營改增后房地產(chǎn)明細(xì)(房地產(chǎn)企業(yè)營改增會計怎么做賬)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營改增會計怎么做賬

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的轉(zhuǎn)變

（一）核算方式變化.

1、以往繳納營業(yè)稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.

2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)商一般納稅人，在計算銷售房地產(chǎn)增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進(jìn)項稅抵扣.3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.

（二）會計處理的變化.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行營改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應(yīng)該屬于價外稅，也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務(wù)取得的進(jìn)項稅額可以按照稅額抵扣辦法進(jìn)行相應(yīng)抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本將會得到一定的降低.而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施營改增之后不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)的營業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據(jù)上述營業(yè)收入、營業(yè)成本以及營業(yè)稅額的變化最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會減少.

2.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)科目應(yīng)該怎么設(shè)置

根據(jù)財會[2016]22號文件設(shè)置科目。

增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。

（一）增值稅一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。其中：

1.“進(jìn)項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)而支付或負(fù)擔(dān)的、準(zhǔn)予從當(dāng)期銷項稅額中抵扣的增值稅額；

2.“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；

3.“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當(dāng)月已交納的應(yīng)交增值稅額；

4.“轉(zhuǎn)出未交增值稅”和“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉(zhuǎn)出當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅額；

5.“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予減免的增值稅額；

6.“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規(guī)定計算的出口貨物的進(jìn)項稅抵減內(nèi)銷產(chǎn)品的應(yīng)納稅額；

7.“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；

8.“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)按規(guī)定退回的增值稅額；

9.“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。

（二）“未交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人月度終了從“應(yīng)交增值稅”或“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入當(dāng)月應(yīng)交未交、多交或預(yù)繳的增值稅額，以及當(dāng)月交納以前期間未交的增值稅額。

（三）“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

（四）“待抵扣進(jìn)項稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予以后期間從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額；實行納稅輔導(dǎo)期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進(jìn)項稅額。

（五）“待認(rèn)證進(jìn)項稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人由于未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證而不得從當(dāng)期銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣，但尚未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證的進(jìn)項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結(jié)果的海關(guān)繳款書進(jìn)項稅額。

（六）“待轉(zhuǎn)銷項稅額”明細(xì)科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，已確認(rèn)相關(guān)收入（或利得）但尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)而需于以后期間確認(rèn)為銷項稅額的增值稅額。

（七）“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目，核算兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。

（八）“簡易計稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。

（九）“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，核算增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓金融商品發(fā)生的增值稅額。

（十）“代扣代交增值稅”明細(xì)科目，核算納稅人購進(jìn)在境內(nèi)未設(shè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的境外單位或個人在境內(nèi)的應(yīng)稅行為代扣代繳的增值稅。

小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目，不需要設(shè)置上述專欄及除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細(xì)科目。

3.營改增前房地產(chǎn)應(yīng)交哪些稅費(fèi)

土地增值稅，營業(yè)稅，印花稅，企業(yè)所得稅。

1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

10.個體工商戶銷售購買的住房，應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

計提時

借：管理費(fèi)用-稅金

貸：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅

繳納時

借：應(yīng)交稅金--房產(chǎn)稅

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

4.建筑行業(yè)營改增后會計科目應(yīng)該怎樣設(shè)置

一、建筑行業(yè)營改增后會計科目的設(shè)置，除營業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。

二、會計科目的設(shè)置

（一）增值稅一般納稅人設(shè)置的基本科目：

1、二級科目：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅、應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅。

2、“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅”三級專欄：

借方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（已交稅金）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）

