營改增后房地產設置(營改增后房地產企業(yè)的應交稅費科目應該怎么設置)
1.營改增后房地產企業(yè)的應交稅費科目應該怎么設置
根據(jù)財會[2016]22號文件設置科目。
增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。
（一）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。其中：
1.“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；
2.“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；
3.“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；
4.“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；
5.“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予減免的增值稅額；
6.“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規(guī)定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額；
7.“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額；
8.“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規(guī)定退回的增值稅額；
9.“進項稅額轉出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規(guī)定轉出的進項稅額。
（二）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。
（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經(jīng)營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應預繳的增值稅額。
（四）“待抵扣進項稅額”明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經(jīng)稅務機關認證，按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額；實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。
（五）“待認證進項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經(jīng)稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經(jīng)稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。
（六）“待轉銷項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發(fā)生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。
（七）“增值稅留抵稅額”明細科目，核算兼有銷售服務、無形資產或者不動產的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷售服務、無形資產或不動產的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。
（八）“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業(yè)務。
（九）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發(fā)生的增值稅額。
（十）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進在境內未設經(jīng)營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。
小規(guī)模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細科目。
2.房地產企業(yè)營改增會計怎么做賬?
營改增后房地產開發(fā)企業(yè)賬務處理方式的轉變
（一）核算方式變化.
1、以往繳納營業(yè)稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.
2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發(fā)商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.
（二）會計處理的變化.
房地產開發(fā)企業(yè)在實行營改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發(fā)企業(yè)銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本將會得到一定的降低.而后房地產開發(fā)企業(yè)實施營改增之后不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)的營業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據(jù)上述營業(yè)收入、營業(yè)成本以及營業(yè)稅額的變化最終將導致房地產開發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會減少.
3.營改增房地產企業(yè)會計如何核算?
設置賬戶設置賬戶是根據(jù)會計要素的具體內容進行分類，反映和監(jiān)督的一種專門的方法。
賬戶是根據(jù)會計科目設置的，反映會計基本要素增減變動的記賬實體。房地產企業(yè)按照會計要素分類，一般設置資產類賬戶、負債類賬戶、所有者權益賬戶、成本賬戶和損益類賬戶；按總體結構要素分類，分為總分類賬戶、二級科目和明細分類科目等。
復式記賬復式記賬是指對房地產企業(yè)發(fā)生的每一筆業(yè)務，同時在兩個或者兩個以上互相聯(lián)系的賬戶中登記的一種專門方法。復式記賬要求在多個賬戶記賬登記時、要保證記賬的互相準確性，這樣才能全面地反映其經(jīng)濟業(yè)務，多角度地分析和檢查其記賬的準確性。
填制和審核憑證會計憑證是記錄其經(jīng)濟業(yè)務的書面憑證，是登記賬簿，編制會計報表的依據(jù)。填制和審核憑證是記錄和審核每一筆經(jīng)濟業(yè)務內容的正確性，明確各自的經(jīng)濟責任的一種方法，為登記賬簿提供必不可少的依據(jù)。
登記會計賬簿登記賬簿是以審核無誤的會計憑證為依據(jù)、連續(xù)、系統(tǒng)、全面和完整的記錄經(jīng)濟業(yè)務的一種專門方法。通過登記賬簿（即過賬）工作，可以提供完整的，系統(tǒng)的會計資料。
成本計算成本計算是按一定的成本對象，對生產和經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用進行歸集。以確定該對象的產品成本的一種專門方法。
成本計算有利于企業(yè)掌握成本構成情況，考核成本計劃完成情況。提供企業(yè)成本情況，為企業(yè)決策提供必要依據(jù)。
財產清查財產清查是對企業(yè)各項商品物資進行實物盤點，對貨物資金進行賬面核對以及對各項往來賬項進行核對查詢，以保證賬證相符合賬實相符的一種專門方法，財產清查對企業(yè)資金商品等的管理，保證賬簿和倉庫數(shù)據(jù)的真實可靠，有重要的意義。編制會計報表編制會計報表、是綜合、全面地反映企業(yè)經(jīng)營狀況、財務經(jīng)營結果及現(xiàn)金變動狀況的一種專門方法。
會計報表，是企業(yè)主要的會計信息。通過編制會計報表，可以為會計信息的使用者提供有用的會計資料，為經(jīng)濟決策服務。
4.房地產企業(yè)營改增會計應該怎么建賬?
