哪些方法適合用來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)(房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法及這些方面的適用對(duì)象)

1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法及這些方面的適用對(duì)象

1\市場(chǎng)比較法 2\成本法 3\收益法 適用： 在一般條件下如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好，市場(chǎng)交易案例多，采用市場(chǎng)比較法較為常用，并且價(jià)格能貼近實(shí)際，價(jià)格也易于信服； 成本法一般用于市場(chǎng)交易事例很少，并且房地產(chǎn)自身情況差異較大的物業(yè)評(píng)估，如工業(yè)地產(chǎn)等等； 收益法一般用于有固定的收益的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如賓館\旅店\商場(chǎng)等等. 一般條件下，市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格較接近實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格；成本法得出的價(jià)格為房地產(chǎn)的最低成本價(jià)；收益砝得出的為理論價(jià)格. 另外隨著房地產(chǎn)狀況的不同，價(jià)格反映的實(shí)質(zhì)也會(huì)有差異，如市場(chǎng)存在泡漠，價(jià)格虛高的環(huán)境下，通過(guò)市場(chǎng)比較法得出 的價(jià)格會(huì)比房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值高. 因此前提很多，自己把握下吧。

2.國(guó)家用了哪些方法控制房?jī)r(jià)

、對(duì)于開(kāi)發(fā)商在取得竣工備案表后1年內(nèi)未售出的房子，國(guó)家強(qiáng)制征收緊缺資源閑置稅（閑置房屋，待價(jià)而沽，絕對(duì)是浪費(fèi)行為），年稅率按預(yù)售定價(jià)的5%征收，開(kāi)發(fā)商肯定沒(méi)有一個(gè)不急的！

2、對(duì)于大城市面積在20萬(wàn)建筑平米以內(nèi)的小區(qū)，必須一次性建成；

3、同時(shí)規(guī)定任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商從拿到地開(kāi)始算起的樓盤，建筑面積在20萬(wàn)平米以內(nèi)建設(shè)周期不能超過(guò)2年，20萬(wàn)到50萬(wàn)平米的建設(shè)周期不能超過(guò)3年，50萬(wàn)平米以上不超過(guò)4年；

4、第一批樓與最后一批樓的均價(jià)漲價(jià)幅度限制在10%以內(nèi)，超出部分雙倍扣除！

3.預(yù)測(cè)一個(gè)樓盤的性價(jià)比有什么技巧

技巧一，選擇名牌開(kāi)發(fā)商 引發(fā)出期房購(gòu)買煩惱的，大多是購(gòu)買者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。

特別像現(xiàn)在樓市嚴(yán)峻的情況下，買房最好選品牌樓盤，這些樓盤除綜合實(shí)力強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商值得信賴也起著重要的作用。開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好，為今后樓盤物業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，即使以后換房“二次置業(yè)”，也有升值希望。

技巧二，買“預(yù)期”，才有升值潛力 剛需購(gòu)房要學(xué)會(huì)買預(yù)期，這樣以后的升值潛力才會(huì)大。什么是買預(yù)期呢，就是看城市發(fā)展走勢(shì)。

主要是兩點(diǎn)：一看近兩年國(guó)家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向；二看市政、城市規(guī)劃等部門近兩年與以后有怎樣的大動(dòng)作。城區(qū)發(fā)展的總趨勢(shì)基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。

另外，購(gòu)置商鋪也要看好樓盤所在地段、今后商貿(mào)發(fā)展情形，附近人氣不旺，絕不能購(gòu)買。 技巧三，仔細(xì)考量交通與配套 買房買的就是生活，而這個(gè)生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。

而為了未來(lái)生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購(gòu)房者在買房的時(shí)候必須要想到的。 相反，如果購(gòu)房者在買房時(shí)沒(méi)有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來(lái)無(wú)窮無(wú)盡的麻煩。

技巧四，物業(yè)管理水平 要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費(fèi)者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會(huì)為升值增添砝碼。

另外，樓盤優(yōu)越的配套設(shè)施也必不可少。 技巧五，高性價(jià)比是王道 剛需買房，往往先看房?jī)r(jià)，然后才考慮房子性能問(wèn)題。

實(shí)際上，買房不僅要看房?jī)r(jià)，更要看房子的性價(jià)比。

4.房?jī)r(jià)走勢(shì)怎樣預(yù)測(cè)

房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)的方法：1、看中心城豪宅數(shù)量 中心城豪宅多的地區(qū)地價(jià)高，如果周邊房子幾乎都已經(jīng)“豪宅化”了，那附近的房子也必然跟著漲價(jià)。