貸方：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（出口退稅）

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）

（二）小規(guī)模納稅人設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目。

三、財政部制定了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定》（財會[2012]13號）

5.房地產(chǎn)企業(yè)會計科目明細(xì)表

科目表 科目編碼 科目名稱 級數(shù)1001 庫存現(xiàn)金 11002 銀行存款 11015 其他貨幣資金 11015001 外埠存款 21015002 銀行本票 21015003 銀行匯票 21015004 信用卡 21015005 信用證保證金 21015006 存出投資款 21101 交易性金融資產(chǎn) 11121 應(yīng)收票據(jù) 11122 應(yīng)收賬款 11123 預(yù)付賬款 11131 應(yīng)收股利 11132 應(yīng)收利息 11231 其他應(yīng)收款 11241 壞賬準(zhǔn)備 11321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 11402 在途物資 11403 原材料 11405 開發(fā)產(chǎn)品 11406 發(fā)出商品 11408 委托加工物資 11411 周轉(zhuǎn)材料 11471 存貨跌價準(zhǔn)備 11501 持有至到期投資 11502 持有到期投資減值準(zhǔn)備 11503 可供出售金融資產(chǎn) 11511 長期股權(quán)投資 11512 長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備 11521 投資性房地產(chǎn) 11531 長期應(yīng)收款 11532 未實現(xiàn)融資收益 11601 固定資產(chǎn) 11601001 房屋及建筑物 21601002 機(jī)器設(shè)備 21601003 運(yùn)輸設(shè)備 21601004 一般設(shè)備 21601005 其它 21602 累計折舊 11603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 11604 在建工程 11606 固定資產(chǎn)清理 11701 無形資產(chǎn) 11702 累計攤銷 11703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 11711 商譽(yù) 11801 長期待攤費(fèi)用 11811 遞延所得稅資產(chǎn) 11901 待處理財產(chǎn)損溢 12001 短期借款 12101 交易性金融負(fù)債 12201 應(yīng)付票據(jù) 12202 應(yīng)付賬款 12203 預(yù)收賬款 12211 應(yīng)付職工薪酬 12211001 工資 22211002 職工福利 22211003 社會保險費(fèi) 22211004 住房公積金 22211005 工會經(jīng)費(fèi) 22211006 職工教育經(jīng)費(fèi) 22211007 非貨幣性福利 22211008 辭退福利 22211009 股份支付 22221 應(yīng)交稅費(fèi) 12221001 應(yīng)交增值稅 22221001001 進(jìn)項稅額 32221001002 已交稅金 32221001003 轉(zhuǎn)出未交增值稅 32221001004 減免稅款 32221001005 銷項稅額 32221001006 出口退稅 32221001007 進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出 32221001008 出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額 32221001009 轉(zhuǎn)出多交增值稅 32221002 未交增值稅 22221003 應(yīng)交營業(yè)稅 22221004 應(yīng)交消費(fèi)稅 22221005 應(yīng)交資源稅 22221006 應(yīng)交所得稅 22221007 應(yīng)交土地增值稅 22221008 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 22221009 應(yīng)交房產(chǎn)稅 22221010 應(yīng)交土地使用稅 22221011 應(yīng)交車船使用稅 22221012 應(yīng)交個人所得稅 22221013 其他應(yīng)交款 22221013001 教育費(fèi)附加 32221013002 礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi) 32221013003 車輛購置附加費(fèi) 32231 應(yīng)付利息 12232 應(yīng)付股利 12241 其他應(yīng)付款 12401 遞延收益 12501 長期借款 12502 應(yīng)付債券 12701 長期應(yīng)付款 12702 未確認(rèn)融資費(fèi)用 12711 專項應(yīng)付款 12801 預(yù)計負(fù)債 12901 遞延所得稅負(fù)債 13101 衍生工具 13201 套期工具 13202 被套期項目 14001 實收資本 14002 資本公積 14002001 資本溢價 24002002 接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn) 24002003 接受現(xiàn)金捐贈 24002004 股權(quán)投資準(zhǔn)備 24002005 撥款轉(zhuǎn)入 24002006 外幣資本折算差額 24002007 其他資本公積 24101 盈余公積 14101001 法定盈余公積 24101002 任意盈余公積 24101003 法定公益金 24101004 儲備基金 24101005 企業(yè)發(fā)展基金 24101006 利潤歸還投資 24103 本年利潤 14104 利潤分配 14104001 其他轉(zhuǎn)入 24104002 提取法定盈余公積 24104003 提取法定公益金 24104004 提取儲備基金 24104005 提取企業(yè)發(fā)展基金 24104006 提取職工獎勵及福利基 24104007 利潤歸還投資 24104008 應(yīng)付優(yōu)先股股利 24104009 提取任意盈余公積 24104010 應(yīng)付普通股股利 24104011 轉(zhuǎn)作資本（或股本）的 24104015 未分配利潤 24201 庫存股 15001 開發(fā)成本 15001001 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 25001002 前期工程費(fèi) 25001003 建筑安裝工程費(fèi) 25001004 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 25001005 公共配套設(shè)施費(fèi) 25101 開發(fā)間接費(fèi)用 15101001 職工薪酬 25101002 折舊修理費(fèi) 25101003 差旅交通費(fèi) 25101004 辦公費(fèi) 25101005 水電費(fèi) 25101006 勞動保護(hù)費(fèi) 25101007 周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi) 25101008 利息支出 25101009 其他費(fèi)用 25201 勞務(wù)成本 15301 研發(fā)支出 16001 主營業(yè)務(wù)收入 16051 其他業(yè)務(wù)收入 16101 公允價值變動損益 16111 投資收益 16301 營業(yè)外收入 16401 主營業(yè)務(wù)成本 16402 其他業(yè)務(wù)支出 16403 營業(yè)稅金及附加 16403001 營業(yè)稅 26403002 土地增值稅 26403003 城建稅 26403004 教育費(fèi)附加 26601 銷售費(fèi)用 16602 管理費(fèi)用 16602001 職工薪酬 26602001001 工資 36602001002 福利費(fèi)用 36602001003 其他 36602002 辦公費(fèi) 26602003 差旅費(fèi) 26602004 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 26602005 通訊費(fèi) 26602006 折舊費(fèi) 26602007 籌建費(fèi)用 26602008 物管費(fèi) 26602009 保險費(fèi) 26602010 修理費(fèi) 26602011 無形資產(chǎn)攤銷 26602012 長期待攤費(fèi)用攤銷 26602013 低值易耗品攤銷 26602014 存貨盤虧及毀損 26602015 水電費(fèi) 26602016 租賃費(fèi) 26602017 訴訟仲裁費(fèi) 26602018 聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi) 26602019 咨詢費(fèi) 26602020 研究與開發(fā)費(fèi)用 26602021 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 26602022 排污費(fèi) 26602023 稅金 26602023001 印花稅 36602023002 車船使用稅 36602023003 土地使用稅 36602023004 房產(chǎn)稅 36602099 其他 26603 財務(wù)費(fèi)用 16603001 手續(xù)費(fèi) 26603002 利息收入 26603003 利息支出 26603004 匯兌損益 26701 資產(chǎn)減值損失 16711 營業(yè)外支出 16801 所得稅費(fèi)用 16901 以前年度損益。

