好的房地產(如何成為一名好的房產策劃)
1.如何成為一名好的房產策劃
房地產策劃內容：市場策劃 是指對房地產項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。
簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰(zhàn)略定位及產品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環(huán)節(jié)之一。
房地產策劃內容：產品策劃 就是研究如何科學地制定建設項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環(huán)境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。
房地產策劃就是市場策劃的成果，通過建筑技術語言其表現出來的一個過程。產品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國房地產業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產市場經濟發(fā)展到的必然產物。
房地產策劃內容：營銷策劃 是指房地產策劃商及發(fā)展商對來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。
如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法產品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。
營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。
房地產策劃內容：開發(fā)策劃 是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規(guī)劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環(huán)境、即房地產產品，然后其在市場上銷售，房地產產品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發(fā)策劃。
房地產開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。
如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎上保證品質、進度。
同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。房地產策劃內容：物管策劃 物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質和經濟的服務。
物業(yè)管理策劃的主要內容包括以下三點：1.經營 主要是指按房地產市場經濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。2.管理 主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。
3.服務 是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售后各服務階段。
物管質量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產市場競爭慘烈的，其作用愈來愈明顯。房地產策劃內容：房地產廣告策劃 房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。
房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產在開發(fā)策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內容和行為符合有關法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。
在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣。
2.如何成為一個優(yōu)秀的房地產策劃
作為房地產策劃人，必須具備房地產全程策劃的能力，要熟悉房地產全程開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)，善于運用創(chuàng)新思維和已有經驗化解全程開發(fā)中的問題和矛盾，使項目能夠順利運作并最終創(chuàng)造經濟效益和社會效益。
房地產開發(fā)的最終目的和社會意義就是能夠讓居者獲得舒適和滿意的居住環(huán)境，在有限的資源下使居住條件達到最優(yōu)化。作為房地產策劃人，有責任把消費者滿意作為自己的策劃使命，在有限的土地上為消費者達到最優(yōu)的居住空間。
因此在土地獲得之前，策劃人就應該介入，這也是全程策劃的開端。【拿地環(huán)節(jié)】 全程策劃的第一環(huán)節(jié)就是對土地進行調研，開發(fā)商在拿地之前，應該對拍賣地塊進行周密的調研和經濟預算，以求得到可以支付的最大拿地成本，降低拿地風險。
