樓盤封頂(樓市開盤的完整策劃方案要怎么寫)

1.樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫

5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排 開盤組織安排是指開盤當(dāng)日銷售活動(dòng)的具體工作流程以及促進(jìn)流程順暢運(yùn)行的各項(xiàng)保障工作。

它的主要內(nèi)容包括：開盤組織流程設(shè)計(jì)、人員分工及培訓(xùn)、開盤空間組織、銷售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制、開盤物料清單及落實(shí)、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施、銷售氛圍營(yíng)造、防止開盤未成交客戶流失預(yù)案等。5.1.1 開盤組織流程 良好的開盤組織流程要具備以下特點(diǎn)：1） 分區(qū)明確，責(zé)任到人2） 內(nèi)外場(chǎng)緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標(biāo)在一定時(shí)段內(nèi)完成3） 銷控必須準(zhǔn)確，堅(jiān)決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。

4） 簽約必須及時(shí)，保證“銷控一個(gè)、簽約一個(gè)”。開盤認(rèn)購(gòu)流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號(hào)選房為例）。

5.1.2 經(jīng)典樓盤開盤策劃人員分工及培訓(xùn)1）人員分工 開盤總指揮 各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復(fù)核區(qū)）人員及負(fù)責(zé)人 銷售人員：銷控專員，銷售經(jīng)理，置業(yè)顧問 銷售輔助人員：財(cái)務(wù)人員，簽約人員，復(fù)核人員 咨詢?nèi)藛T：銀行按揭、設(shè)計(jì)、工程、法律人員 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員：服務(wù)生，保安員，保潔員2）人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)：銷售百問（統(tǒng)一對(duì)外說詞），現(xiàn)場(chǎng)銷售模擬 銷售輔助培訓(xùn)：客戶問答指引，工作流程模擬 物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：形象要求，服務(wù)動(dòng)作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程演練5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織 開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點(diǎn)）在實(shí)際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：1） 易于營(yíng)造熱烈有序的銷售氛圍2） 準(zhǔn)確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)3） 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4） 各工作區(qū)均預(yù)留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁” 開盤空間組織圖的參考格式見附件7。5.1.4 銷售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制 項(xiàng)目開盤銷售組織要進(jìn)行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復(fù)核區(qū)。

各片區(qū)設(shè)定管理負(fù)責(zé)人，片區(qū)之間由各區(qū)內(nèi)設(shè)定的接頭人進(jìn)行聯(lián)系，設(shè)置的總體協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)整個(gè)流程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及工作節(jié)奏的控制。流程中的各區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)控制：1） 等候區(qū)——進(jìn)入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內(nèi)的成交效率及現(xiàn)場(chǎng)人氣2） 選房區(qū)——準(zhǔn)確記錄銷控，引導(dǎo)客戶成交3） 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準(zhǔn)確性和速度4） 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準(zhǔn)確性和速度5） 復(fù)核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯(cuò)的最后屏障5.1. 5 開盤物料清單及落實(shí) 開盤中涉及多種物料，開盤準(zhǔn)備階段應(yīng)列出詳細(xì)的物料清單，并落實(shí)到具體責(zé)任人。

主要物料包括：1） 認(rèn)購(gòu)須知2） 客戶簽約文本：認(rèn)購(gòu)書、合同統(tǒng)一文本3） 現(xiàn)場(chǎng)銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務(wù)臺(tái)、銷控板等4） 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等5） 設(shè)備類物料：電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、POS機(jī)、保險(xiǎn)箱、麥克風(fēng)、擴(kuò)音器等6） 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等7） 食品類物料：為客戶及工作人員準(zhǔn)備的食品和飲料等8） 宣傳類物料：空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見附件8。5.1.6 開盤促銷策略 開盤促銷的實(shí)質(zhì)是通過某種形式刺激客戶在短期內(nèi)成交。

制定促銷策略的基本原則：1） 促銷形式符合產(chǎn)品形象要求2） 保持現(xiàn)場(chǎng)人氣3） 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場(chǎng)形象 促銷的基本形式包括但不限于：1） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（誠(chéng)意金）優(yōu)惠2） 付款方式優(yōu)惠3） 抽獎(jiǎng)（禮品、電視、車、房款、管理費(fèi)等）4） 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開盤信息發(fā)布 通過各種有效途徑將項(xiàng)目開盤信息傳遞給市場(chǎng)，特別是儲(chǔ)備客戶。5.1.8 突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施 開盤前要對(duì)突發(fā)事件的出現(xiàn)進(jìn)行預(yù)估，并制定針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。

開盤突發(fā)事件的類型主要有：1） 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備基本物件應(yīng)急；2） 客戶服務(wù)類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)準(zhǔn)備陪同客戶到附近銀行取款；3） 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時(shí)提前安排公安人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)；4） 現(xiàn)場(chǎng)包裝違規(guī)類：如城管對(duì)開盤的宣傳條幅進(jìn)行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調(diào)好政府管理人員，同時(shí)安排相關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)工作。5） 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。

