銷(xiāo)售輕鋼別墅方法(輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)在哪里)

1.輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)在哪里

輕鋼別墅的賣(mài)點(diǎn)很多啊，比如說(shuō)我們傳統(tǒng)建房需要鋼筋、水泥、紅磚等主材，這些建材的價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越高，而且建造過(guò)程中需要很多的人力資源，人工成本現(xiàn)在也很高，各項(xiàng)因素加在一起導(dǎo)致一棟普通房屋的造價(jià)達(dá)到十幾萬(wàn)甚至更高。隨著時(shí)間的推進(jìn)，傳統(tǒng)房屋的造價(jià)還將不斷上漲。

輕鋼別墅有三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是房屋的部件都是在車(chē)間生產(chǎn)的，機(jī)械化程度很高，生產(chǎn)效率高，不但質(zhì)量好，而且價(jià)格相對(duì)低；二是選材都是綠色環(huán)保的新型材料，隔熱保暖，質(zhì)量很輕，90%的材料可以回收再利用；三是安裝速度快，一棟200㎡ 的別墅施工周期不超過(guò)2個(gè)月，這就節(jié)省了很多人工成本。（四川上品驊成裝配式建筑科技有限公司）

2.別墅銷(xiāo)售的流程和銷(xiāo)售技巧

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培訓(xùn)資料，下列挑好的說(shuō)，不利的就不說(shuō)。

別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別舍、別府、別邸、別園 。

美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、繡墅、雅墅、碧墅、園墅 。

像很多洋房、排屋高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒(méi)有說(shuō)樓盤(pán)是別墅，包裝后很誘導(dǎo)購(gòu)房的消費(fèi)者的。

國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車(chē)庫(kù)。像很多亞別墅、類(lèi)別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。

別墅（Villa）：“口”

雙拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒(méi)有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。

別墅的買(mǎi)賣(mài)雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶(hù)型為：別墅；

2、獨(dú)立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積？？？平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理?！蓖瑫r(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項(xiàng)目的價(jià)格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺(tái)以來(lái)，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣(mài)點(diǎn)。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點(diǎn)的別墅，更是日趨絕版之勢(shì)。土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對(duì)其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國(guó)家對(duì)“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴(yán)重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國(guó)、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍。

中國(guó)各級(jí)城市都已經(jīng)沒(méi)有新建或者在建的別墅樓盤(pán)了，以前拿了土地還沒(méi)開(kāi)發(fā)的，已沒(méi)有了。目前因不能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，也只能開(kāi)發(fā)排屋、洋房類(lèi)的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商采用外觀以別墅整體設(shè)計(jì)的2套雙拼，賣(mài)給客戶(hù)后再改成1套別墅，來(lái)規(guī)避政策上帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及稀缺問(wèn)題。特別是外觀設(shè)計(jì)整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個(gè)方法也很不錯(cuò)，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會(huì)比容積率高的別墅品質(zhì)及價(jià)值要高。

別墅價(jià)值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。

3.別墅銷(xiāo)售的流程和銷(xiāo)售技巧

房屋出售經(jīng)驗(yàn) 別亂想 發(fā)表于2009年09月02日 15:58 閱讀（7） 評(píng)論（0） 分類(lèi)： 個(gè)人日記 舉報(bào) 什么樣素質(zhì)的售樓人員，才是有效的售樓人員呢？ 1、在形象有可信度 2、有一定的專(zhuān)業(yè)背景和市場(chǎng)知識(shí) 3、人緣好人氣旺，成就動(dòng)機(jī)高 4、對(duì)工作有宗教般的熱 5、有房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn) 6、創(chuàng)造性思維方式 7、不是朝三暮四的“聰明人” 8、不是逆來(lái)順受隨遇而安的人 9、是善于傾聽(tīng)的洞察者 10、是善解人意的人 11、靈活的應(yīng)變能力 12、愿意吃苦并不怕吃苦的人 13、勇于挑戰(zhàn)自我的人 總之，售樓人員的良好素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的重要條件，因?yàn)轭櫩驮诟惺軜?盤(pán)的優(yōu)越性之前，首先感受到的是售樓人員的個(gè)人魅力 有效售樓人員的基本素質(zhì)與條件 那么具備什么樣素質(zhì)的售樓人員，才是有效的售樓人員呢？根據(jù)專(zhuān)家理論研究與筆者的經(jīng)驗(yàn)，挑選有效售樓人員應(yīng)從以下幾方面著手。