土地調研和成本利潤率核算幾乎是同時進行的。對于地塊的調研主要包括：地塊基本條件和規(guī)劃指標，地塊所處城市位置和周邊資源，地塊所在城市房地產市場宏觀環(huán)境、地塊所在城市房地產微觀環(huán)境，地塊所在城市房地產市場預期等，對于地塊經濟效益的測算主要是成本利潤率的測算，其中需要重點考慮的是：不同的拿地成本所帶來的利潤率、開發(fā)周期的預估、市場價格的預測、風險的預測，還有就是資金的機會成本評估。
【規(guī)劃設計】 隨著開發(fā)商獲得土地后，策劃人的工作將正式展開并進入有計劃和有步驟地階段。第一階段是項目的前期規(guī)劃，通常認為項目建筑規(guī)劃，園林景觀規(guī)劃只是設計院和園林景觀的工作，這種看法是錯誤的。
設計院雖然能夠設計出好的產品好的建筑，但未必能夠以市場為導向設計產品，也就是通常所說的需求導向。例如建筑類型的規(guī)劃、戶型比例的把握、戶型的創(chuàng)新需求等，因此在做項目前期規(guī)劃之前，相應的要對市場進行調查。
首先就是要對市場的需求進行調研以此進行建筑類型設計（如高層小高層、多層、別墅等）、戶型配比（如一房、兩房、三房、越層、單身公寓等）、戶型創(chuàng)新（如入戶花園、觀景陽臺、空中庭院）等設計。在做好規(guī)劃前的市場調研后，開發(fā)商、策劃師和建筑設計人員要集中開動腦大會，開發(fā)商根據經驗提出對項目規(guī)劃的看法，建筑設計人員從建筑角度提出項目看法，策劃師則側重從市場分析的角度提出對項目規(guī)劃的看法，也就是說策劃師更加側重規(guī)劃的可行性，能夠在項目推出后滿足市場需求。
這種需求導向對于一個商品房項目是至關重要的。同時策劃師還要從國家宏觀政策的角度出發(fā)提出建筑規(guī)劃中所應規(guī)避的問題點。
建筑規(guī)劃設計的同時，也是項目賣點提煉的過程，作為策劃人在這一階段必須要有意識的把握建筑規(guī)劃中可以作為項目賣點的東西加以提煉，這為日后做項目定位，賣點總結都有很大的幫助。同時，策劃師還要對項目建筑做全盤性的理解和把握，掌握項目的優(yōu)勢和劣勢，建筑園林景觀、建筑類型、風格、戶型比例、創(chuàng)新點等等。
在建筑設計方案審批通過之后，開發(fā)商將著手于項目施工，在正式施工之前，施工方和開發(fā)商要訂出項目施工進度計劃，策劃師必須要對這一份施工進度計劃有足夠的掌握，以施工進度安排為基礎才能準確的制定項目的推盤計劃。【市場調研】 在建筑規(guī)劃中后期，市場人員配合策劃師要對項目所處市場進行一次深入的市場調研，做出一份集合真實性、實用行、全局性的市場調研報告。
這一份調研報告可以說是提交給開發(fā)商作為項目操盤參考的依據，內容涉及了項目自身調研總結（SWOT分析、配套資源調研、賣點匯總等）、宏觀房地產市場分析（宏觀政策、房地產市場現狀、供給與需求、整體價格、房地產市場預測等）、微觀房地產市場分析（項目所在地樓盤匯總、項目所在地競爭性樓盤等）、消費者調研（需求分析、層次分析）、項目初步定位等，這份市場報告將為項目市場定位、推廣主題、目標客戶選擇、定價策略、開盤周期策略、廣告策略提供可靠依據，因此是至關重要的。通過前期的土地調研、建筑規(guī)劃前第一次市場調研、建筑規(guī)劃設計、第二次全面市場調研、施工進度安排等一系列工作，策劃師開始進行項目的操盤運作策劃，首先要對項目進行市場定位，市場定位要結合項目賣點和所處的競爭環(huán)境給項目找準當前市場上的位置，定位務必要保證明確性和準確性，市場定位將作為項目推盤的核心貫徹推盤全過程。
通過市場定位，在客群分析的基礎上找準本項目對應的目標群體，著力明確目標群體的購買動機，購買行為，接受信息渠道。在市場定位、目標客群分析的基礎上，為項目提煉出推廣主題，這一主題即是項目的營銷主題，貫穿項目推廣的全過程，也是項目的廣告主題，將反應項目最核心最優(yōu)勢的賣點。
【營銷推廣思路】 擬定項目的總體營銷推廣思路（推盤思路）是前期計劃的最重要一環(huán)，推廣思路應明確運用何種方式推盤；運用何種營銷方式引爆市場，使項目成為市場關注點；同時還要明確推盤時間的把握和控制；營銷創(chuàng)新點的設計安排等，可以說總體營銷推廣思路是項目營銷的前提和主線，策劃者必須對市場和消費者充分理解的基礎上才能做出正確的思路選擇。整體營銷推廣思路下是項目推廣的策略環(huán)節(jié)，分策略計劃是項目執(zhí)行的基礎，主要包括了：項目分期推廣。
3.有什么好的房產營銷方法
房地產的營銷策略有哪些 推薦回答：基本策略：品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
房地產市場營銷的主要策略有哪些？推薦回答： 房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。
很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。1、價格策略 在市場營銷組合中，價格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。
許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過于強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。2、促銷策略 房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。
目前我國常用的促銷方法有三種：一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。