5.1.9 開盤銷售氛圍營(yíng)造 開盤銷售氛圍營(yíng)造主要是通過一些活動(dòng)形式為開盤現(xiàn)場(chǎng)提供一個(gè)良好的背景環(huán)境，它的本質(zhì)是為銷售而服務(wù)的，在活動(dòng)安排時(shí)要注意不能過于分散工作人員的時(shí)間與精力，活動(dòng)安排始終要圍繞開盤銷售進(jìn)行。5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案 項(xiàng)目積累的每一個(gè)誠(chéng)意認(rèn)籌客戶都是付出一定營(yíng)銷費(fèi)用的代價(jià)獲取的，是營(yíng)銷推廣的成果，因此營(yíng)銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭(zhēng)取其成交的解決方案。

5.2 開盤實(shí)地演練 開盤實(shí)地演練的基本要求：1） 全流程實(shí)地演練2） 全體人員參與3） 充分估計(jì)困難4） 現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)解決5） 反復(fù)實(shí)地演練直至順暢無誤 六、開盤總結(jié)分析 要求在首次開盤后一周內(nèi)做出簡(jiǎn)要明晰的分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報(bào)營(yíng)銷策劃中心。6.1意義1） 制。

2.房地產(chǎn)開盤策劃方案

房地產(chǎn)開盤策劃方案

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開盤策劃 房地產(chǎn)開盤活動(dòng)策劃

一、房地產(chǎn)開盤主題：

對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

二、開盤時(shí)間：2005年11月28日（暫預(yù)定）

三、活動(dòng)地點(diǎn)：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺(tái)、**廣告公司

六、活動(dòng)方案

（一） 前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體記者

2、購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。）

5、其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

3.“出煞”樓房封頂需要什么風(fēng)水儀式

“出煞”樓房封頂需要什么風(fēng)水儀式？——無非就是一定規(guī)模不同規(guī)格的慶典活動(dòng)，程式可以自定。

在中國(guó)，幾十年前還沒有“封頂”這一概念。過去是土木結(jié)構(gòu)的房屋，房屋修到最后快完工的階段，有“上梁”“圓編”活動(dòng)。

封頂是現(xiàn)代水泥、鋼筋廣泛運(yùn)用，高樓出現(xiàn)后，才新開辟、新創(chuàng)造、新發(fā)明的一種新思維概念。漫長(zhǎng)的中國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展史，陪伴演譯了不少房屋建筑的慶典活動(dòng)，淵源復(fù)雜，這些慶典活動(dòng)主要的有：開山、奠基、起手、上梁、圓編（類似封頂，實(shí)質(zhì)也就是工程最后完工）、進(jìn)伙（有的地方叫歸火）、安大門、安灶、安床、安朝門、安神龕等等。

表面上看，是主家的喜慶，實(shí)質(zhì)上看是各類師傅變戲法向主家討要更多工錢和彩禮的一種游戲。這其中，在開工定樁放線階段，信此道者，有些房屋開工階段師傅用了所謂的“壓煞水”，在圓編現(xiàn)在叫封頂完工階段要“收煞”，也就是把原來請(qǐng)入工地，保護(hù)修建房屋過程安全的各路神圣，現(xiàn)在要把他們禮遇送回去的一種活動(dòng)。

如果在開工階段沒有用保平安的“壓煞水”，收編封頂階段也就不存在“收煞”或者叫“出煞”。不要搞太多無謂的程式干擾工程建設(shè)。

4.房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制。

5.房地產(chǎn)策劃案怎么寫

房地產(chǎn)策劃案分類 一：全程綜合策劃案 這種策劃案指開發(fā)商從剛剛有意識(shí)要開發(fā)某個(gè)樓盤就已經(jīng)與房地產(chǎn)營(yíng) 銷策劃公司合作。

此種情況下， 營(yíng)銷策劃公司充當(dāng)?shù)氖且粋€(gè)全程咨詢顧問的角色。 在某種程度上可以說權(quán)利大，但責(zé)任也同樣重大。

對(duì)策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。 二：中期介入型營(yíng)銷策劃案 此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對(duì)于樓盤的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)定稿， 甚至工程已經(jīng)開始。

后尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃。 或邀請(qǐng)多家策劃公司進(jìn)行比稿， 最后選擇一家最滿意的公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃。

三：?jiǎn)渭儬I(yíng)銷策劃案 這種策劃案出現(xiàn)在樓盤已經(jīng)基本完工的情況下， 開發(fā)商才尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷策劃此種營(yíng)銷策劃案已不具備全 程綜合策劃案的多種功能。只有對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價(jià)值， 進(jìn)行營(yíng)銷策劃活動(dòng)。

四：二次營(yíng)銷策劃案 此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。 出現(xiàn)在樓盤第一次營(yíng)銷策劃不成功， 樓盤基本上已屬于死盤的情況下， 開發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營(yíng)銷策劃，既第二次包裝。

此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。 綜合策劃案分為四個(gè)階段：既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。