6.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)收款開發(fā)票后會計分錄怎么處

營改增試點(diǎn)納稅人收到預(yù)收款時，根據(jù)行業(yè)或經(jīng)營業(yè)務(wù)不同，稅務(wù)處理也有所不同。

預(yù)收款的稅務(wù)處理不同，主要是納稅義務(wù)發(fā)生時間不同。對此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生時間的判定規(guī)則，其中： （一）一般情況為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 案例一： 一般企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 甲為交通運(yùn)輸企業(yè)，與托運(yùn)人簽訂運(yùn)輸合同，合同約定，簽訂合同時托運(yùn)人預(yù)付1000000元，一個月后裝貨出運(yùn)。

稅務(wù)處理：此時甲預(yù)收1000000元，但未提供應(yīng)稅服務(wù)，不符合“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)”的要件，納稅義務(wù)未發(fā)生，不需要做稅務(wù)處理。納稅人將收到的款項計入預(yù)收賬款即可。

案例二：提供建筑服務(wù)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產(chǎn)公司簽訂建設(shè)合同，合同簽訂時取得預(yù)收款1000000元。 不存在其他可以選擇簡易計稅的情形。

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件的規(guī)定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！币虼?，乙在收到預(yù)收款時納稅義務(wù)發(fā)生。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號） 第四條規(guī)定：“一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。 ”該公告第十一條進(jìn)一步規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。”

所以，乙跨縣（市、區(qū)）提供該建筑服務(wù)，適用一般計稅方法，應(yīng)向服務(wù)發(fā)生地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款：1000000÷（1 11%）*2%=18018。 01（元），填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第1行的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預(yù)征率”填寫2%，第4列“預(yù)征稅額”填寫18018。

01。 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第17號第八條規(guī)定，“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。”當(dāng)月申報確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入時，銷項稅額為：1000000÷（1 11%）*11%=99099。

09（元），假設(shè)預(yù)繳的增值稅稅款可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減且沒有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務(wù)預(yù)征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實際抵減稅額”各填寫18018。 01，該數(shù)據(jù)對應(yīng)《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數(shù)”欄目內(nèi)填寫或生成如下數(shù)字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預(yù)繳稅額”）18018。

01，并提供預(yù)繳稅款完稅憑證原件及復(fù)印件。 案例三：房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的稅務(wù)處理 丙公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為A區(qū)，開發(fā)的房地產(chǎn)項目也在A區(qū)。

項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡易征收。2016年5月5日預(yù)售，取得預(yù)收款1000000元。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定：“ 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 ”該公告第十九條也規(guī)定小規(guī)模納稅人也應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

因為丙公司采取預(yù)收款的方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得收入1000000元，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅：1000000÷（1 5%）*3%= 28571。 42（元），在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行“銷售不動產(chǎn)”的第1列“銷售額”填寫1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫0，第3列“預(yù)征率”填寫3%，第4列“預(yù)征稅額”填寫28571。

42。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十五條規(guī)定，“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！痹谠鲋刀惣{稅義務(wù)發(fā)生確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入時，假設(shè)預(yù)繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”的第1列“期初余額。

7.營改增后房地產(chǎn)公司預(yù)收房款如何做會計分錄

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價100萬元，同時，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，該項目按簡易計稅方法計算，征收率5%。

會計處理如下：（單位：萬元，下同）

1。預(yù)收房款

(1)收到預(yù)售款時

借：銀行存款80

貸：預(yù)收賬款80

(2)預(yù)繳申報

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅（簡易預(yù)繳）2.29

貸：銀行存款2.29