1.外在形象有可信度 筆者曾經(jīng)對(duì)多家大型企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售診斷，分析銷(xiāo)售人員的素質(zhì)與業(yè)績(jī)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來(lái)精明強(qiáng)干的人，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實(shí)際上這種現(xiàn)象符合人才學(xué)基本原理。

從心理學(xué)角度上說(shuō)，這實(shí)際上是銷(xiāo)售人員與顧客下意識(shí)的智商較量。敦厚樸實(shí)是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防范，并能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會(huì)引發(fā)顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強(qiáng)的人是絕對(duì)做不好房地產(chǎn)銷(xiāo)售員的。

漂亮的女性在社會(huì)上總是能得到比一般人更多的權(quán)利、幫助與自由，在攻關(guān)上往往給人造成所向披靡的印象，實(shí)際上這局限在一部分領(lǐng)域，在工業(yè)品銷(xiāo)售尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)粉碎了這種錯(cuò)覺(jué)。在國(guó)外，房地產(chǎn)銷(xiāo)售中年女性幾乎占半數(shù)。

漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業(yè)品尤其是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，卻給人以什么也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產(chǎn)，投入的往往是自己一生的積蓄，有時(shí)還要由后代承擔(dān)部分債務(wù)，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。 2.一定的專(zhuān)業(yè)背景和市場(chǎng)知識(shí) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷(xiāo)售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

尤其是所售樓盤(pán)周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在、而樓盤(pán)差異化又不大時(shí)，知其然又知其所以然的銷(xiāo)售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購(gòu)買(mǎi)的大宗產(chǎn)品，反復(fù)比較、猶豫不決是常見(jiàn)現(xiàn)象，顧客對(duì)樓盤(pán)能察覺(jué)的使用價(jià)值做了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就顧客難以察覺(jué)的樓盤(pán)使用價(jià)值做一番說(shuō)明，如可以告訴顧客：“我們的樓盤(pán)不是……結(jié)構(gòu)，而是……結(jié)構(gòu)，具有……特點(diǎn)，這種結(jié)構(gòu)能降低……，能提高……”；“內(nèi)墻涂料別人是……，而我們采用……，是……環(huán)保產(chǎn)品，有……功效”；“插座是……產(chǎn)品，是……材料，有……特點(diǎn)”等等，就有可能爭(zhēng)取到顧客的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

售樓人員應(yīng)付的是整個(gè)社會(huì)，是不斷變化的各類(lèi)人和事，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，知識(shí)改變命運(yùn)，因而必須具備多方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基本原理，了解國(guó)家、當(dāng)?shù)卣C發(fā)的各種房地產(chǎn)政策、規(guī)定，具有一般社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)知識(shí)、消費(fèi)心理學(xué)等的基本常識(shí)，附之于自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，是銷(xiāo)售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷(xiāo)售技巧的保證。

3.人緣好人氣旺 一些人的面孔就是被大多數(shù)人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時(shí)也是目前社會(huì)心理學(xué)家尚無(wú)法解釋清的現(xiàn)象，我們只能說(shuō)這是個(gè)人內(nèi)在素質(zhì)的外在綜合表現(xiàn)被多數(shù)人認(rèn)可。首先將這種現(xiàn)象實(shí)際應(yīng)用于人員招聘的是美國(guó)西南航空公司。

成立于1971年的美國(guó)西南航空公司最突出的成功標(biāo)志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來(lái)唯一一直贏利的航空公司。它在招聘空姐的時(shí)候，請(qǐng)常飛乘客與普通乘客分別做評(píng)委，結(jié)果卻驚人的相似。

確保乘客對(duì)空姐滿(mǎn)意，就是將用戶(hù)滿(mǎn)意放在首位。我們同樣可以把這個(gè)原理應(yīng)用于房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的招聘與評(píng)價(jià)上，即請(qǐng)入住者做評(píng)委，而入住者可以是本樓盤(pán)的入住者，也可以是周邊樓盤(pán)、甚至是其它品牌樓盤(pán)入住者。