房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。二是房地產展銷會。
這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。
由于房地產商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。3、渠道策略 從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。
房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢、經驗優(yōu)勢、銷售渠道多的優(yōu)勢、專職銷售人員多的優(yōu)勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導消費，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
房地產營銷策略都從哪幾個方面著手？推薦回答： 房地產的營銷策略：房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。（一）產品策略（product） 房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產品，才能生存。
按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業(yè)、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。
由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。
其次，提高物業(yè)質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。
為此，開發(fā)商要采用現代化的新、新技術，使物業(yè)具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區(qū)的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price） 房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策。
4.如何寫一份關于房地產的營銷策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規(guī)模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資源1）綜述
2）宏觀背景
3）行業(yè)背景
五、市場空間概述
六、項目市場前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1）總體定位
2）項目主體功能定位
3）市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產品市場定位
十、活動宣傳方案及預算
5.怎樣做好房地產策劃
首先要研究透房地產商自身
我認為一些營銷機構或策劃人輕易犯一個非常重要的錯誤。那就是，他們只往往重視市場的研究、產品的研究、銷售手段等方面的研究。但忽略了對房地產企業(yè)自身的研究！在我們多年的房地產營銷服務中，對于房地產企業(yè)的研究是非常重視的一個課題。我們從多年的實踐中發(fā)現，要做好一個房地產項目的營銷策劃，要做好以下三個方面研究。
首先，要研究房地產商自身的特點，這里包括房地產商的治理、資本運營、公司的文化以及老板、項目負責人的特點等等。其次，是房地產競爭市場與產品的研究；再其次，就是營銷策略與營銷手段方面的研究等等。
□例子1，房地產建筑型企業(yè)在房地產開發(fā)中常碰到的情況
由于房地產建筑型的企業(yè)，往往非常重視產品自身的情況。如產品的質量，產品的成本等等。成本的控制是他們的專長。所以，他們的特點就是非常重視產品的成本控制，他們更加重視企業(yè)的利潤是節(jié)省出來的理念！他們堅信一條就是價格才是道理！有可能相對輕視營銷的概念，對于企業(yè)的品牌、營銷推廣廣告等相對不會真正的重視，關鍵表現在用錢方面。說營銷的道理他們都懂，但用錢的時候就會大打折扣了。
□例子2，房地產投資型企業(yè)在房地產開發(fā)中常碰到的情況
由于房地產投資型的企業(yè)，往往重視投資回的多少。如能不能用最少的資金產生最大的回、時間概念非常強，他們知道時間對于房地產開發(fā)來說就是成本、就是效益。做產品的概念是他們的特長。所以，他們堅信只要有好產品定位、好的營銷策劃手段就可以出奇制勝！但對于產品質量、產品成本的控制方面比起建筑型開發(fā)商來說就有一定的距離。所以，強調的是，要做好一個房地產項目的營銷策劃，首先就要研究該房地產項目的企業(yè)，之后才是房地產的競爭市場與產品等等
6.房地產銷售策劃方案
第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 （二）目標客戶分析 經濟背景：經濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結 （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務 （七）階段性營銷方案調整 第三節(jié)：銷售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署 房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統控制。
