不動產(chǎn)增值稅抵扣的(不動產(chǎn)進項稅額60%和40%抵扣的會計分錄)
1.不動產(chǎn)進項稅額60%和40%抵扣的會計分錄
借：應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅----待抵扣稅金
貸：應(yīng)交稅費----應(yīng)交增值稅----進項稅金
為了方便查詢，設(shè)置了工程抵扣稅金與工程待抵扣稅金科目，你可以酌情處理
當月入賬：
借：在建工程應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（進項稅）應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（待抵扣稅金）
貸：應(yīng)付賬款
擴展資料：
準予抵扣
根據(jù)稅法規(guī)定，準予從銷項稅額當中抵扣的進項稅額限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款和按規(guī)定的扣除率計算的進項稅額：
1、納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，從銷貨方取得增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)上注明的增值稅稅款。
2、納稅人購進免稅農(nóng)產(chǎn)品所支付給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者或小規(guī)模納稅人的價款，取得經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準使用的收購憑證上注明的價款按10%抵扣進項稅額。
3、購進中國糧食購銷企業(yè)的免稅糧食，可以按取得的普通發(fā)票金額按10%抵扣進項稅額。
4、納稅人外購貨物和銷售貨物所支付的運費（不包括裝卸費、保險費等其他雜費），按運費結(jié)算單據(jù)（普通發(fā)票）所列運費和基金金額按7%抵扣進項稅額。
5、生產(chǎn)企業(yè)一般納稅人購入廢舊物資回收經(jīng)營單位銷售的免稅廢舊物資，可按廢舊物資回收經(jīng)營單位開具的有稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的普通發(fā)票上注明的金額，按10%計算抵扣進項稅額。
6、企業(yè)購置增值稅防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和通用設(shè)備，可憑借購貨所取得的專用發(fā)票所注明的稅額從增值稅銷項稅額中抵扣。
不得抵扣
1、納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，沒有按照規(guī)定取得并且保存增值稅抵扣憑證或增值稅扣稅憑證上未按規(guī)定注明增值稅額計其它有關(guān)事項的；
2、一般納稅人有下列情形之一者，應(yīng)按銷售額依照增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用專用發(fā)票：
會計核算不健全、或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的；
符合一般納稅人條件，但不申請一般納稅人認定手續(xù)的。
參考資料來源：搜狗百科--進項稅額
參考資料來源：搜狗百科--應(yīng)交增值稅
2.營改增后不動產(chǎn)可以抵扣進項稅,分期抵扣如何做賬
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號，以下稱36 號文件）的附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中“（四）進項稅額”部分第1 條明確規(guī)定：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年5 月1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016 年5 月1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接收捐贈、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2 年抵扣的規(guī)定。接著國家稅務(wù)總局又以15 號公告的形式發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），專門對不動產(chǎn)進項稅額分2 年抵扣政策，在實際操作層面上，區(qū)分不同情況，做出進一步的明確和細化，也進一步落實和體現(xiàn)現(xiàn)行政策對不動產(chǎn)抵扣政策的時間性差異特征。
3.銷售不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票會計分錄怎樣做
1.將要出售的不動產(chǎn)進行清理時：
借：累計折舊
借：固定資產(chǎn)清理
貸：固定資產(chǎn)
因為出售計算稅額時：
借：固定資產(chǎn)清理
貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額
收到銷售款時：
借：銀行存款
貸：固定資產(chǎn)清理
結(jié)轉(zhuǎn)因出售產(chǎn)生的收益時：
借：固定資產(chǎn)清理
貸：營業(yè)外收入
結(jié)轉(zhuǎn)因出售產(chǎn)生的損失時時
借：營業(yè)外支出
貸：固定資產(chǎn)清理
4.不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣的賬務(wù)如何處理
在全面“營改增”試點的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）發(fā)布以后，國家稅務(wù)總局發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》，財政部發(fā)布了《增值稅會計處理規(guī)定》。