2、看土地出讓數(shù)量和價(jià)格 買地價(jià)格高的項(xiàng)目房?jī)r(jià)不可能低。購(gòu)房者可查看自己城市有沒(méi)有“地王”出現(xiàn)，如果有地王出現(xiàn)的話，那該城市的房?jī)r(jià)極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數(shù)量多，房屋供應(yīng)數(shù)量就變多，房?jī)r(jià)就不會(huì)漲得過(guò)快。

3、看城市新開(kāi)發(fā)區(qū) 不少城市都陸續(xù)拓展了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)，但效果千差萬(wàn)別。有的開(kāi)發(fā)區(qū)車水馬龍、人聲鼎沸；有的開(kāi)發(fā)區(qū)人跡罕至。

繁榮的開(kāi)發(fā)區(qū)，表示企業(yè)和人口正在從其他城區(qū)遷移至此，背后的原因必然有其他城區(qū)房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)高。因此，開(kāi)發(fā)區(qū)的繁榮預(yù)示了城市房?jī)r(jià)要漲。

4、看商品服務(wù)業(yè) 商品服務(wù)不只是指大型商場(chǎng)，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線面條等小攤。這些小攤的多少也能預(yù)言房?jī)r(jià)漲跌。

小攤多，說(shuō)明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區(qū)里的里美容美發(fā)店、健身會(huì)所、便利店的多少，也可以看出房?jī)r(jià)上漲潛力。

5、看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 大開(kāi)發(fā)商的嗅覺(jué)比較敏銳，如果該地區(qū)房地產(chǎn)大有前途，他們就會(huì)抓緊搶占新市場(chǎng)。如果是小開(kāi)發(fā)商，他們的投資開(kāi)發(fā)是受局限的，中小地產(chǎn)商，消化庫(kù)存都難，更別提房?jī)r(jià)上漲了。

所以，購(gòu)房者可以看看近期是否有大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍，如果有的話，那很可能預(yù)示房?jī)r(jià)看漲。 6、看購(gòu)物中心的數(shù)量、水平 購(gòu)物中心能代表商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者、市場(chǎng)前景的要求嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商必須確認(rèn)有錢可賺才會(huì)讓項(xiàng)目落地。所以，如果該城市的購(gòu)物中心越多，就表示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，房?jī)r(jià)會(huì)跟著漲。

如果購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商管理水平很硬，且重視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷就越值得信賴。 7、看城市交通擁堵情況 交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車多，表明附近居民比較有錢。

人多又有錢，買房的需求就多，房?jī)r(jià)上漲概率就更大。 8、看銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量 銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多的地方，市民理財(cái)意愿更高，同時(shí)也說(shuō)明當(dāng)?shù)亟鹑谑袌?chǎng)更加活躍，這對(duì)房?jī)r(jià)上漲有正面刺激作用。

9、看高考考生的數(shù)量 高考考生大學(xué)畢業(yè)后大部分會(huì)回到家鄉(xiāng)就業(yè)。到時(shí)候，這些高考考生和他們的父母就成為未來(lái)的購(gòu)房主力軍。

所以，高考人數(shù)越多，未來(lái)買房人口就越多，房?jī)r(jià)更可能上漲。 10、看外來(lái)人口的數(shù)量 比如北京、上海、深圳等城市，外來(lái)人口較多，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引更多的人才到來(lái)。

這種情況下，人口增多，房?jī)r(jià)上漲就成為可能。

5.未來(lái)五年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

未來(lái)五年的房?jī)r(jià)受幾個(gè)方面影響： 1.國(guó)際金融形勢(shì)：就當(dāng)前情況看，美國(guó)的次貸危機(jī)剛剛接近尾聲，五年時(shí)間應(yīng)該可以達(dá)到一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)，歐元嘛，一個(gè)字亂，人民幣號(hào)稱不貶值，其實(shí)是在壓榨咱們勞動(dòng)人民的血汗，大家都是咬著牙硬撐的。

房地產(chǎn)行業(yè)而言是會(huì)走抓大防小的整合吞并之路，大的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及開(kāi)發(fā)能力，所以，五年時(shí)間會(huì)有一系列的洗牌運(yùn)動(dòng)。這種運(yùn)動(dòng)會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)被極少數(shù)具有資源、資金優(yōu)勢(shì)的企業(yè)所壟斷，他們會(huì)將泡沫按照國(guó)家的要求調(diào)整到一個(gè)合理范圍，大家會(huì)逐漸覺(jué)得房?jī)r(jià)越來(lái)越平穩(wěn)，沒(méi)有那種高的離譜的虛高泡沫。