人緣好、人氣旺的售樓人員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。 4.成就動(dòng)機(jī)高 心理學(xué)研究證明，兩個(gè)智商大體相同的人，成就動(dòng)機(jī)高者比成就動(dòng)機(jī)低者在活動(dòng)中成功的可能性更高。

就是說(shuō)，那些知足常樂(lè)、安貧樂(lè)道、自尊心過(guò)強(qiáng)、過(guò)于自愛(ài)的人是不適合做房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的。一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，渴望與人溝通，善于與人周旋，具有“與人奮斗其樂(lè)無(wú)窮”的個(gè)性，對(duì)成功與高薪有著強(qiáng)烈的渴望，因此他愿意承擔(dān)容易引起爭(zhēng)議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執(zhí)著的向著某一特定目標(biāo)行動(dòng)；成就動(dòng)機(jī)高的人，具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和堅(jiān)忍不拔的毅力，具有隨時(shí)將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機(jī)會(huì)，時(shí)時(shí)想到的是最終的結(jié)果。

5.對(duì)工作有宗教般的熱情 一個(gè)有效的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，對(duì)工作有異乎尋常的熱情，就象演員進(jìn)入角色，對(duì)待所銷(xiāo)售的樓盤(pán)就像對(duì)待初戀的情人，有宗教般的熱情和執(zhí)著；又像對(duì)待自己的孩子，將一切優(yōu)點(diǎn)加諸之上，唯恐別。

4.輕鋼別墅住進(jìn)去后悔了

輕鋼別墅造價(jià)高，樓層有限，不能私自改造，不了解其結(jié)構(gòu)和材料的性能，就其結(jié)構(gòu)的板肋體系，具有很強(qiáng)的抗震、抗風(fēng)性能。

輕鋼別墅的缺點(diǎn)：

1、建成后不能私自更改結(jié)構(gòu)：

輕鋼結(jié)構(gòu)房屋建成后，不能私自對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，不得拆開(kāi)任何螺栓構(gòu)件，輕鋼結(jié)構(gòu)房屋與傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房屋不同，它是都是依靠各個(gè)鋼構(gòu)件的搭建而成的，若是私自對(duì)鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，可能會(huì)影響到居住安全。

2、造價(jià)較高：

輕鋼結(jié)構(gòu)房屋的造價(jià)要比傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)房屋的造價(jià)要高，每平米的造價(jià)在1500-2500元左右。

3、建筑層高有限：

輕鋼結(jié)構(gòu)房屋只能建低層建筑，最多不能超過(guò)四層，不然就要進(jìn)行特殊的處理。

擴(kuò)展資料：

輕鋼別墅的優(yōu)點(diǎn)：

1、建房不受地理位置的限制

(1)傳統(tǒng)房屋在面對(duì)沙漠、山地等地形進(jìn)行建房時(shí)，一般都需要對(duì)地基進(jìn)行加固，或者是做其他的特殊處理，以免存在安全隱患。

(2)但是輕鋼別墅在面對(duì)這類(lèi)地形時(shí)，不需要做特殊處理，不受地理位置的影響。

2、整體空間利用率高

(1)一般來(lái)說(shuō)，建造傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)房屋所使用的材料體積大，建好后其結(jié)構(gòu)主體就得將房屋內(nèi)部空間占去一部分，這樣可以利用的面積有限，也拉低了農(nóng)村自建房室內(nèi)整體空間的利用率。

(2)相比于傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)房屋的低空間利用率來(lái)說(shuō)，輕鋼別墅的結(jié)構(gòu)構(gòu)件小，建造的墻體薄，這在一定程度上就提高了房屋內(nèi)部空間的整體利用率。

3、能滿(mǎn)足居住者個(gè)性化需求

(1)傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)房屋在做內(nèi)部設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)有很多的限制，但是輕鋼結(jié)構(gòu)房屋可以靈活進(jìn)行設(shè)計(jì)，也可以滿(mǎn)足居住者個(gè)性化的需求。

(2)輕鋼別墅在建造過(guò)程中以及外觀上，和傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)房屋有很大的不同，具有很強(qiáng)的藝術(shù)觀賞性。