一：資源整合階段 所謂資源整合，就是策劃公司接手項(xiàng)目后，采取各種手段， 進(jìn)行大量的調(diào)研，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 充分發(fā)掘項(xiàng)目的各種顯性資源和隱性資源。

后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位， 對(duì)開發(fā)商提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。 資源整合階段主要分為以下幾個(gè)程序 [1]項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目SWOT分析包括優(yōu)勢(shì)分析、劣勢(shì)分析、機(jī)遇分析和威脅分析。

在一個(gè)項(xiàng)目沒有開始之前，策劃公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調(diào)研。 各種因素在同一個(gè)項(xiàng)目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢(shì)，也可能表現(xiàn)為劣勢(shì)； 可能會(huì)成為機(jī)遇，也可能成為威脅。

但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢(shì)同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)， 威脅可轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。 如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率， 低綠化率的項(xiàng)目時(shí)， 有些開發(fā)商卻針對(duì)有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率， 高綠化率的項(xiàng)目。

盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢(shì)。 但誰又能證明有錢人不想遠(yuǎn)離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？ [2]消費(fèi)者定位 有著不同能力的購(gòu)房者有著不同的購(gòu)房需求， 在項(xiàng)目開發(fā)前經(jīng)過SWOT分析然后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位至關(guān)重要。

先有市場(chǎng)后有產(chǎn)品是市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的精髓。 成功的項(xiàng)目開發(fā)基于準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位。

[3]項(xiàng)目設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議 在項(xiàng)目SOWT分析及消費(fèi)者定位完成的情況下， 策劃公司此時(shí)應(yīng)針對(duì)具體的情況對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實(shí)施。

以達(dá)到項(xiàng)目與整個(gè)營(yíng)銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。 這一程序相當(dāng)于在固有項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源的衍生與創(chuàng)造。

二：價(jià)值提升階段 如果把一個(gè)項(xiàng)目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話， 那么價(jià)值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫。 價(jià)值提升階段分為項(xiàng)目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個(gè)部分。

[1]理念的定位 開發(fā)商和建筑公司賦予項(xiàng)目的實(shí)體， 而策劃公司則賦予項(xiàng)目活的靈魂。 理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。

策劃公司在給項(xiàng)目進(jìn)行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。 只有創(chuàng)新，才會(huì)給項(xiàng)目的靈魂中注入個(gè)性； 只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購(gòu)房者的目光， 從而達(dá)到理想的銷售效果。

但應(yīng)當(dāng)注意的是， 理念的創(chuàng)新必須建立在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。 這就要求策劃公司對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、文化有相當(dāng)深刻的了解和體會(huì)。

項(xiàng)目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會(huì)造成" 過猶不及"的效果。同時(shí)， 理念的定位也要受到項(xiàng)目的具體情況及消費(fèi)者定位的制約。

[2]項(xiàng)目文案的創(chuàng)作 在深刻理解和把握項(xiàng)目理念定位的基礎(chǔ)上， 文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，去體會(huì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 只有這樣寫出的作品才能打動(dòng)購(gòu)房者的心。

對(duì)銷售產(chǎn)生積極的作用。 同理念的定位一樣文案的寫作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平的基 礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。

盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例， 只會(huì)造成落入俗套，失去潛在消費(fèi)者的惡果。 [3]廣告的制作 廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、公交廣告等等。

按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。 各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。

廣告制作人員不但要有項(xiàng)目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力， 還應(yīng)該對(duì)各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著深刻的了解。再要求把握主題， 立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 而又能吸引購(gòu)房者目光的成功的廣告作品。

三：推廣發(fā)布階段 推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)的開展與促銷活動(dòng)的宣傳與開展三個(gè)部分。 [1]廣告的發(fā)布 廣告的發(fā)布既針對(duì)不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達(dá)有 關(guān)于該項(xiàng)目的背景信息及銷售信息。

不同的目標(biāo)受眾有著不同的生活習(xí)性， 對(duì)不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《 少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《。

6.樓盤策劃流程與重點(diǎn)

第一部分：市場(chǎng)調(diào)查

一、區(qū)域總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析

三、市場(chǎng)需求分析

四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分

第二部分：客戶分析

一.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述

二.客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析

三、目標(biāo)客戶需求分析

四、交易案例客戶總結(jié)

第三部分：項(xiàng)目分析

一.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

二.項(xiàng)目SWOT分析

三.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析

四.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略

第四部分：項(xiàng)目整體定位

一.整體定位原則

二.項(xiàng)目整體定位

三.形象定位

四.產(chǎn)品定位

五.規(guī)劃建議

六.建筑

七.戶型

八.園林建議

九.室內(nèi)設(shè)計(jì)建議

十.配套建議

樓盤流程大致是這樣，里面的細(xì)節(jié)根據(jù)具體情況可以變動(dòng)。

我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研最重要，只有做足了市場(chǎng)調(diào)查，才能對(duì)客戶定位和產(chǎn)品建議做出正確判斷，否則都是閉門造車，紙上談兵。