2.問(wèn)房?jī)r(jià)走勢(shì)的無(wú)非就兩種人，一個(gè)是買不起房子的，一個(gè)是投資的。如果你是房奴一族，我覺(jué)得需要就一定要買，而且同一個(gè)地產(chǎn)一期絕對(duì)會(huì)比二期便宜，除非那個(gè)開(kāi)發(fā)商不想發(fā)財(cái)了。

如果是投資的，問(wèn)這個(gè)問(wèn)題只能說(shuō)還需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，投資別聽(tīng)別人的，賺了他會(huì)找你要好處，陪了他會(huì)當(dāng)不認(rèn)識(shí)你。 3.說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)：一線、二線城市近五年不適宜出手，北京已經(jīng)出現(xiàn)土地?zé)o人競(jìng)標(biāo)（房地產(chǎn)商自己都沒(méi)信心，你還急著出手做什么），三線城市看新區(qū)（老區(qū)的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常小了，而且價(jià)格不是說(shuō)疊就能疊的，人家投入了那么多市政建設(shè)資金，總得賺回來(lái)吧），四線、五線城市心不要大，多算計(jì)、多爭(zhēng)取、多打聽(tīng)，一年以上、兩年以內(nèi)升值200-500元/㎡的房產(chǎn)還是有不少，只要手上有個(gè)30-50W，你是投資也好，自己住也好都劃算，但不建議買現(xiàn)房，貴不說(shuō)還要一大堆稅要交，就買期房最劃算，還能跟開(kāi)發(fā)商要政策，要折扣。

以上言論純屬個(gè)人觀點(diǎn)，要我說(shuō)未來(lái)五年房?jī)r(jià)走勢(shì)，總結(jié)下就是一線二線跌、再跌、跌停，三線城市小漲小跌、跌停，四線、五線城市漲、再漲、漲停。

6.穩(wěn)定樓價(jià)的最佳措施有哪些

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先在上海、重慶試行，但房產(chǎn)稅出臺(tái)后將會(huì)快速推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，國(guó)家稅收目的就順利實(shí)現(xiàn)了。

應(yīng)學(xué)重慶政府的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應(yīng)，所以重慶房?jī)r(jià)在全國(guó)城市中目前來(lái)說(shuō)還是最低的，而且是按套內(nèi)計(jì)算。今后通貨膨脹因素會(huì)上漲，但至少遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。不能學(xué)重慶政府的，因重慶只開(kāi)征高檔房房產(chǎn)稅，雖對(duì)抑制重慶房?jī)r(jià)一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，明擺就是利用政策殺豬、殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個(gè)城市不適合富人去投資，政府殺富心態(tài)嚴(yán)重。但適合去做點(diǎn)小生意，小生意做大后一定要轉(zhuǎn)向其它城市去發(fā)展。

目前國(guó)家也出政策公開(kāi)參與炒房，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金，看來(lái)國(guó)家是要打擊沒(méi)房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉(zhuǎn)嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現(xiàn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，稅收增加，國(guó)家目的達(dá)到。政府轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅可暫時(shí)影響供求及保障矛盾，征收房產(chǎn)稅會(huì)使國(guó)家會(huì)更加強(qiáng)大，國(guó)富民弱會(huì)更加突出，但為了國(guó)家利益，老百姓犧牲一下個(gè)人利益吧。

一但房產(chǎn)稅改革后，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國(guó)家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國(guó)家要回自己的土地所有權(quán)，那國(guó)家麻煩就大了，呵呵。

重點(diǎn)：落實(shí)解決供求關(guān)系，非常簡(jiǎn)單的事情，不清楚為何國(guó)家要故意搞得特別復(fù)雜?。。?/p>

房產(chǎn)稅政策短期影響房?jī)r(jià)很難說(shuō)，因國(guó)家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國(guó)家每出臺(tái)一個(gè)政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是看漲的。

國(guó)家新政是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。國(guó)家是要求房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房?jī)r(jià)下跌不符合國(guó)家新的政策，新政本來(lái)就是不需房?jī)r(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場(chǎng)花100大洋買了一只小豬認(rèn)養(yǎng)10年，1年后長(zhǎng)成可以賣1000大洋的大豬，有一社團(tuán)組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為應(yīng)采用何種形式征收？呵呵。社團(tuán)組織對(duì)豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價(jià)會(huì)不會(huì)下跌。但豬涉及民生問(wèn)題，有很多人需要買來(lái)吃或養(yǎng)，社團(tuán)組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問(wèn)題所在?。?wèn)題是社團(tuán)組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價(jià)的成本被抬高一次。

漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。

在國(guó)外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱不重要），國(guó)外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國(guó)外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國(guó)也準(zhǔn)備征稅，但問(wèn)題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國(guó)家的土地增值，問(wèn)題是增值部份的物業(yè)稅應(yīng)該向誰(shuí)征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉(zhuǎn)而只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價(jià)格，造成房?jī)r(jià)爆漲。