7.怎樣做好房地產策劃
將目標客戶分析到位是做好策劃的重點，房地產行業(yè)也是如此！當今房地產市場的蓬勃發(fā)展，以及人們生活水平的提高，房地產市場開始逐步進行細分，不同收入和生活品位的人對住房有不同的要求，開發(fā)商也通過獨特的產品賣點來吸引目標客戶群。
筆者對購房者分成八類購房群體，并親身采訪每個購房群體典型購房者，為八類購房群體設計了個性化的置業(yè)方案，希望也能給提問題的你和大家提供一些參考。 單身貴族人群 特點：單身人士多為參加工作不久的青年人。
他們積蓄不多，但又盼房心切，應采取階梯式消費模式，隨個人收入的增長、工作崗位的變化以及今后結婚生子，而適時地調換住房。 置業(yè)方案：單身購房者在購買住宅時應該考慮現在的居住以及未來的轉手，一般來說主要看以下三方面： 1、住宅的地理位置。
單身人士恰好處于立業(yè)之初，每天忙忙碌碌，早出晚歸，因而，成熟的地段對他們而言十分重要。社區(qū)周邊的交通應十分便利，距工作單位最好在半小時車程之內，如果每天把過多的時間浪費在路上將是非常可惜的。
成熟地段的另一個含義是商業(yè)、文化、生活氛圍應該濃郁，能夠滿足青年人衣、食、行、樂的業(yè)余生活需求。今后，若工作崗位變動，也可隨之調換住房。
由于原住房處于成熟的區(qū)域，出租或出售都將十分容易。 2、戶型面積。
單身人士沒有必要購買大戶型，從而令自己背上沉重的經濟負擔?，F在市場上的小戶型總價低、功能全，最受單身人士的青睞。
對于剛剛踏入社會的年輕人來說，較低的總房價可以使貸款的壓力相對小些，另外貸款時應盡量選取較長的還款年限，這樣在近期內還款壓力較小，日后事業(yè)有了發(fā)展時還可以提前還款；對于單身人士而言，最重要的不是寬敞的客廳或像樣的廚房，而是小巧的臥室兼工作室。 3、社區(qū)及周邊配套。
年輕的單身人士，時間相當寶貴?？旃?jié)奏的工作往往令他們無暇顧及個人生活，因而社區(qū)之內或項目周邊最好應配備完善的生活服務設施，包括運動設施、商業(yè)設施等。
拆遷家庭人群 特點：拆遷家庭一般在原有住房區(qū)域居住時間較長，在那里的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域。拆遷戶雖然會因為舊房拆遷而得到一部分經濟補償，但舊房一般面積較小，所得到的經濟補償并不足以購買一套理想的住宅。
置業(yè)方案：拆遷家庭在新宅購買時主要考慮新居對原有生活的影響以及新宅價格，主要需關注以下幾個方面： 1、與原有生活區(qū)域的重疊性。拆遷戶一般生活在相對老、舊的社區(qū)內，而且生活時間較長，對老宅已經形成了強烈的生活依賴性，所以新居一般不要距離原住地太遠，以盡量不破壞原有的生活習慣為宜。
2、對于戶型面積的需求。拆遷戶一般比較重視住宅的總價，雖然舊宅往往位于城市的中心區(qū)域，但面積極小，拆遷款總額難以滿足置業(yè)需求，一般推薦購買原住地的二手房或相對偏遠一些的商品房。
新婚夫婦人群 特點：新婚夫婦工作時間有限，積蓄不多，對房屋總價較為關注；新婚婚房對功能性的關注應該更有預見性；對社區(qū)內及周邊的環(huán)境、配套要求相對較高。 置業(yè)方案：一對即將走進婚姻殿堂的新人對于住宅是比較挑剔的，通常情況下最注意的就是以下3點： 1、住宅的功能性。
新婚夫婦雖然購買新居時家庭人口較少，但應該考慮未來家庭結構的變化，一般來說應盡量選擇兩室的住宅。戶型設計應該突出生活特點。
2、住宅面積及價格控制。由于支付能力有限，同時婚后生活支出也呈上升趨勢，所以新婚夫婦對于住宅的面積及總價要求較嚴格。
3、社區(qū)及周邊配套項目。周邊最好配備完善的生活服務設施，包括運動設施、商業(yè)設施、醫(yī)療、幼教等配套設施。
成熟家庭人群 特點：成熟家庭通常結構穩(wěn)定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。 [b]置業(yè)方案：[/b]此類購房者生活規(guī)律性較強，購房主要目的是改變現有居住條件中不理想的部分，所以購房主要考慮住宅的功能性。
1、住宅的地理位置。成熟家庭對于地理位置的挑剔程度較低，對于項目所處地點，只要交通便利即可。
2、房屋功能成熟。家庭購房主要為改善居住條件，新宅的設計細節(jié)是他們最關注的。
例如：臥室開間最好在3。5米以上；主臥面積最好在15平方米以上；起居室開間最好控制在4。
2￣4。5米之間，使用面積不應小于14平方米。
起居室應有直接采光、自然通風，起居室內應盡量減少直接開向起居室內門的數量，且至少一側的墻面直線長度不宜小于3米。 3、注重項目品質。
因為購房主要是為了改善居住環(huán)境，因此購房者對項目的品質最為重視。此外還需要較好的物業(yè)服務。
老年購房者人群 特點：老年購房者一般對單套住宅的總價不太關注，住宅所處的位置、社區(qū)環(huán)境、醫(yī)院以及物業(yè)服務情況是這部分消費者最看重的。 置業(yè)方案：老年購房者對于住宅本身只要居住便利即可，但是對物業(yè)和醫(yī)療、購物等周邊配套要求較高。
1、社區(qū)及住宅位置。老年人居住的社區(qū)通常位于發(fā)達城區(qū)中的偏僻處，一方面可以享受市區(qū)內全面的配套設施，老年人身體虛弱，社區(qū)周邊最好具備生活、購物、休閑及醫(yī)療功能；另一方面老年購房者習慣安靜的生活環(huán)境，鬧市區(qū)的噪音及大量的人流會影響老。
