來說，評估方法的選擇應在評估開始之前予以確定，當然也可以分別采取幾種方法進行評估，然后分析、比較結果的科學性。當采用兩種或兩種以上的方法評估一項資產得出不同的結論時，一般不能把評估結果進行簡單平均或加權平均，而應根據評估價值類型及評估結果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結果作為最終評估結論。
2.選擇資產評估方法應考慮哪些因素
資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業(yè)活動。
資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。它是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。
該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。 一、市場法 市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
市場法是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規(guī)程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現行市價。
運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，并以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業(yè)務各當事人接受的。
因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。 市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。
一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調整。
參照物差異調整因素主要包括3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異；二是地域因素，即資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。 運用市場法評估資產價值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。
市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用。
這種方法不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。 二、收益法 收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。
采用收益法評估，基于效用價值論：收益決定資產的價值，收益越高，資產的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。
資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產的現時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。收益法服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。
它涉及3個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。
從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；第二，資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產預期獲利年限可以預測。 收益法能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值，與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受。
但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
三、成本法 成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。 成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。
在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗；如果被評估資產存在功能和技術落后，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值；如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。
成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價。
3.選擇資產評估方法主要應考慮哪幾方面因素
資產評估方法的多樣性為評估人員提供了適當選擇評估途徑的可能。
選擇合適的資產評估方法主要應考慮以下因素：（一）資產評估方法作為獲得特定價值尺度的技術規(guī)程必須與資產評估價值類型相適應資產評估價值類型與評估方法是兩個不同層次的概念。前者說明評估什么，是評估價值質的規(guī)定，具有排他性和對評估方法的約束性；后者說明如何評估，是確定評估價值量的規(guī)定，具有多樣性和替代性，且服務于評估價值類型。
價值類型的準確性、評估方法的科學性及兩者是否匹配是資產評估結果科學、有效的保證。 （二）資產評估方法必須與評估對象相適應 單項資產、整體資產、有形資產、無形資產等不同的評估對象要用不同的評估方法。
資產評估對象的狀態(tài)不同，所用評估方法也不同。如一臺市場交易很活躍的舊機器設備可用市場類比法評估，而舊的專用設備通常采用成本法進行評估。
（三）評估方法的選擇受數據和信息資料是否可以搜集到這一條件的制約 各種方法的運用都要根據一系列數據、資料進行分析、處理和轉換，資產評估過程實際上就是搜集資料的過程。在評估方法中，西方評估機構更多地采用市場法，但在我國受市場發(fā)育不完善的限制，市場法的應用遠遠落后于成熟的市場經濟國家。
（四）選擇評估方法還要考慮評估途徑 同一評估價值類型可能適用幾種方法。在選擇評估方法時，一方面要從評估工作的效率出發(fā)，選擇簡便易行的方法；另一方面也要根據評估人員的特長進行選擇。
一般來說，評估方法的選擇應在評估開始之前予以確定，當然也可以分別采取幾種方法進行評估，然后分析、比較結果的科學性。當采用兩種或兩種以上的方法評估一項資產得出不同的結論時，一般不能把評估結果進行簡單平均或加權平均，而應根據評估價值類型及評估結果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結果作為最終評估結論。
4.選擇資產評估方法主要應考慮哪幾方面因素
評估方法的選擇
（一）資產評估方法之間的聯系
評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的，這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果，這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產，并為相互驗證提供了理論根據。運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。