7.評(píng)估判斷房子價(jià)值的方法有幾種

一般地說(shuō)， 判斷房子的價(jià)值有以下幾種方法：

--中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)省心省力比較準(zhǔn)確 首先， 選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。因?yàn)橐?guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的分析員根據(jù)房子的各種因素進(jìn)行測(cè)算， 能夠比較直接地反映出房子在特定時(shí)間、地段、環(huán)境的市場(chǎng)價(jià)格， 并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法， 最后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮， 得出一個(gè)最接近市場(chǎng)行情、最能反映房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。業(yè)務(wù)人員通過(guò)把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價(jià)、區(qū)域及個(gè)別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評(píng)估系統(tǒng)， 與客戶的房產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比計(jì)算， 得出正常報(bào)價(jià)。二手房的估價(jià)方法包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等， 不同的實(shí)際情況可以采用不同的評(píng)估方法。最常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。這幾種方法算起來(lái)比較復(fù)雜， 不太適合個(gè)人自己計(jì)算。 要找房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司， 與中介公司簽署正規(guī)、細(xì)致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無(wú)名小中介。 --免費(fèi)網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)操作簡(jiǎn)單高效 大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財(cái)頻道開(kāi)設(shè)免費(fèi)在線房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)， 并且操作簡(jiǎn)單易行， 評(píng)估結(jié)果雖然不是很準(zhǔn)確， 但能讓急于了解自家房產(chǎn)價(jià)值者心里有點(diǎn)數(shù)。網(wǎng)站的二手房評(píng)估系統(tǒng)一般來(lái)說(shuō)是依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)法規(guī)》和具有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， 綜合以下各種因素， 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時(shí)間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費(fèi)用）、給排水、電力供熱、管道燃?xì)獾葪l件， 以及相鄰品質(zhì)接近的項(xiàng)目均價(jià)， 還有賣房者對(duì)房子價(jià)值的期望值等， 幾秒鐘的時(shí)間， 你會(huì)得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。由于不同網(wǎng)站的評(píng)估方式不同、采用的評(píng)估系統(tǒng)電子版本有差異， 得出的房產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)都會(huì)有一些出入， 買房者可以把它作為一個(gè)基本參考。 --房產(chǎn)專業(yè)評(píng)估師很少為個(gè)人服務(wù) 給房產(chǎn)估價(jià)需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗(yàn)、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國(guó)家考核認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)師， 也只有在比較成熟的市場(chǎng)環(huán)境下， 依據(jù)大量可供參考的市場(chǎng)信息， 才有可能評(píng)估出比較準(zhǔn)確的價(jià)格。 不過(guò)， 估價(jià)師很少為普通的個(gè)人客戶服務(wù)。對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 如果僅僅希望做個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)估， 首先需要確定一個(gè)評(píng)估的基準(zhǔn)。在開(kāi)始評(píng)估前， 購(gòu)房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易， 以此對(duì)市場(chǎng)行情有個(gè)大致的了解。當(dāng)然， 查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報(bào)價(jià)， 對(duì)了解行情也會(huì)有幫助。不過(guò)， 能夠作為評(píng)估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)， 必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格。 由于請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師做評(píng)估需要負(fù)擔(dān)不低的費(fèi)用， 想賣房的人請(qǐng)切記這一點(diǎn)， 做好心理準(zhǔn)備。此外， 不同的評(píng)估師算出的價(jià)格會(huì)有差異。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 在一定范圍內(nèi)， 因評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)不同、判斷方法不同、對(duì)某些事物的感覺(jué)不同， 必然會(huì)產(chǎn)生具有一定差異的評(píng)估結(jié)果， 有點(diǎn)差異是正常的， 但差異不能太大。對(duì)差異的合理范圍， 應(yīng)該以市場(chǎng)平均值為參照。 --建立自己的賬本也能算出個(gè)大概 在這里教你一個(gè)“土法子”， 也能將你自己的房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概。當(dāng)然前提是會(huì)算下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)， 磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年， 那么每年的折舊率為2%；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較， 如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡(jiǎn)稱“三小”套型）， 則扣減10%；三、房子所在的樓層不同， 價(jià)格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)， 五層、六層扣減3%， 七層減5%， 而三、四層則加3%， 樓頂減5%；四、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門窗， 則減5%；五、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5%， 小區(qū)沒(méi)有單獨(dú)封閉， 也減5%， 屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；六、習(xí)慣性心理因素， 也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力， 花很多錢才買套舊房， 這一因素使房?jī)r(jià)又減8%的價(jià)錢。