這些辦法和規(guī)定對企業(yè)增值稅會計核算產(chǎn)生了重要影響。 2016年4月8日，國家稅務(wù)總局制定了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）。
根據(jù)《暫行辦法》，納稅人于2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 2016年12月3日，財政部發(fā)布《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號），對增值稅的會計核算進行了規(guī)范。
在本文中，筆者結(jié)合上述辦法和規(guī)定，對企業(yè)新增不動產(chǎn)產(chǎn)生的進項稅額如何進行賬務(wù)處理進行探討。 新增不動產(chǎn)增值稅 根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，新增不動產(chǎn)增值稅根據(jù)不同情形，有不同的處理方法。
圖1列示了新增不動產(chǎn)增值稅賬務(wù)處理的分類情況。 需要特別指出的是，納稅人2016年5月1日后購進的貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照有關(guān)規(guī)定分兩年從銷項稅額中抵扣。
購進貨物包括構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，如建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。然而，工廠購買的廠房和房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤雖同屬于不動產(chǎn)，但前者屬于為企業(yè)長期創(chuàng)造價值、長期保持原有形態(tài)的實物資產(chǎn)，應(yīng)分兩年扣除，后者實質(zhì)為企業(yè)生產(chǎn)出來用于銷售的產(chǎn)品，應(yīng)當一次性抵扣；融資租入的不動產(chǎn)的購置成本已分期支出并分期抵扣，如果再對每期取得的租金進項分兩年抵扣，核算會非常復雜，因此可一次性全額抵扣；施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物存續(xù)時間短，施工結(jié)束后即要拆除清理，其性質(zhì)與生產(chǎn)過程中的中間投入物更為接近，其一次性抵扣進項稅。
納稅人購進材料直接耗用于不動產(chǎn)在建工程項目，按照如下情況分別處理：（1）該不動產(chǎn)在建工程項目屬于新建不動產(chǎn)：該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余40%于取得扣稅憑證的當月起第13個月抵扣。（2）該不動產(chǎn)在建工程項目屬于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)：若該部分材料成本未計入不動產(chǎn)原值，則該購進材料進項稅額可于當期全部抵扣；若購進的該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值，只有當該部分材料成本達到或超過不動產(chǎn)原值50%，該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13個月抵扣，否則該項購進材料的進項稅額可于當期全部抵扣。
納稅人購進其他服務(wù)，如設(shè)計、建筑服務(wù)等，直接耗用于自建不動產(chǎn)的，按上述購進材料直接用于自建不動產(chǎn)情況處理。 案例解析：2016年5月，一般納稅人A購入一處辦公樓，價稅合計金額111萬元，當月用銀行存款支付了款項，辦妥了相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了增值稅專用發(fā)票并認證相符。
預計凈殘值11萬元，分50年按平均年限法計提折舊。假設(shè)年收入100萬元，“營改增”后適用稅率為11%，不含稅價款為100萬元[111÷（1+11%）]，當月可抵扣的進項稅額為6。
6萬元（100*11%*60%），待抵扣的進項稅額為4。4萬元（100*11%* 40%）。
“營改增”前后增值稅賬務(wù)處理變化詳見表1。 不動產(chǎn)變更后續(xù)進項稅 已抵扣進項稅額的轉(zhuǎn)出。
根據(jù)《暫行辦法》，已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額。 不得抵扣的進項稅額=（已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額）*不動產(chǎn)凈值率，不動產(chǎn)凈值率=（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）*100%不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減；不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
不動產(chǎn)在建工程 發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進項稅額應(yīng)于當期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。 案例解析：2016年5月，一般納稅人B購入一處辦公樓，價稅合計金額111萬元，當月用銀行存款支付了款項，辦妥了相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得了增值稅專用發(fā)票并認證相符，試用稅率11%。
納稅人于2017年4月將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利。假設(shè)2017年4月不動產(chǎn)凈值分別為80萬元、50萬元兩種情況，其他條件沿用上例。
（詳見表2）此外，若不動產(chǎn)發(fā)生非正常損失，包括因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形，進項稅額也需轉(zhuǎn)出。 如自行拆除，非違反法規(guī)情況造成，則。