由于資產評估工作基本目標的一致性，在同一資產的評估中可以采用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業(yè)判斷能力，那么，多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。因此，評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利于問題的發(fā)現。評估師在發(fā)現問題的基礎上，除了對評估途徑或方法做出取舍外，還應該分析問題產生的原因，并據此研究解決問題的對策，以便最后確定評估價值。
（二）資產評估方法之間的區(qū)別
各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。
由于評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區(qū)別的。評估途徑或方法由于自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。
（三）資產評估方法的選擇
評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。
資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對于工藝比較特別且處在經營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。
每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。在一個相對較短的時間內，收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮采用替代的評估途徑和方法進行評估。
總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。
5.資產評估方法應考慮哪些因素
一、固定資產的評估企業(yè)的固定資產主要有機器設備、建筑物、在建工程和土地使用權等。
1.機器設備可以單獨評估，也可以與企業(yè)其它資產一并評估。在清查核實企業(yè)資產時，應當注意未進價設備、已經攤銷完的設備、租入租出設備、建筑附屬設備以及資產發(fā)生使用情況。
對于設備的評估一般采取重置成本法；如果存在著相關機器設備的二手交易市場或較多交易實例時，也可以采取即現行市價法進行評估；而對于能用于獨立經營并獲利的機器設備，則可以采用收益現值法加以評估。外購的機器設備進行評估時，需要考慮以下重置價格構成項目：設備自身購置價格、運輸費用、安裝調試費用、進口設備關稅、大型機器設備一定期限內的資金成本以及其他合理費用，如手續(xù)費、牌照費、驗車費等。
自制機器設備的評估，需要考慮以下重置價格項目：制造費用、安裝調試費用、大型自制機器設備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費用等。進口機器設備如果在國內能夠找到替代品，應當參考該替代品在評估基準日的市場價格。
由于功能性或實體性原因，固定資產報廢的，資產評估價值為零。2.建筑物與在建項目的評估。
企業(yè)所有的建筑物與在建項目的評估，一般采取重置價值法，即在正常情況下，按照評估基準日重新購置該建筑物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。
建設過程中必然發(fā)生的設備、物資、資金等消耗，納入評估范圍。這里詳細解釋一下在建工程的評估。
在建工程主要是指固定資產建設改良工程，包括成套或單獨建設的生產性和非生產性的固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對于施工建設可能發(fā)揮其預定功效的建設中的固定資產，一般應劃入在建工程評估范圍。
如果企業(yè)沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實際需要，依照在建工程的評估方法確定其價值，在匯入其它資產中，并在資產評估報告書中予以說明。已經列入“在建工程”會計項目的資產，經審核無誤后區(qū)別情況列入在建工程評估范圍，或者匯入固定資產或其他資產。
已完工的在建工程一般應視其具體歸入建筑物、機器設備等資產中，并加以說明。在評估過程中，應當注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項，還應了解評估基準日后所發(fā)生的款項支付人等。
確定評估基準日應當易于劃分完工程度、準確計算工程款項、盡量接近評估現場工作時間。對于明顯存在的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經濟性陳舊貶值，應在評估時予以扣除。
在正常施工建設、正常支付工程款項，開工時間距離評估基準日不超過一年的情況下，可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除，再按照各項費用的價值變動情況進行調整，得出評估價值。建成即可盈利的在建項目，可以采取收益價值法進行評估。
即通過估計預期收益，并折算成現值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。3.土地使用權的評估。
土地使用權可以和地上建筑物一起作為房地產進行評估，還可以隨整體企業(yè)一并評估。現行市價法、收益現值法以及重置成本法都可以用于土地使用權的評估。
如果存在著比較發(fā)達的土地使用權交易市場，可以首先采用現行市價法，根據市場交易慣例進行調整，得出評估值；否則可以采用收益現值法，根據土地使用權的預期收益的折現值確定評估值；兩種方法都不宜采用時，可以采用重置成本法，即根據取得現有土地使用權所需發(fā)生的全部費用。由于經濟發(fā)展水平的不同，我國各城市頒布的基準地價不盡相同。
對土地使用權進行評估時，不能簡單依據各個城市的基準地價作為現行公允地價，算為評估值。如果已經頒布的基準地價對當地的地價產生決定性影響時，才能以基準地價為基礎，并結合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實際征收水平，對土地使用權加以評估。
同時還應當了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規(guī)定；注意與建筑物評估相銜接，土地的征用、開發(fā)和配套等費用不應重復計算或遺漏計算。土地使用權出租評估時，應按照出租期限計算出土地使用權價格，再折算出年租金標準價，并在資產評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。
當一方不以土地使用費出資，但是由設立的公司繳納土地使用費時，評估人必須計算各種開發(fā)、配套等費用，作為土地開發(fā)費。二、流動資產的評估流動總資產是指企業(yè)在生產經營活動中，在一年或一個經營周期內變現或耗用的資產。
流動資產可以分為價值形態(tài)的流動資產與實物形態(tài)的流動資產，分別使用不同的評估方法。對于價值形態(tài)的流動資產，如果是貨幣資金的，按照核對無誤后的賬面價值作為評估價值。
外匯的價值，按照評估基準日國家外匯管理局發(fā)布的外匯比價折算成人民幣；如果是應收款項的，在核實無誤的基礎上，根據每筆價款可能收回的數額確定評估價值。有充分理由可以收回的款項，即以賬面價值作為評估價值；很可能收不回的價款，在難以確定收不回賬款的數額時，按照財會上。