營改增后房地產企業(yè)賬務處理怎么做？房地產開發(fā)企業(yè)會計核算處理根據(jù)《財政部關于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規(guī)定，發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額即增值稅差額納稅（房地產行業(yè)為差額納稅）的，房地產企業(yè)按照規(guī)定土地價款等允許抵扣的稅額，沖減房地產企業(yè)主營業(yè)務成本，即在會計核算，按規(guī)定土地成本銷項抵減的稅額不沖減收入，直接沖減成本，會計分錄如下：借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）貸：主營業(yè)務成本營改增后房地產開發(fā)企業(yè)賬務處理方式的轉變（一）核算方式變化.1、以往繳納營業(yè)稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規(guī)模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發(fā)商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除.此外，開發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣.3、房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅. （二）會計處理的變化.房地產開發(fā)企業(yè)在實行營改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發(fā)企業(yè)銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入將會一定程度上減少.由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本將會得到一定的降低.而后房地產開發(fā)企業(yè)實施營改增之后不用繳納營業(yè)稅，企業(yè)的營業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據(jù)上述營業(yè)收入、營業(yè)成本以及營業(yè)稅額的變化最終將導致房地產開發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會減少。
5.房地產開發(fā)企業(yè)營改增后如何建賬
您好！ 房地產開發(fā)企業(yè)不屬于這次營改增的調整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。
土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
望采納，謝謝。
6.如何做好營改增的房地產企業(yè)會計
1. 稅收負擔與經(jīng)營成本的影響：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，主要體現(xiàn)在： a. 開發(fā)建設階段：提供建筑業(yè)應稅勞務（營業(yè)額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業(yè)稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業(yè)額以5%稅率計征營業(yè)稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業(yè)以5%稅率計征營業(yè)稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業(yè)及房地產業(yè)進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔與經(jīng)營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務類型及經(jīng)營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。
2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發(fā)企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發(fā)企業(yè)的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發(fā)企業(yè)的具體會計處理、發(fā)票管理產生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。
3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響 由于房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉。實務中，房地產開發(fā)企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構成房地產企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。
7.建筑行業(yè)營改增后會計科目應該怎樣設置
一、建筑行業(yè)營改增后會計科目的設置，除營業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。
二、會計科目的設置 （一）增值稅一般納稅人設置的基本科目： 1、二級科目：應交稅費-應交增值稅、應交稅費-未交增值稅。 2、“應交稅金-應交增值稅”三級專欄： 借方：應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 應交稅費-應交增值稅（已交稅金） 應交稅費-應交增值稅（減免稅款） 應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅） 應交稅費-應交增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額） 貸方：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 應交稅費-應交增值稅（進項稅額轉出） 應交稅費-應交增值稅（出口退稅） 應交稅費-應交增值稅（轉出多交增值稅） （二）小規(guī)模納稅人設置“應交稅費-應交增值稅”科目。
三、財政部制定了《營業(yè)稅改征增值稅試點有關企業(yè)會計處理規(guī)定》（財會[2012]13號）。
8.建筑行業(yè)營改增后會計科目應該怎樣設置
一、建筑行業(yè)營改增后會計科目的設置，除營業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。
二、會計科目的設置
（一）增值稅一般納稅人設置的基本科目：
1、二級科目：應交稅費-應交增值稅、應交稅費-未交增值稅。
2、“應交稅金-應交增值稅”三級專欄：
借方：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）
應交稅費-應交增值稅（已交稅金）
應交稅費-應交增值稅（減免稅款）
應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）
應交稅費-應交增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額）
貸方：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
應交稅費-應交增值稅（進項稅額轉出）
應交稅費-應交增值稅（出口退稅）
應交稅費-應交增值稅（轉出多交增值稅）
（二）小規(guī)模納稅人設置“應交稅費-應交增值稅”科目。
三、財政部制定了《營業(yè)稅改征增值稅試點有關企業(yè)會計處理規(guī)定》（財會[2012]13號）
